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Pierre papier : avec l’assurance vie, allégez la fiscalité de vos SCPI

Pierre papier : avec l’assurance vie, allégez la fiscalité de vos SCPI
Juin 2013
Le Particulier n° 1086, article complet.
Auteur : VALIN-STEIN (Valérie)

En achetant des parts dans des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) par le biais de votre assurance vie, vous doperez le rendement global de votre contrat, tout en profitant d’une fiscalité très modérée.

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) de rendement, placées dans l’immobilier de bureaux ou de commerces, ont rapporté 5,27 %, en moyenne, en 2012 (voir le n° 1085 du Particulier, "Cap sur les SCPI, le placement gagant de l'immobilier"). Peu de placements sont aussi attractifs. Or, pour profiter de cette rentabilité sans trop en reverser au fisc, quoi de mieux que d’acheter des parts via un contrat d’assurance vie ? Vos gains bénéficieront alors de l’imposition, plutôt clémente, du placement préféré des Français. En effet, lorsque les SCPI sont détenues dans un contrat ouvert depuis plus de 8 ans, la part des gains comprise dans le retrait est taxée à 7,5 % après application d’un abattement de 4 600 € pour une personne seule, et de 9 200 € pour un couple marié. Ces gains sont, en revanche, intégralement soumis aux prélèvements sociaux, au taux de 15,5 % actuellement. Alors que, si vous détenez des SCPI dans un compte-titres, les loyers seront réintégrés dans votre revenu imposable et taxés à votre taux marginal d’imposition, plus prélèvements sociaux. Le taux d’imposition atteint, par exemple, 56,5 % pour un contribuable imposé dans la tranche marginale à 41 %.

Une plus grande souplesse d’acquisition 

De plus, avec la pierre-papier dans l’assurance vie, vous gagnez en souplesse. D’une part, parce que les assureurs sont tenus, contrairement aux gérants de SCPI, de garantir la liquidité des parts détenues dans votre contrat. Après une demande de rachat, les fonds doivent ainsi vous être versés dans les 2 mois (art. 132-21 du code des assurances). Et, d’autre part, parce que vous échappez aux contraintes imposées par les sociétés de gestion. « Lorsque vous investissez en direct dans Élysées Pierre, par exemple, vous devez acheter au moins 100 parts, soit un budget de 65 000 €. Mais dans notre contrat, il est possible d’investir sur cette SCPI dès 75 € », souligne Philippe Gourdelier cofondateur de Patrimea. Bien sûr, vous serez tenu de vous plier aux règles inhérentes à l’assurance vie. Il est, par exemple, impossible d’acheter des parts à crédit ou de les démembrer (sauf si vous démembrez le contrat dans sa globalité). Attention, enfin, les règles d’acquisition et de revente de parts, comme celles de perception des loyers dépendent de chaque assureur. Autant bien les connaître avant de vous décider pour un contrat. 

Des conditions d’achat plus favorables qu’en direct

Lorsque vous investissez dans des parts de SCPI via un contrat d’assurance vie, vous bénéficiez d’un prix souvent plus avantageux qu’en direct. Les modalités d’acquisition diffèrent selon les assureurs et les contrats. Soit vous achetez vos parts à hauteur de 97,5 ou 98 % de leur prix de souscription habituel, ce qui vous permet de réaliser une économie immédiate de 2 à 2,5 % ; soit vous les achetez pour leur valeur de réalisation, c’est-à-dire la valeur d’expertise (des immeubles détenus par la SCPI), majorée de 0,5 à 2 %. « La valeur de réalisation est inférieure à celle de souscription. Même avec la majoration, l’investisseur gagne de 6 à 7 % par rapport à un achat en direct au prix de souscription », assure François Leneveu, président du directoire du site Altaprofits.com. Toutefois, chez Patrimea, Philippe Gourdelier est moins affirmatif : « Cela peut effectivement être intéressant d’acheter à la valeur de réalisation. Mais attention, elle n’est pas, comme on veut parfois le faire croire, systématiquement inférieure à celle de souscription. Elle peut être identique, voire supérieure. »

