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Etes-vous sûr de louer un logement décent ?

Etes-vous sûr de louer un logement décent ?
Avril 2013
Le Particulier Immobilier n° 296, article complet.
Auteur : BERTRAND (Marianne)

Le bailleur est tenu par la loi de louer un logement décent. Faute de quoi le locataire qui a accepté le logement en l’état peut exiger sa mise en conformité en justice. Une notion précisément définie par une série de critères pas toujours évidents à maîtriser.

Tout bailleur doit s’assurer que le logement qu’il loue correspond à des critères de décence se rapportant à des normes de sécurité, d’équipement, de confort et de volume habitable. Cette obligation pèse sur lui depuis 2000, date d’apparition de la notion de décence dans la loi. Or, pour peu que les propriétaires en connaissent le contenu, ils ont souvent une vision faussée de cette notion. Un logement qu’ils récupèrent au bout de longues années de location est-il ou non décent ? Comment faire la part de l’usure normale et de l’indécence ? Or, si la loi n’interdit pas expressément de louer un logement non décent, elle sanctionne sévèrement le propriétaire qui s’y livre. Ce que n’ignorent pas les locataires, surtout dans les zones où le marché est tendu.

Des solutions pour s’assurer que le logement est bien décent

Un logement est considéré comme décent s’il répond aux critères suivants : il ne présente pas de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique et à la santé des occupants, il est pourvu des équipements habituels permettant une habitation normale (voir "Les critères de la décence"). Des caractéristiques censées être visibles et détectables par le propriétaire lui-même lorsqu’il évalue l’état de son bien avant de le relouer. Dans les cas les plus flagrants – un fil dénudé dans la salle de bains… – le doute n’est pas permis. Mais parfois, il est difficile de repérer certains signes pourtant générateurs de risques, comme une aération insuffisante pouvant à terme empêcher l’évacuation des gaz non brûlés, toxiques, de la chaudière. Ou un pont thermique susceptible de favoriser l’apparition de moisissures, notamment si les murs ont été repeints récemment par le locataire, par exemple. « Pour réaliser l’autodiagnostic de son logement, le bailleur peut se baser sur les grilles d’évaluation du ministère, élaborées à partir des caractéristiques de la décence définies par le décret », souligne David Rodrigues, juriste logement à l’association CLCV (Consommation, logement et cadre de vie).
En cas de doute, le propriétaire peut avoir ­intérêt à obtenir une attestation de décence en s’adressant à un grand réseau de diagnostiqueurs (voir "Un constat de décence d'un logement effectué à Clichy"). La présentation d’un tel document sera de nature à rassurer un locataire anxieux… et à calmer un locataire pointilleux. Ce constat peut être réalisé isolément ou couplé avec les autres diagnostics obligatoires lors de la mise en location. « Le propriétaire peut, théoriquement, en faire l’économie s’il confie la location de son bien à une agence, car ce mandataire engagerait alors sa responsabilité s’il louait un logement indécent. La réalisation de l’état des lieux d’entrée constitue d’ailleurs le moment idéal pour qu’il se prononce à ce sujet », estime David Rodrigues. Autre piste pour obtenir l’assurance que le logement répond bien à tous les critères de décence, recourir à un expert judiciaire auprès d’une cour d’appel, et cela en dehors de toute procédure (la liste est consultable sur www.justice.gouv.fr/). Cette voie, méconnue, est assez peu empruntée par les propriétaires, d’autant plus que son coût est élevé : il faut compter en moyenne entre 1000 € et 2 000 € TTC.

Pas de marge de manœuvre à la signature du bail

Le bailleur soumis à l’obligation de louer un logement décent n’a aucune marge de manœuvre, le texte étant d’ordre public. En clair, même un accord écrit de son locataire, un engagement à réaliser les travaux de décence selon un échéancier précis, ou une baisse de loyer, ne le dispensent pas de cette obligation : le logement doit être décent à l’entrée du locataire dans les lieux.
Certains locataires ont tendance à souligner, une fois installés, le moindre défaut du logement pour exiger du bailleur qu’il fasse des travaux au nom de la décence. Il est vivement conseillé au bailleur, lors de la signature du bail, d’être très clair sur ce qui relève des réparations locatives à la charge du locataire. L’idéal étant d’annexer au bail une copie de la liste de ces réparations figurant dans le décret du 26 août 1987, et de lui faire la lecture des points essentiels. C’est aussi le moment propice pour lui rappeler qu’il doit maintenir le bien en l’état et lui signaler le moindre problème. L’obligation d’entretien du logement et de réparations autres que locatives imposée au propriétaire (art. 6 c de la loi du 6.7.89) ne peut en effet être mise en œuvre que si ce dernier est averti. Quant à la clause expresse, prévue à l’article 6 a de cette loi, permettant de convenir contractuellement de travaux que le locataire pourra réaliser ou faire réaliser moyennant un allégement d’un ou de plusieurs mois de loyers, elle doit être rédigée avec précaution. « Les modalités doivent être bien définies au départ. Il y a toujours le risque que le locataire exécute mal les travaux et se retourne ensuite contre le bailleur. Par ailleurs, cette clause ne doit pas être l’occasion de faire effectuer au locataire des travaux se rapportant à la décence », avertit Nicole Maury, chargée de mission sur le logement des personnes défavorisées à l’Agence nationale d’information sur le logement (Anil).

