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Acheter et gérer un immeuble entier

Acheter et gérer un immeuble entier
Juin 2013
Le Particulier Immobilier n° 298, article complet.
Auteur : DAYRAUT (Anne)

Pour l’investisseur expérimenté, il peut être intéressant d’opter pour ce type d’acquisition. Les atouts : une décote de 10 % à 20 %, la possibilité de revendre lot par lot au fur et à mesure des besoins, une fiscalité favorable… Suivez le guide.

À capital égal, il peut être plus intéressant d’intégrer dans son patrimoine un immeuble entier que plusieurs biens locatifs disséminés. Qu’ils soient investisseurs privés ayant franchi le pas, ou professionnels de la gestion locative, l’immeuble dit de rapport (ou en bloc) a définitivement ses partisans.
« Le marché des immeubles en bloc est dynamique depuis deux ou trois ans », assure Olivier Boussard, directeur général délégué au Crédit foncier immobilier. « On assiste à un vrai retour des investisseurs privés sur la pierre, et notamment sur les petits immeubles. » La raison ? « Une grande liberté pour le propriétaire, une décote à l’achat de l’ordre de 10 % à 20 %, la possibilité d’arbitrer en bloc ou en lots pour optimiser sa sortie. Certains investisseurs décident même à terme d’habiter un des appartements de l’immeuble et revendent les autres au fur et à mesure de leurs besoins. »

De réelles opportunités en province

La concurrence existe donc sur ce marché. à Paris et en Île-de-France, le budget minimal à prévoir est de 2 millions ou 3 millions d’euros. En revanche, de belles affaires restent accessibles à moins d’un million d’euros en régions. À Lille par exemple, on trouve de beaux immeubles en bloc avec des rentabilités annoncées aux alentours de 5 % dans l’hypercentre, et des rentabilités meilleures dès que l’on s’éloigne et que l’on accepte d’investir dans des endroits moins prisés et des constructions moins élégantes. « On peut atteindre 12 % de rentabilité à Roubaix ou à Tourcoing », précise Gaëtan Vandewalle, responsable service transactions, à l’agence Descampaux-Dudicourt de Lille. « Plus on s’éloigne du centre, plus la rentabilité doit être élevée, car les risques locatifs de carence et de vacance augmentent dans les quartiers moins prisés. » Ce qui fait dire à Thibaut de Saint Vincent, président du groupe Barnes spécialisé dans l’immobilier haut de gamme, avec un certain amusement : « Il faut être clair avec son objectif. Plus la rentabilité est importante et plus le risque est élevé, moins la plus-value à la revente est assurée. » Le projet idéal comprend une part de travaux à effectuer qui vont valoriser l’investissement à un coût raisonnable. En outre, « réaliser des travaux dans un immeuble entier permet de mutualiser les coûts », remarque Me Éric Truffet, notaire au sein du groupe Monassier à Melun. « Il sera plus aisé de trouver des entreprises intéressées par un chantier d’envergure et de négocier de bons tarifs ». Bien sûr, l’intérêt de faire des travaux est surtout de créer un déficit foncier qui permet de réduire l’impôt. « Imaginez un immeuble parisien très délabré – il en reste ! – dans lequel vous réalisez des travaux. Grâce au mécanisme des déficits fonciers, vous pouvez être non ­imposable sur vos revenus locatifs pendant de longues années. Avec la fiscalité actuelle sur les revenus fonciers, c’est une opération intéressante ! », explique Thibaut de Saint Vincent. Choisir un immeuble comprenant un local commercial ou des bureaux permet, par ailleurs, de sécuriser une partie des loyers, la législation sur les baux commerciaux étant plus favorable au bailleur que celle relative aux baux d’habitation. « Non seulement, et à condition de le stipuler dans le bail, tous les frais sont à la charge du locataire, mais encore, en cas d’incident de paiement, le bailleur peut résilier beaucoup plus facilement et rapidement un bail commercial qu’un bail d’habitation », spécifie Thibaut de Saint Vincent.