Les contrats offrent un choix limité de SCPI 

Aujourd’hui, il existe environ 150 SCPI. Mais en optant pour l’assurance vie, vous ne pouvez choisir que parmi celles proposées par l’assureur. Suivant les contrats, leur nombre varie de 2 à 16. Il s’agit surtout de SCPI à capital variable, appartenant aux catégories « diversifiées » et « murs de magasins », à l’exception de Pierre 48, une SCPI de plus-value que l’on retrouve dans certains contrats (Patrimea Premium et SL Strategic Premium, notamment). Mais rien ne dit que, même éligible, la SCPI dans laquelle vous souhaitez investir sera disponible. « Parfois, les sociétés de gestion suspendent la commercialisation des parts. Cela se répercute chez les assureurs et il n’est plus possible de souscrire ces SCPI, sauf si l’assureur a acheté en amont des enveloppes de parts », explique Félicien Nguyen, responsable de l’offre financière de Generali. « Même lorsque le nombre de SCPI éligibles est important, il faut se renseigner sur leur disponibilité au moment où l’on souhaite investir », conseille Philippe Vergine, fondateur de Primaliance, un site spécialisé dans l’investissement en SCPI et en organismes de placement collectif immobilier (OPCI). 

La plupart des SCPI proposées dans les contrats sont de qualité et figurent, d’ailleurs, dans notre sélection (voir le n° 1085 du Particulier,"Cap sur les SCPI, le placement gagant de l'immobilier"), tels Actipierre 2 et 3, Cifocoma 3, Efimmo, Immorente, Interpierre, Novapierre, PFO2 ou encore Rivoli Avenir Patrimoine. En achetant, « il faut oublier l’assurance vie et regarder les SCPI. C’est un peu la même démarche que lorsque l’on défiscalise. Il ne faut pas se focaliser sur l’avantage fiscal, mais se concentrer plutôt sur le produit », rappelle d’ailleurs Jonathan Dhiver, fondateur du site Meilleurescpi.com. En plus des SCPI, les assureurs proposent parfois des sociétés civiles immobilières (SCI) ou des OPCI ; une offre qui reste marginale. Regardez enfin le quota de SCPI que vous pouvez investir sur le contrat. Certains assureurs autorisent à placer 100 % des fonds en SCPI, d’autres plafonnent la part consacrée à la pierre-papier à 50 %, voire 40 % de vos avoirs. 

Des frais élevés mais négociables 

Les modalités de fonctionnement varient d’un contrat à l’autre. Si aucun de ces critères n’est discriminant (un assureur peut ne reverser qu’une partie des loyers mais avoir des frais de gestion très faibles), mieux vaut les connaître avant souscription. Même si vous achetez vos parts à un tarif souvent plus intéressant qu’en direct, vous devrez vous payez des frais d’entrée du contrat. Ils peuvent atteindre 4 % du capital versé, mais sont facilement négociables. Notez que les contrats aux frais les plus réduits sont proposés sur internet (voir tableau "Notre sélection de 10 contrats d'assurance vie proposant des parts de SCPI"). Vous devrez aussi vous acquitter, chaque année, des frais de gestion, qui oscillent autour de 1 %. Vérifiez, en outre, les modalités de versement et de réinvestissement des loyers. De nombreux assureurs ne reversent que 85 à 90 % des loyers. Suivant les compagnies, ils peuvent être réinvestis dans de nouvelles parts de SCPI ou sur le fonds euros de votre contrat. Si vous avez besoin que votre contrat d’assurance vie vous procure des revenus réguliers, préférez ceux où les loyers sont reversés sur votre fonds en euros. Vous n’aurez alors qu’à mettre en place des rachats partiels programmés sur celui-ci, en général sans frais. Et cela vous évitera également de vendre vos parts de SCPI. En effet, compte tenu des frais pris par les sociétés de gestion de SCPI, lors de la souscription, il est conseillé de les conserver au moins 6 ans. À l’inverse, privilégiez les contrats réinvestissant les loyers dans de nouvelles parts de SCPI si vous souhaitez capitaliser vos gains. Le rendement des parts de SCPI est, effectivement, supérieur d’au moins deux points à celui des fonds en euros (5,27 % en 2012 pour les premiers, contre 2,9 % en moyenne pour les seconds). 

Enfin, la combinaison gagnante, pour allier immobilier et assurance vie, est de panacher vos SCPI avec des fonds en euros à dominante immobilière. Leurs rendements (de 3,6 à 4,1 % en 2012) sont un peu moins bons, mais ils restent supérieurs à ceux des fonds en euros classiques (2,9 %). De plus, « leur capital est garanti, et vous pouvez capitaliser les résultats au fur et à mesure », souligne Marie-Anne Jacquier, directrice générale de LifeSide.

Valérie Valin-Stein


Mots-clés :

ASSURANCE VIE , MARCHE FINANCIER , OPCI , PLACEMENT FINANCIER , SCI , SCPI




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