Toute l’information juridique et patrimoniale
pour prendre les bonnes décisions
Accueil > Immobilier > Copropriété > Scruter les clauses du règlement

Scruter les clauses du règlement

Juin 2013
Le Particulier Immobilier n° 298, article complet.
Auteur : LE SCORNET (Laure)

En principe, chaque copropriétaire a toute latitude pour utiliser librement son lot et donc y exercer une activité professionnelle, sous réserve qu’elle soit conforme au règlement de copropriété. C’est la base. Il détermine l’affectation des parties privatives, c’est-à-dire leur usage : habitation, professionnel, commercial ou mixte. Et seul un vote unanime des copropriétaires peut modifier la destination du lot. La première chose à faire, face à une difficulté, est donc de se reporter au règlement de copropriété. S’il comporte une clause dite d’« habitation bourgeoise exclusive », cela signifie qu’il interdit strictement un mode d’occupation autre que l’habitation. Il est, dans ce cas, impossible d’exercer la moindre ­activité commerciale ou professionnelle dans l’immeuble. C’est cependant assez rare. Habituellement, les règlements contiennent une clause d’habitation bourgeoise simple. « C’est le cas dans la majorité des copropriétés à Paris, en sachant que lorsqu’un règlement est muet sur la question, on considère que l’occupation de l’immeuble est bourgeoise », affirme Damien Déjardins, cofondateur de Rez-de-chaussee.com. « Cette clause d’habitation bourgeoise, assez souple donne lieu à interprétation. En théorie, seule l’habitation est possible. Mais les tribunaux tolèrent l’exercice d’une profession libérale (médecin, avocat…) s’il n’entraîne pas de nuisances excessives », souligne Denys Brunel, président de la Chambre des propriétaires. En revanche, elle prohibe toute activité à caractère commercial, artisanal ou industriel.

Interdictions, autorisations et restrictions sont listées

Le règlement de copropriété dresse une liste d’activités interdites. Les clauses prohibant les restaurants, poissonneries, pressings, ateliers de couture, etc. sont par exemple licites. Toutefois, certaines clauses sont réputées non écrites par la jurisprudence. C’est notamment le cas de la clause de non-concurrence, qui interdit d’exploiter un commerce identique ou similaire à un commerce préexistant dans l’immeuble (cass. civ. 3e du 2.5.79, n° 78-10773 : dans cette affaire, la clause du règlement a été écartée, car elle imposait une restriction aux droits des copropriétaires étrangère à la destination de l’immeuble). Et bien qu’un doute demeure sur la clause énonçant que « les professions libérales sont autorisées sous réserve d’une autorisation de l’assemblée générale », on peut avancer, sauf appréciation contraire des tribunaux, qu’elle encourt également la nullité.
À l’inverse, le règlement peut énumérer les professions dont l’exercice est admis. Cette liste est alors seulement indicative, car la jurisprudence considère que l’exercice d’une activité non citée qui serait analogue à une activité expressément prévue est possible si elle n’apporte pas plus d’inconvénients à la copropriété que cette dernière. Et il semble logique, lorsque l’énumération se termine par «… » ou l’expression « etc. », que toutes les professions soient autorisées. « Certains règlements anciens prévoient que seules les professions rattachées à un ordre, par exemple les avocats, les médecins, les architectes…, sont autorisées. Cette notion est historique, seules les professions rattachées à un ordre ayant longtemps été considérées comme libérales, ce qui n’est plus le cas aujourd’hui où elles relèvent avant tout d’un statut fiscal et administratif. Dans ces copropriétés, l’exercice d’un conseil en communication, non rattaché à un ordre, est ainsi interdit », explique Damien Déjardins.
Le règlement peut aussi autoriser les activités commerciales dans leur ensemble tout en prévoyant des restrictions. Celles-ci portent sur leur emplacement (par exemple, seuls les lots du rez-de-chaussée seront affectés à l’usage de commerce ou de boutique, les lots en étage étant attribués à un usage d’habitation et professionnel), ou sur leur mode d’exploitation. Dans ce dernier cas, il peut être stipulé que sont admises les seules activités de bureaux et que sont exclus les commerces qui reçoivent, fabriquent ou vendent des marchandises sur place.
Attention cependant aux clauses qui énoncent des restrictions de façon trop imprécise. Dans une affaire où l’assemblée générale avait refusé ­l’installation d’un restaurant, au motif que le règlement stipulait qu’ « il ne pourra y être exercé aucune profession ni aucun métier bruyant, insalubre ou exhalant de mauvaises odeurs », la Cour de cassation a annulé la décision en jugeant que le règlement n’interdisait pas expressément une activité de restauration (cass. civ. 3e du 14.12.10, n° 09-71134). Signalons que, suivant les faits, le magistrat peut soit juger l’activité non conforme et l’interdire, soit prescrire des mesures pour prévenir les nuisances (travaux d’insonorisation, de ventilation et d’extraction de fumées…).