Ce qu’il faut savoir avant d’acheter

Lorsque l’immeuble est déjà occupé et s’il est composé de plus de dix logements, sa mise en vente déclenche le droit de préemption des locataires (voir encadré "Des ventes réalisées en 2013, de 215 000 € à 6 615 000 €") . « Dans les immeubles composés de plus de dix logements, vous pouvez échapper au droit de préemption des locataires en vous engageant à proroger les baux pour une durée de six ans à compter de la ­signature de la vente, conseille Me Éric Truffet, sinon, chaque locataire est en droit de réclamer son propre lot, voire la totalité du bien ! » Si l’immeuble compte moins de dix logements, les locataires ne disposent pas d’un droit de ­préemption. Mais l’acquéreur doit poursuivre les baux en cours. C’est pourquoi il doit prendre le soin de se renseigner sur le statut de chaque bail et sur la solvabilité de chacun des occupants. Car en poursuivant les baux en cours ou en les prorogeant pour six ans, l’acquéreur engage une relation juridique bailleur-locataires avec des personnes qu’il n’a pas choisies. L’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’« en cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux, le nouveau bailleur est tenu de notifier au locataire son nom ou sa dénomination et son domicile ou son siège social, ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire. » Une fois cette démarche effectuée, les garanties prises par le vendeur reviennent à l’acquéreur : c’est lui qui récupère le dépôt de garantie et les engagements de cautions personnelles. La Cour de cassation l’a nettement affirmé : « En cas de vente de l’immeuble donné à bail, le cautionnement garantissant le paiement des loyers est, sauf stipulation contraire, transmis de plein droit au nouveau propriétaire en tant qu’accessoire de la créance de loyers cédée à l’acquéreur » (cass. ass. plénière du 6.12.04, n° 03-10713).

Faut-il une autorisation d’urbanisme ?

Un immeuble en bloc n’est pas toujours un bâtiment divisé en appartements. Il peut s’agir d’une grande maison « bourgeoise », ou d’un petit hôtel, par exemple, dans lequel vous comptez faire des travaux pour le diviser en appartements locatifs. Dans ce cas, il existe quelques contraintes d’urbanisme à ne pas négliger. Vous devez vous assurer à la mairie que le bâtiment ne se situe pas dans une zone classée par le plan local d’urbanisme (PLU) de la commune « sans immeubles collectifs ». Plus couramment, en vertu de l’article L. 123-1-2 du Code de l’urbanisme, une ­commune peut vous imposer une parité entre logements créés et nombre de parkings. Ainsi, si votre projet prévoit la division de grands appartements en un nombre plus importants de petits, elle peut vous imposer, au choix, la création de nouveaux parkings, l’achat d’un parking dans un périmètre restreint, l’obtention d’une concession à long terme dans un parc de stationnement public ou, à défaut, le paiement d’une taxe pour absence de parking. Le montant de cette taxe est plafonné à 14 992,90 € pour les délibérations des conseils municipaux intervenues avant la date d’entrée en vigueur de la loi SRU du 13 décembre 2000, et à 18 027,39 € pour les délibérations des conseils municipaux postérieures (circulaire du 13.12.12 relative à l’actualisation annuelle de la participation pour non-réalisation d’aires de stationnement). « Il faut vérifier au cas par cas, car la solution imposée par une commune peut être différente selon le quartier, prévient Benoît Robein, architecte DPLG au sein de Modern Architecture Group. En général, la création de logements dans la proche banlieue de Paris et dans les grandes villes de province est plus encadrée que dans les villes moyennes, où la circulation est moindre. » Autant d’éléments à prendre en considération dans le calcul de rentabilité de l’opération.

Les diagnostics sont obligatoires

« Le vendeur d’un immeuble entier a exactement les mêmes obligations que le vendeur d’un appartement isolé », indique Me éric Truffet. Il doit faire réaliser les diagnostics nécessaires selon le type de bien et les présenter à l’acheteur. » Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est ainsi obligatoire pour toute vente et est valable dix ans. Un état des risques naturels et technologiques (ERNT) ainsi qu’un état relatif à la présence de termites de moins de six mois doivent être fournis pour la vente de logements situés dans une zone à risque définie par la préfecture. Le vendeur d’un immeuble dont les installations de gaz ou d’électricité ont plus de quinze ans a l’obligation de produire un état de l’installation électrique ou de l’installation intérieure de gaz vieux de moins de trois ans. Les logements non raccordés au réseau public de collecte des eaux usés ont à subir un diagnostic d’assainissement autonome valable trois ans. Un constat de risque d’exposition au plomb doit être dressé pour les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1949. Toutes les constructions dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 sont tenues de faire l’objet d’une recherche d’amiante pour les parties communes. En général, l’immeuble vendu en bloc n’est pas sous le régime de la copropriété, un métrage loi Carrez n’est donc pas nécessaire.

Gérer seul ou avec l’aide d’une agence ?