Contrôle délicat en cours de bail

Un logement loué décent peut perdre cette caractéristique en cours de bail, parfois du fait du locataire. Un exemple, cité par Frédérique Polle, avocate à Agen et présidente de la commission de conciliation des baux d’habitation du Lot-et-Garonne : dans une maison datant des années 1960, équipée d’un chauffage au fioul énergivore, le locataire a installé un poêle à pétrole liquide. Cet équipement, tout en optimisant les capacités de chauffe, a créé un choc thermique, ce qui a généré des moisissures en quelques semaines.
Or, le propriétaire n’a aucun droit, en cours de bail, d’inspecter les lieux loués pour vérifier l’état d’entretien et de conservation du bien. Le bail conférant au locataire l’usage et la jouissance exclusive des lieux, le logement est considéré comme son domicile. Une telle intrusion constituerait donc une violation de domicile pénalement répréhensible (art. 226-4 du Code pénal). Le mieux est d’obtenir l’accord du locataire dans une clause insérée au bail, clause qui n’est pas considérée comme abusive au regard de la réglementation applicable sur le droit de visite (art. 4 a de la loi du 6.7.89), tout en veillant au respect de sa vie privée. Aussi la frontière est-elle délicate à tracer. De même, il arrive que le droit d’accès du bailleur puisse se justifier en cours de bail dans certains cas bien précis : travaux urgents suite à un dégât des eaux, amélioration de la performance énergétique nécessitant une intervention dans le logement, recherche de causes de désordres affectant l’extérieur de l’immeuble… « À la faveur d’une visite autorisée, le bailleur peut toujours demander à un artisan ou à un architecte, qu’il établisse une attestation sur l’état dans lequel se trouve le logement. Cela pourra lui servir de commencement de preuve le cas échéant », conseille Frédérique Polle. Notamment pour obtenir la résiliation du bail pour manquement du locataire à son obligation d’entretien du logement. Quant à faire réaliser un constat d’huissier, cela suppose pour le propriétaire d’avoir effectué une requête auprès du président du tribunal de grande instance (TGI) pour que l’huissier soit autorisé à pénétrer dans le logement, et de disposer déjà d’un indice attestant du mauvais entretien par le locataire, par exemple la plainte d’un voisin concernant la cheminée de la maison qui fume en permanence. Pas simple donc.

Les moyens d’action du locataire

Pour sa part, le locataire peut exiger la mise en conformité d’un logement qui ne répondrait pas aux normes de décence, et cela à tout moment du bail. Mais il ne peut obtenir d’être relogé, même pendant la durée des travaux. De son côté, le bailleur ne peut échapper à son obligation de mise en conformité en demandant au locataire de déménager dans un autre appartement lui appartenant (cass. civ. 3e du 15.12.04, n° 02-20614).
La contestation débute souvent par un signalement au bailleur, au téléphone ou par lettre simple, du point non conforme, comme une installation électrique défectueuse ou une évacuation des gaz brûlés insuffisante. Ensuite, soit le propriétaire accepte d’y remédier en faisant réaliser les travaux, l’idéal étant qu’il fournisse un calendrier de réalisation. Soit il refuse, contestant l’existence même des désordres. En ce cas, le bailleur doit s’attendre à recevoir de la part de son locataire une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception. Cette formalité est un préalable indispensable pour que l’action en justice du locataire puisse être recevable (cass. civ. 3e du 8.7.09, n° 08-14846).
À défaut d’accord trouvé sur les travaux à réaliser ou faute de réaction de la part du bailleur dans un délai de deux mois, le locataire a la possibilité de saisir la commission départementale de conciliation (CDC). Une voie peu explorée. Et quand cette possibilité est connue, il faut obtenir l’accord, puis la présence du bailleur à la réunion de conciliation, ce qui n’est pas toujours gagné…
Dans la réalité, le locataire, lorsqu’il met en cause la décence du logement, va souvent tenter de se faire justice à lui-même en interrompant le paiement des loyers et des charges. Faisant preuve de sévérité, les tribunaux considèrent que cette attitude constitue un manquement grave à ses obligations de nature à justifier la résiliation du bail (cass. civ. 3e du 8.7.09, n° 08-14846). Confronté à des impayés, le bailleur ne manquera pas d’actionner le mécanisme de la clause résolutoire devant le juge des référés. Mais la décence du logement étant en jeu, l’affaire sera presque toujours renvoyée au fond. Le juge pourra alors tenir compte du mauvais état du logement et accorder des dommages et intérêts au locataire.
L’occupant est par ailleurs tenu de continuer à utiliser l’habitation normalement afin de ne pas la dégrader davantage, en assurant son entretien courant et en effectuant les réparations locatives. Le bail n’étant pas remis en cause, pas question pour lui de se libérer de ses obligations.

