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La baisse des prix est enclenchée

La baisse des prix est enclenchée
Mai 2013
Le Particulier Immobilier n° 297, article complet.
Auteur : CARASSO (Jorge)

L’inflexion des prix est désormais une réalité, et cela malgré un contexte de taux bas. Cette décrue des valeurs est appelée à se poursuivre. Les réseaux de professionnels prévoient de 5 % à 10 % de baisse en moyenne en 2013.

La baisse des prix semble actée. Les chiffres des notaires publiés début avril le confirment : l’année 2012, marquée par une forte baisse des volumes de ventes dans l’ancien (- 12 % en moyenne, à près de 700 000 transactions sur un an), se traduit désormais par une érosion certaine des prix. Sur un an au quatrième trimestre, la cote des appartements anciens a baissé de 1,3 % en moyenne nationale. Ce déclin des valeurs demeure toutefois plus marqué en province (- 1,9 %) qu’en île-de-France (- 0,6 %). À Paris, fin décembre, le prix au mètre carré d’un appartement s’élevait à 8 270 €/ m2, en baisse de 2 % sur trois mois. Pour les maisons anciennes, l’évolution des prix est de - 2,1 % sur toute la France et la baisse est là encore plus marquée en province (- 2,4 %) qu’en Île-de-France (- 1 %). Les estimations plus récentes des professionnels du secteur confirment cette tendance. « Le point haut des prix date de juillet 2012. Depuis, ces derniers n’ont cessé de décroître », estime Sébastien Delafond, le président de meilleursagents.com. 

Attentisme généralisé

Le comportement attentiste des vendeurs, comme des acheteurs, semble se justifier par l’état général de l’économie et ses perspectives à court terme. « Les transactions qui se font sont celles qui sont prioritaires, car occasionnées par des décès ou des divorces. Les secondo-accédants ont disparu et les investisseurs sont peu présents », note quant à elle Sandrine Allonier, porte-parole du courtier meilleurtaux.com. Si la demande demeure pour les studios et les deux-pièces, du fait d’un manque d’offres dans les grandes villes, les quatre-pièces et plus subissent davantage la situation. Et celle-ci, est souvent critique dans les campagnes. Aujourd’hui, il faut deux fois plus de temps pour vendre un bien. Et si l’on est 10 % au-dessus du prix, on n’aura pas un appel. Hors des grandes agglomérations, il n’y a plus du tout de demande sur certains biens, et ce n’est plus une question de prix », déplore Sébastien Delafond. 

Des baisses de 15 % à 20 % dans certaines zones rurales

Un jugement relayé par le réseau Laforêt dans son billet de tendance, publié fin avril. Dans certaines zones rurales, Laforêt observe « un recul pouvant aller jusqu’à 15 % à 20 % », entraînant des moins-values pour les vendeurs qui ont acheté il y a moins de cinq ans. Le groupe confirme par ailleurs l’atonie du marché, avec des ventes en baisse de 12 % au premier trimestre 2013, par rapport aux trois mois précédents et un repli des prix de 2 % en moyenne nationale sur ce trimestre. 

Cette situation de marché est-elle appelée à perdurer, avec des prix orientés à la baisse ? C’est notamment l’avis du réseau Guy Hoquet, qui a rendu ses chiffres publics début avril. Celui-ci s’attend encore à une baisse de 7 % à 10 % dans les zones les moins tendues, de 5 % en île-de-France (hors Paris) et de 0 % à 5 % dans les grandes agglomérations, dont Paris, où le déséquilibre entre l’offre et la demande reste important. En revanche, les stations balnéaires et les stations de montagnes cotées pourraient être préservées. Même son de cloche du côté de SeLoger.com, qui, dans son dernier baromètre des prix de l’immobilier, parie sur une baisse de 5 % à 10 % d’ici à la fin de l’année. Dans le détail, selon ce site d’annonces, les prix seraient orientés légèrement à la baisse à Paris (- 0,5 % sur les trois derniers mois et - 1 % sur un an), comme dans les Hauts-de-Seine et le Val-de-Marne. À Marseille, la baisse, plus marquée, atteint - 1,8 % sur les trois derniers mois. À Reims, les prix s’érodent (- 0,7 %), comme à Nantes (- 0,8 %) sur la même période. En revanche, toujours selon ce baromètre, ils résistent à Lyon (+ 0,4 %), à Bordeaux (+ 0,7 %) et à Lille (+ 1,5 %) sur les trois derniers mois. 

Le neuf sombre 

Si le marché de l’ancien patine, l’immobilier neuf, lui, souffre carrément. En 2012, les ventes de logements ont chuté de 28 % par rapport à 2011, selon la Fédération des promoteurs immobiliers. Le baromètre du portail trouver-un-logement-neuf.com, qui se base sur les prix de plus de 3 800 programmes immobiliers, relève quant à lui des signes de faiblesse dans la plupart des grandes villes françaises. Le prix moyen du trois-pièces, qui demeure le type de bien le plus commercialisé et le plus recherché, a baissé sur six mois à Paris (- 2,60 %), à Lyon (- 0,37 %), à Nantes (- 4,12 %) ou encore à Toulouse (- 2,44 %). Du fait de la morosité ambiante sur ce segment, la production de logements est appelée à se restreindre fortement en 2013. Ainsi, après une chute des mises en chantier de près de 20 % en 2012, les trois premiers mois de l’année suivent la même tendance, à - 22 % par rapport à la même période l’année dernière, selon les statistiques du ministère du Logement publiées fin mars. Les permis de construire sont eux aussi au ralenti ces trois derniers mois (- 13 %). Le marché semble donc bel et bien grippé, et cela malgré un contexte de taux toujours historiquement bas : selon les derniers chiffres de l’Observatoire Crédit Logement/CSA, ils ont une nouvelle fois battu un record, à 3,07 % en moyenne, mais pour un volume de prêts accordés en recul de 23,1 %, en rythme annuel. De fait, les taux bas profitent surtout aux renégociations de crédit, qui battent leur plein. Chez le courtier meilleurtaux.com, ces derniers ont atteint le niveau record de 30 000 au mois de janvier, soit deux fois plus que le précédent record, enregistré en 2010.

Jorge Carasso


Mots-clés :

MARCHE IMMOBILIER




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