Au-delà du règlement, le trouble anormal du voisinage

Lorsqu’un règlement autorise l’exercice d’un commerce dans un lot et dans les limites éventuelles qu’il impose, le copropriétaire peut changer la nature de l’activité commerciale. Mais c’est à la condition qu’il ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble. Par exemple, une boutique peut être transformée en restaurant, avec des aménagements adéquats pour éviter bruits et odeurs (cass. civ. 3e du 7.12.94, n° 91-13035). En revanche, le changement est interdit quand il engendre des nuisances ou des troubles nouveaux pour les copropriétaires, par exemple la transformation d’un café bar en night-club (cass. civ. 3e du 15.5.91, n° 89-21827).
Si un copropriétaire estime que l’activité professionnelle exercée par l’un des copropriétaires (ou son locataire) viole le règlement, il a le droit d’exiger du syndic qu’il intervienne afin d’en exiger le respect. Si l’activité litigieuse se poursuit malgré son intervention, le syndic pourra agir en justice, éventuellement en référé (procédure d’urgence). Le copropriétaire a néanmoins la faculté d’agir individuellement en justice. Il devra alors constituer un dossier expliquant le litige (outre le règlement, un éventuel constat d’huissier, des témoignages d’occupants, etc.).
Le fait que son activité soit conforme au règlement de copropriété n’autorise pas pour autant un copropriétaire (ou son locataire) à causer des troubles dépassant les inconvénients normaux du voisinage. « L’activité des cafés bars et des bars musicaux, avec l’épineuse question des livraisons, et surtout le tabagisme des clients à l’extérieur, est symbolique de la problématique de voisinage », note Jean-Patrick Jauneau, directeur de l’agence Tagerim Courcelles. La jurisprudence est prolifique en la matière. Dans une affaire récente, la Cour de cassation a jugé qu’il devait être mis fin à l’activité d’un débit de boissons, restaurant et bar de nuit exploité en rez-de-chaussée en raison de l’existence de nuisances sonores et olfactives, diurnes et nocturnes (cass. civ. 3e du 29.2.12, n° 10-28618).
Tout copropriétaire peut d’ailleurs aller en justice afin de faire cesser une activité autorisée par le règlement de copropriété, pour trouble anormal du voisinage. Le dérapage peut alors être sanctionné par une condamnation à faire cesser le trouble sous astreinte (c’est-à-dire assortie du versement d’une somme d’argent par jour de retard constaté) et à verser des dommages et intérêts pour « trouble de jouissance ».
Enfin, même si un commerce est autorisé, il n’a pas pour autant le droit d’occuper abusivement les parties communes. Ainsi, un copropriétaire ne peut-il pas encombrer le couloir d’entrée de l’immeuble pour stocker la marchandise d’un commerce ou réceptionner les livraisons de son restaurant situé en pied d’immeuble. L’encombrement est tout aussi proscrit lorsqu’il s’agit, non pas d’objets ou de marchandises, mais de personnes (passage de la clientèle par la cour commune, par exemple). D’une manière générale, les besoins spécifiques des commerces doivent s’accorder avec les droits des autres copropriétaires (accessibilité des locaux, livraisons de marchandises, etc.).


Mots-clés :

NO INDEX




Outils pratiques :

Bannière Choix patrimoniaux

Réduisez vos impôts
Un professionnel vous accompagne dans vos démarches pour défiscaliser, valoriser votre patrimoine et faire les meilleurs choix de placements

Recommandé par

Votre adresse est conservée par le Particulier, pour en savoir plus / se désinscrire

Bannière Tous simulateurs 1000*104

Bannière e-Particulier