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Rupture abusive ?

Rupture abusive ?
Avril 2013
Le Particulier Immobilier n° 296, article complet.
Auteur : LE SCORNET (Laure)

Les négociations peuvent être rompues tant qu’aucun accord n’est intervenu sur la chose et sur le prix. Cass. civ. 3e du 29.1.13, n° 12-12155

En application de l’article 1583 du Code civil, la vente est parfaite entre les parties et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès que l’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé. Cette décision de la Cour de cassation en est une bonne illustration.

Dans cette affaire, un particulier demande à la justice de juger la vente d’un terrain à bâtir parfaite à son profit. En vain. Pourtant, les négociations avaient bien démarré. La preuve : le notaire du vendeur avait adressé au notaire de l’acheteur un projet de compromis de vente comportant des blancs afin de recueillir ses observations et la signature de l’acquéreur. Mais les discussions ont achoppé.
L’acheteur avait, en effet, formulé de nombreuses observations sur le projet… qu’il ne signait pas, et fait savoir qu’il exigeait un bornage afin de connaître les limites exactes du bien vendu, un partage par moitié des frais de géomètre expert, un plan de localisation d’une servitude, une clause suspensive d’obtention d’un permis de construire, une clause suspensive d’obtention d’un prêt et une date limite de réitération de l’acte de vente. Assez classique. Mais, face à ces exigences, le vendeur avait rompu les négociations, arguant d’une perte de confiance, en téléphonant à l’acheteur et au notaire. Furieux, l’acquéreur considère qu’il s’agit d’une rupture abusive des pourparlers par le vendeur et que la vente doit être déclarée parfaite à son profit.

La cour d’appel lui donne tort (CA de Grenoble du 11.10.11). Les juges du fond retiennent que les parties étaient encore en phase de pourparlers, qu’aucun accord n’était intervenu sur la chose et sur le prix et que, par conséquent, le vendeur était en droit de rompre les négociations.
Ce raisonnement est validé par la Cour de cassation : le vendeur « n’avait pas abusivement rompu les pourparlers et (…) la demande aux fins de voir constater le caractère de la vente devait être rejetée ». Plus anecdotique, la Cour approuve aussi l’arrêt d’appel qui a relevé que l’acquéreur avait, avec une particulière mauvaise foi, tenté de se ménager, devant le tribunal comme devant la cour, des preuves d’un consentement du vendeur par des manœuvres osées, comme de fausses attestations. Ces manœuvres déloyales sont constitutives d’une faute et transforment le droit d’agir en justice de l’acheteur en un véritable abus de droit.

Laure Le Scornet


Mots-clés :

ACCESSION A LA PROPRIETE , COMPROMIS DE VENTE , JURISPRUDENCE , RUPTURE DU CONTRAT




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