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La copropriété : les droits et obligations des copropriétaires

Les copropriétaires peuvent disposer librement des parties privatives et communes de l'immeuble, dès lors qu'ils respectent les dispositions du règlement de copropriété, les droits des autres copropriétaires et la destination de l'immeuble. La classification des parties communes et des parties privatives résulte du règlement de copropriété. A défaut de précision, il faut se référer à la loi ou soumettre l'ambiguïté de la clause du règlement au juge.

Les droits sur les parties communes

A moins que le règlement de copropriété n'en dispose autrement, une partie de l'immeuble est commune dès lors qu'elle présente une utilité pour au moins deux copropriétaires. Il s'agit essentiellement du gros oeuvre du bâtiment (mur, toiture...), des éléments d'équipement commun (ascenseur, chauffage...), des locaux communs (couloirs, escaliers...), des canalisations, des réseaux d'eau et d'électricité.

Les travaux sur une partie commune

Un copropriétaire ne peut pas réaliser de travaux sur les parties communes (repeindre la cage d'escalier de son étage par exemple).

Il peut arriver que certains travaux qu'il souhaite entreprendre affectent une partie commune ou l'aspect extérieur de l'immeuble (pose de volets, raccord à des canalisations communes...). Dans ce cas, il doit obligatoirement obtenir une autorisation de l'assemblée générale. Le vote a lieu à la majorité de l'article 25 ou de l'article 26, si la réalisation des travaux nécessite l'annexion de parties communes (voir la fiche "L'assemblée générale de copropriété").

Le copropriétaire qui effectue ces travaux sans l'aval du syndicat des copropriétaires peut être condamné à la remise en état des lieux, voire au paiement de dommages et intérêts, s'il en résulte un préjudice pour la copropriété. L'action peut être intentée pendant 10 ans.

A défaut d'avoir été autorisé par l'assemblée, le copropriétaire peut saisir le tribunal de grande instance. Le juge vérifie, pour autoriser les travaux, s'ils ne sont pas contraires à la destination de l'immeuble et qu'ils ne portent pas atteinte aux droits des copropriétaires. Cette autorisation judiciaire ne peut concerner que des travaux d'amélioration touchant aux parties communes ou à l'aspect extérieur de l'immeuble. L'autorisation judiciaire ne peut être donnée si les travaux ont déjà été effectués.

A noter : le règlement de copropriété ou une décision d'assemblée peuvent octroyer à un copropriétaire la jouissance exclusive d'une partie commune (terrasse, cour intérieure...). Il ne peut y réaliser que des menus aménagements. Dès lors que les travaux envisagés ont une emprise sur les parties communes dont il a la jouissance, il doit se faire autoriser par l'assemblée des copropriétaires (agrandissement de la partie privative, édification d'une véranda...).

L'achat d'une partie commune

Un copropriétaire qui le souhaite peut acheter une partie commune (un palier ou un petit local jouxtant l'appartement...). Une telle acquisition doit être autorisée par l'assemblée à la majorité de l'article 26 (voir la fiche "L'assemblée générale de copropriété"). Toutefois, l"unanimité peut être requise lorsque la conservation des parties communes, objets de la vente, est nécessaire, ou lorsque la cession lèse les droits d'un copropriétaire sur ses parties privatives.

Sur le plan pratique, l'opération d'achat implique la création d'un nouveau lot avec une quote part de partie commune et de partie privative. L'assemblée se prononce donc pour la vente et pour la modification de la répartition des charges à la double majorité.

En conséquence, le règlement de copropriété doit être modifié et publié au bureau des hypothèques par le notaire.

Les droits sur les parties privatives

Sont considérées comme parties privatives les appartements et les autres locaux (caves, garages...). Chaque copropriétaire est en droit de disposer librement de son lot. Ce droit de propriété absolu s'exerce dans la limite des dispositions du règlement de copropriété (interdiction d'une activité professionnelle...) et du respect des voisins.

Les relations de voisinage

Les copropriétaires doivent respecter la tranquilité de l'immeuble et de leurs voisins (voir la fiche "Les troubles de voisinage"). Le règlement de copropriété peut comporter certaines clauses propres à l'immeuble comme par exemple, l'interdiction de garer les voitures dans la cour commune, de faire des barbecues sur les terrasses, d'étendre le linge aux fenêtres...

La destination de l'immeuble

Le copropriétaire doit respecter la destination de l'immeuble (c'est à dire son standing), telle qu'elle résulte du règlement de copropriété.

Ainsi, dans un immeuble bourgeois, il peut être impossible d'exercer une activité commerciale, voire même une profession libérale si le règlement de copropriété prévoit "une clause d'habitation bourgeoise exclusive". En cas d'ambiguïté de la clause du règlement, le copropriétaire peut demander au juge que soit examinée l'activité envisagée au vue de la destination de l'immeuble. Le juge peut être saisi dans les 2 mois qui suivent la réunion de l'assemblée.



Mots-clés :

COPROPRIETE , PARTIES COMMUNES , PARTIES PRIVATIVES , REGLEMENT DE COPROPRIETE




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