Quand le bailleur se retrouve sanctionné

Faute de démarche amiable ou si elle échoue, le locataire n’a donc pas d’autre choix que de saisir le tribunal d’instance du lieu de situation de l’immeuble afin de demander la réalisation des travaux aux frais du propriétaire*. Cette action n’est enfermée dans aucun délai. Faire valoir ses droits suppose d’apporter la preuve de la non-décence du logement, par un rapport établi par un diagnostiqueur ou un constat d’huissier. Le juge ordonnera une expertise si les informations fournies s’avèrent insuffisantes.
À partir des conclusions rendues, sera déterminée la nature des travaux obligatoires à effectuer pour que le logement réponde aux critères de décence ainsi que le délai imparti pour leur réalisation, éventuellement sous astreinte. Le bailleur ne peut refuser la mise en conformité ordonnée par le tribunal au prétexte que le coût des travaux est disproportionné par rapport à la valeur du bien ou au montant des loyers perçus. C’est aussi en se fondant sur le rapport d’expertise que le juge ordonnera une éventuelle diminution de loyer ou bien autorisera la suspension du paiement des loyers (avec ou sans consignation, c’est-à-dire blocage du loyer qui ne peut alors être encaissé par le bailleur) jusqu’à l’exécution complète des travaux. Une réduction de loyer pourra être accordée lorsque la mise en conformité s’avère techniquement impossible : c’est le cas classique de la location d’une chambre de bonne dont le volume habitable est inférieur à 20 m3. Dans une affaire un peu particulière où le bailleur avait rénové le logement, mais en utilisant des produits nocifs, les locataires ont obtenu, non seulement la résolution judiciaire du bail, mais aussi le remboursement des loyers versés, du dépôt de garantie, des honoraires payés à l’agence, des frais de déménagement, ainsi que la réparation du ­préjudice subi par la locataire enceinte, présentant des symptômes d’intoxication (CA de Paris du 8.10.09, n° 07-18582). Les juges dispensent aussi souvent le locataire, confronté à une impossibilité d’utiliser les lieux loués – logement dépourvu d’une alimentation en eau, par exemple – de respecter un préavis de départ. En cas de condamnation, le juge pourra mettra à la charge du bailleur les dépens (coût du procès supporté par le locataire), y compris les honoraires d’avocat. Le bailleur encourt une dernière sanction : la suspension du versement de l’allocation logement en tiers payant suite à un contrôle exercé par la Caisse d’allocations familiales (CAF) constatant que le logement ne satisfait pas aux normes de décence.

Le bailleur découvre l’indécence du logement devant le juge

C’est un scénario qui se rencontre de plus en plus souvent : le locataire se retrouve assigné par le bailleur en paiement d’un arriéré de loyer et invoque tout à coup devant le juge l’indécence du logement. Le propriétaire découvre parfois l’existence de ce problème pour la première fois, constat technique d’habitabilité établi par le service communal d’hygiène et de sécurité ou la commission départementale de lutte contre l’habitat indigne à l’appui… Constat parfois réalisé sans qu’il ait été convoqué ou alors de manière facultative. « Au final cela aboutit à des enquêtes souvent à charge alors que le bailleur ne s’estime pas responsable de la non-décence du logement, en réalité provoquée par un mauvais entretien du locataire », constate Frédérique Polle. Le problème, c’est que l’absence de convocation du bailleur ne permet pas de soulever la nullité du constat technique, qui reste valable. La seule issue pour le bailleur, lorsque le locataire a pris l’initiative de la procédure judiciaire, est de solliciter une expertise reconventionnelle. L’expert convoque les parties, de manière contradictoire cette fois. Le bailleur a alors tout intérêt de se faire assister d’un avocat. « Sur le terrain, on constate souvent une différence entre la teneur du rapport technique rendu par la commission de lutte contre l’habitat indigne – qui ne tient pas compte de l’état des lieux d’entrée et va faire une photo à l’instant T – et le rapport de l’expert judiciaire, plus neutre », explique Frédérique Polle. Un rapport qui est aussi communiqué au juge. Certes, c’est un coût à intégrer – il faut débourser autour de 2 000 € TTC ­– mais le jeu peut en valoir la chandelle.

Marianne Bertrand

* Le propriétaire peut obtenir des aides pour se mettre en conformité avec les normes de décence auprès de l’Agence nationale de l’habitat (Anah). Il est possible de les coupler avec des subventions émanant des collectivités locales, lorsqu’elles existent. Pour en savoir plus, se renseigner auprès de l’Agence départementale d’information sur le logement (Adil).


Mots-clés :

BAIL D'HABITATION , LOGEMENT DECENT , REPARATION LOCATIVE , TRAVAUX




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