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Vente sur plans

Le contrat de vente en état de futur achèvement (VEFA) permet d’acquérir les ouvrages construits au fur et à mesure de leur réalisation. L'achat se fait auprès d'un promoteur qui va édifier un immeuble sur un terrain lui appartenant. Il vend ensuite l'ensemble clés en main. Le promoteur (maître d'ouvrage) s'engage à construire l'immeuble conformément au plan présenté et dans les délais déterminés dans le contrat.

Le contrat de réservation

Le contrat de réservation est l'acte par lequel le vendeur s'engage à réserver le logement à l’acquéreur, qui verse un dépôt de garantie en contrepartie.

Le contenu du contrat

Le contrat doit comporter obligatoirement, sous peine de nullité, les indications suivantes :

  • la consistance de l'immeuble (surface habitable approximative, nombre de pièces, dépendances...),
  • la qualité de la construction (note technique sommaire annexée au contrat),
  • le prix prévisionnel de vente et les modalités de sa révision,
  • la date à laquelle la vente pourra être conclue,
  • s'il y a lieu, les prêts que le vendeur transmettra ou fera obtenir à l'acheteur.

Le dépôt de garantie

Le dépôt de garantie est le prix de la réservation. Son montant est fixé en fonction de la date prévue pour la signature de l'acte notarié, par rapport à la date du contrat de réservation.

Il ne peut dépasser 5 % du prix prévisionnel de vente, si le délai de réalisation de la vente n'excède pas un an et 2 % si ce délai n'excède pas 2 ans. Aucun dépôt de garantie ne peut être exigé si le délai dépasse 2 ans.

Le droit à rétractation

Le contrat de réservation est notifié par lettre recommandée avec AR. A compter de la date de la signature de l'avis de réception, l'acquéreur bénéficie de 7 jours pleins pour ne pas donner suite à la réservation. Il doit pour cela adresser un courrier de rétractation au promoteur par lettre recommandée avec AR. En cas de rétractation, le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai de 3 mois maximum.

Le délai de 7 jours purgé, l'acquéreur ne peut refuser de signer l'acte définitif devant le notaire que dans certains cas :

  • le contrat définitif n'est pas conclu dans le délai prévu du fait du vendeur,
  • le prix de vente excède de 5 % le prix prévisionnel,
  • les prêts ne sont pas obtenus, ou leur montant est inférieur d'au moins 10% aux prévisions,
  • l'un des éléments d'équipement est supprimé, ou la qualité de l'immeuble a baissé par rapport aux prévisions,
  • l'immeuble ou le logement présente dans sa consistance (moquette, papiers peints, sanitaires) une réduction de valeur supérieure à 10%.

Le délai de réflexion

Le vendeur doit notifier le projet de vente à l’acquéreur un mois au moins avant la signature de l'acte définitif de vente devant le notaire. Ce projet doit être la préfiguration exacte de l'acte définitif. A compter de cette notification, le vendeur ne peut plus modifier les conditions du contrat définitif. L'acheteur dispose alors d'un délai de réflexion d'un mois, durant lequel il peut encore renoncer au projet d'acquisition.

Le contrat de vente

Après avoir été mis en demeure de réfléchir à l'opportunité de l'achat par l'envoi du projet, le contrat de vente définitif doit être signé à la date prévue dans l'acte. Cet acte doit comporter un certain nombre de renseignements.

La description du logement

Il s'agit d'indiquer les caractéristiques relatives à la consistance et à l'aspect technique de l'immeuble (plans, coupes, devis descriptif, éléments d'équipement...), qui doivent être conformes aux documents remis lors de la réservation.

Le prix

Les paiements sont versés au fur et à mesure de l'achèvement des travaux, sans pouvoir dépasser les pourcentages cumulés suivants :

  • 35 % du prix à l'achèvement des fondations,
  • 70 % du prix à la mise hors d'eau (pose du toit),
  • 95 % du prix à l'achèvement de l'immeuble.

Le solde est payable lors de la remise des clés.

La révision du prix

Le prix peut être révisé en fonction de l'indice BT01, indice national du bâtiment tous corps d'état.

La révision ne porte que sur les sommes restant à payer et ne peut être faite que dans la limite de 70 % de la variation de cet indice.

Le délai de livraison

L'indication d'un délai sans date précise est suffisante. Ce délai doit, quoi qu'il en soit, être respecté sous peine de recours en responsabilité exercé par l'acquéreur.

Les garanties de l'acquéreur

L'achat d'un logement sur plan suppose le versement du prix avant qu'il ne soit achevé. La loi protège donc contre les risques d'inachèvement grâce à deux garanties (d'achèvement et de remboursement) non cumulatives. Celles-ci doivent figurer au contrat sous peine de nullité.

Avant l'achèvement

La garantie d'achèvement assure la bonne fin de l'opération. Elle peut être le fait même du vendeur qui assure l'opération jusqu'à son terme avec les garanties qui lui sont propres (c'est le cas s'il justifie la bonne santé de l'entreprise) ou celui d'un établissement financier qui s'engage à avancer les sommes nécessaires à l'achèvement de l'immeuble.

La garantie de remboursement assure, non la bonne fin de l'opération, mais l'obtention du remboursement des sommes déjà versées en cas d'annulation de la vente.

Après l'achèvement

En cas de malfaçons, la garantie de parfait achèvement couvre les vices apparents signalés sur le procès verbal de réception des travaux et les désordres survenant dans l'année qui suit la réception.

La garantie de bon fonctionnement couvre pendant 2 ans les désordres survenant aux éléments d'équipement (lorsque ceux-ci sont indissociables de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination). La garantie décennale couvre tous les désordres qui compromettent la solidité de l'immeuble et de ses éléments d'équipement (lorsque ceux-ci sont indissociables de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination).

La garantie décennale est donc très large, et pour permettre sa mise en oeuvre, il existe un double système d'assurance obligatoire :

  • l'assurance dommage-ouvrage, qui doit être souscrite par le vendeur. Son bénéfice se transmet en même temps que le bien vendu.
  • l'assurance responsabilité, qui doit être souscrite par tous les constructeurs (architecte, entrepreneur, promoteur, vendeur d'immeuble à construire). En cas de non conformité, la responsabilité du promoteur peut être engagée soit par une remise en l'état du bien (quand elle est possible), soit par la résolution du contrat. Dans ce dernier cas, il faudra le faire constater en justice.


Mots-clés :

VEFA , VENTE EN L'ETAT FUTUR D'ACHEVEMENT , VENTE SUR PLAN




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