La gestion d’un immeuble entier équivaut à celle de plusieurs appartements loués dans des immeubles différents, à cette importante différence qu’il n’y a pas de copropriété, donc ni syndic ni assemblée générale de copropriété. « Vous êtes seul maître à bord pour décider de tout. Vous maîtrisez les dépenses », assure Gaëtan Vandewalle. Cela peut être un avantage, mais aussi devenir un inconvénient lorsqu’il s’agit de payer les factures, qui vous reviennent intégralement. » Vous devez donc avoir bien évalué la qualité de l’immeuble avant de vous lancer, pour ne pas avoir à faire face à des travaux que vous ne pourrez pas assumer. « Le risque le plus important serait l’incendie, souligne Gaëtan Vandewalle. Le temps de réaliser les expertises et la reconstruction, l’investisseur doit avoir les reins solides et un moral d’acier ! »
Certains investisseurs profitent du regroupement de leurs locataires pour gérer eux-mêmes leur bien. Source d’économies, cette solution est néanmoins chronophage. Vous pouvez négocier des honoraires de gestion à la baisse si vous faites gérer l’immeuble entier, sans syndic, par la même agence. Quelques exemples de tarifs : une agence lilloise gère votre immeuble pour 8 % à 10 % du montant hors taxe des loyers, selon les prestations offertes ; Crédit foncier immobilier annonce 5 % HT à condition de ne pas gérer les travaux ; Barnes propose 5 % HT, 7 % avec la garantie paiement des loyers, mais cette offre peut passer à 4 % voire à 3,5 % si vous détenez plus de cinq lots dans le même immeuble. La Fnaim applique une politique tarifaire dégressive en fonction du nombre de lots à gérer.

Revendre, en bloc ou lot par lot

Plusieurs options s’offrent à vous. Vous pouvez revendre l’immeuble entier (ou « en bloc »), comme vous l’aviez acheté. Vous retrouvant à la place du vendeur, vous avez les mêmes obligations et les locataires ont les mêmes droits. « Les investisseurs privés revendent la plupart du temps en bloc », constate Jacky Chapelot, responsable des agences Fnaim de Bourges et de Châteauroux, et président adjoint de la fédération. « La revente à la découpe (appartement par appartement, ndlr) concerne des immeubles de très bonne qualité. Il faut que les frais liés à la découpe soient largement compensés par la plus-value dégagée. » Rappelons que si vous revendez l’immeuble en bloc, vous serez tenus de réaliser les diagnostics obligatoires pour l’ensemble de l’immeuble (art. L. 271-4 du Code de la construction et de l’habitation : voir plus haut).
Si vous privilégiez une vente à la découpe, il faut commencer par créer une copropriété. Attention, l’article L. 111-6-1 du CCH interdit de mettre en copropriété les immeubles frappés par un arrêté de péril ou une interdiction d’habiter ainsi que les immeubles insalubres, à moins que des travaux d’intérêt public ne soient prévus. Les locaux trop petits (d’une superficie et d’un volume habitables inférieurs respectivement à 14 m2 et à 33 m3) ou non reliés à l’eau potable ou ne disposant pas de l’évacuation des eaux usées, d’un raccordement à l’électricité, ne peuvent non plus faire l’objet d’une mise en copropriété. Enfin, vous devrez produire, à l’occasion de la mise en copropriété, un diagnostic amiante, si le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, et un diagnostic plomb, si le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1949. Passer outre ces dispositions est puni d’une amende de 75 000 € et de deux ans de prison ! (art. L. 111-6-1 du CCH). Si l’immeuble a plus de quinze ans, vous devez, en plus, faire réaliser un diagnostic technique préalable à la mise en copropriété « portant constat de l’état apparent de la solidité du clos et du couvert et de celui de l’état des conduites et canalisations collectives ainsi que des équipements communs et de sécurité » (art. L. 111-6-2 du CCH). Ce diagnostic doit être tenu à la disposition de tout éventuel acquéreur, durant trois ans. Un géomètre expert doit ensuite réaliser l’état descriptif de division. Il identifie les lots de copropriété, les situe et fixe la quote-part des parties communes correspondant à chaque lot. Ce qui va permettre de répartir ultérieurement les charges entre les différents copropriétaires. Enfin, un règlement de copropriété doit être élaboré par un professionnel. Selon l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, il « détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes (…) ». Il doit être publié au fichier immobilier.

Anne Dayraut


Mots-clés :

ACHAT-VENTE , GESTION LOCATIVE , IMMEUBLE , INVESTISSEMENT LOCATIF , VENTE PAR LOT




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