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Les droits et obligations des copropriétaires

Les copropriétaires peuvent disposer librement des parties privatives et communes de l'immeuble, à condition de respecter les dispositions du règlement de copropriété, les droits des autres copropriétaires et la destination de l'immeuble.

L'usage des parties privatives

Chaque copropriétaire dispose, avec son lot, d'une partie privative (appartement, cave, garage...) et d'une fraction de parties communes (terrain, cour, murs porteurs, toiture...). C'est le règlement de copropriété qui détaille les parties privatives et les parties communes de l'immeuble.

Un copropriétaire est libre d'utiliser ses parties privatives comme il le souhaite, à condition de respecter le règlement de copropriété, de se conformer à la destination de l'immeuble, et de ne pas causer de troubles anormaux de voisinage aux autres copropriétaires.

Ainsi, un copropriétaire peut vendre son lot, le donner, l'occuper lui-même ou le mettre en location. Il peut aussi le réunir avec un autre lot lui appartenant, sans solliciter au préalable l'autorisation de l'assemblée générale. Le propriétaire peut également librement diviser son lot, mais uniquement si cette opération n'est pas interdite par le règlement de copropriété ou contraire à la destination de l'immeuble.

Chaque copropriétaire peut modifier la disposition des pièces de son appartement, installer des cloisons séparatives, repeindre ses locaux, modifier le revêtement des murs, plafonds ou planchers, poser des placards et appareils sanitaires, refaire l’installation électrique, etc. Il peut donc réaliser toutes les transformations ou tous les aménagements qu’il estime nécessaire, à condition qu’ils n’entraînent aucun dommage aux parties communes de l’immeuble.

Par exemple, le propriétaire de deux lots superposés peut, sans autorisation préalable, percer le plancher afin de les relier par un escalier intérieur, dès lors que ce plancher est une partie privative (une autorisation de l'assemblée générale est nécessaire si le plancher est une partie commune).

L'affectation des lots peut également parfois être modifiée, si la modification n'est pas interdite par le règlement de copropriété ou par la destination de l'immeuble. En cas d'interdiction, il est possible de demander une autorisation à l'assemblée générale des copropriétaires.

À savoir : la copropriété peut décider, à la majorité absolue de l'article 25, des travaux d'intérêt collectif sur les parties privatives (par exemple le remplacement de toutes les fenêtres de l'immeuble permettant une meilleur isolation thermique). Une fois votés, les copropriétaires ne peuvent pas s'opposer aux travaux.

 

L'usage des parties communes

Tous les copropriétaires ont les mêmes droits sur les espaces communs ou les équipements communs désignés par le règlement de copropriété. Toutefois, le règlement peut prévoir l'existence de parties communes spéciales ou de parties communes dont l'usage est réservé à un ou plusieurs copropriétaires seulement.

Les parties communes spéciales sont principalement prévues lorsqu'il existe plusieurs bâtiments. Le gros œuvre de chaque bâtiment et ses éléments d'équipement (ascenseur, chauffage) constituent des parties communes spéciales dont seuls les copropriétaires de ce bâtiment participent aux dépenses.

Des parties communes peuvent aussi être réservées à l'usage d'un seul copropriétaire. En effet, le règlement peut prévoir qu'un copropriétaire aura la jouissance exclusive d'une partie commune. Il s'agit le plus souvent d'une terrasse, d'un jardin ou d'une cour intérieure, uniquement accessible depuis un lot déterminé de la copropriété. Ce droit de jouissance exclusif est, en principe, perpétuel et attaché au lot de copropriété et non au copropriétaire (ce qui signifie qu'en cas de vente, le droit de jouissance est transmis à l'acquéreur).

Un droit de jouissance privatif sur des parties communes peut également s'acquérir par prescription trentenaire, c'est-à-dire lorsqu'un copropriétaire a utilisé à titre personnel et exclusif une partie commune pendant au moins 30 ans.

Comme pour les parties privatives, chaque copropriétaire peut utiliser librement les parties communes de son immeuble. À condition de respecter les mêmes règles, c'est-à-dire se conformer à la destination de l'immeuble, ne pas causer de troubles anormaux de voisinage et tenir compte de la nature et de l'affectation des parties communes. Par exemple, le règlement de copropriété interdit fréquemment aux copropriétaires d'encombrer les couloirs. Et même lorsqu'il est silencieux sur ce sujet, les juges considèrent que l'encombrement des parties communes par un copropriétaire porte atteinte aux droits d'usage des autres occupants.

 

Le respect du règlement de copropriété

La liberté des copropriétaires doit être utilisée dans le respect des dispositions du règlement de copropriété.

Le règlement peut prévoir que les fenêtres et volets, bien que classés dans les parties privatives, soient tous de la même couleur, du même matériau ou d'un modèle particulier. Une telle clause, qui vise à préserver l'harmonie visuelle de l'immeuble, doit être respectée.

Par ailleurs, le règlement de copropriété peut interdire de modifier les revêtements de sol pour éviter les nuisances sonores.

 

Le respect de la destination de l'immeuble

Les copropriétaires doivent respecter la "destination de l'immeuble". Cette notion est très importante en matière de copropriété. En effet, elle permet de limiter les droits des copropriétaires sur leurs parties privatives, comme, par exemple, l'exercice d'une activité bruyante. Cependant, cette notion, prévue par la loi de 1965, n'est malheureusement pas définie clairement.

La destination de l'immeuble doit être envisagée au regard de tous les actes constitutifs de la copropriété (règlement de copropriété, état descriptif de division de l'immeuble, décisions d'assemblée générale modifiant ces actes, etc.) et des caractéristiques techniques de l'immeuble (son architecture, la qualité de sa construction, son environnement résidentiel, etc.).

En cas de litige, les juges définissent au cas par cas la destination d'un immeuble et analysent tous les éléments qui ont incité les copropriétaires à acheter un lot dans l'immeuble.

 

La tranquillité des autres copropriétaires

L'utilisation d'un lot de copropriété ne doit pas être source de nuisances ou de troubles anormaux de voisinage pour les autres occupants de l'immeuble.

Souvent, le règlement de copropriété comporte des clauses concernant la tranquillité de l'immeuble. Il peut, par exemple, interdire d'installer un barbecue sur les balcons, de garer des véhicules dans la cour commune ou d'entreposer des objets dans les parties communes.

Toutefois, même s'il ne contient aucune indication, les copropriétaires peuvent être sanctionnés pour leur comportement. Dans ce cas, c'est le juge qui apprécie, au cas par cas, le caractère anormal ou non du trouble.

À savoir : bien qu'étranger à la copropriété, le locataire est tenu de respecter les clauses du règlement de copropriété relatives à la tranquillité de l'immeuble.

Alexandre Berteaux

 

Textes de référence :



Mots-clés :

COPROPRIETE , PARTIES COMMUNES , PARTIES PRIVATIVES , REGLEMENT DE COPROPRIETE




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