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Revendre, quand, comment ?

Mars 2013
Le Particulier Immobilier n°295, article complet.
Auteur : BERTRAND (Marianne)

« L’objectif en achetant en résidence senior étant de se constituer des revenus complémentaires à la retraite, il y a très peu de reventes au bout de quelques années. Même des époux qui divorcent trouvent souvent des arrangements pour conserver leur investissement et se partager le loyer ! », affirme Christine ­Vassal-Largy. De leur côté, les exploitants mettront toujours en avant le même argument : un achat en résidence pour seniors qui assure un loyer pérenne n’est pas destiné à être revendu prématurément. 
La question de se séparer de son bien se pose aussi lorsque l’investissement a été réalisé sous un dispositif de type Censi-Bouvard, qui perd de son intérêt fiscal au bout de neuf ans. Quel que soit le cas de figure et le moment de la revente, il faut avoir en tête que seul le loyer est censé être garanti – et même revalorisé (de l’ordre de 6 % ou 7 % au bout d’une dizaine d’années). En réalité, la revente posera d’autant moins de difficulté, autrement dit le risque de décote sera d’autant plus limité, que la résidence est bien située et bien gérée.

Le marché secondaire devient porteur sur ce créneau

Un réseau commercial organisant la revente d’appartements en résidence seniors s’est mis en place depuis quelques années, signe que le créneau est devenu porteur. Acteurs majeurs en lice, Cereniccimo Asset, se revendiquant la plate-forme de « l’immobilier géré en seconde main », et Revenu Pierre, créé en 2007, qui axe sa stratégie autour de la revente en LMNP. Ces sociétés font preuve de sélectivité, retenant dans leur portefeuille des emplacements de choix et des résidences gérées par des exploitants aguerris. La filière du marché d’occasion présente de réels atouts pour l’acquéreur potentiel. « L’investisseur est à même d’avoir des remontées en termes de chiffres et de profil de l’exploitant, de même pour les taux de remplissage de la résidence et des charges de copropriété. Il a donc le recul nécessaire pour se rendre compte si l’opération est rentable ou pas », souligne Corinne Coccetta. Le calcul du prix de revente va d’ailleurs découler de la rentabilité locative qui, sur un produit de qualité, peut dépasser les 5 % nets. En moyenne, ce prix se révèle inférieur de 20 % à 30 % par rapport au coût dans le neuf. L’intérêt d’acheter sur le marché secondaire reste conditionné par la teneur du bail commercial – date d’échéance et répartition des travaux avec l’exploitant, notamment – qu’il convient d’examiner soigneusement, en s’entourant des conseils de son notaire ou d’un avocat. « Si le contrat arrive à son terme, il y a toujours le risque que l’exploitant obtienne la baisse des loyers devant le tribunal », met en garde Paul Duvaux.


Méfiance aussi, lorsque le vendeur se retrouve contraint de pratiquer des prix cassés, avec des décotes pouvant atteindre 40 % de la valeur du bien, voire davantage. C’est sans doute le reflet que la résidence est paralysée par le poids élevé des charges – cas de copropriétés de type Hespérides, pionnières sur le créneau, aujourd’hui surreprésentées sur le marché d’occasion… Il y a aussi les exemples, heureusement isolés, de résidences dont la gestion calamiteuse par un petit exploitant ­s’est transformée en un gouffre financier pour les propriétaires, au point que les logements deviennent invendables, l’exploitant n’honorant plus les loyers mais restant dans les lieux en attendant le versement d’une indemnité d’éviction… À l’acquéreur d’être vigilant lorsqu’il épluche les petites annonces en ligne. La consultation de forums d’investisseurs floués peut, à cet égard, se révéler instructive… Attention aussi, avant de traiter directement avec l'exploitant : il peut se charger de la transaction lorsqu’une clause de rachat a été prévue au bail, mais il imposera de manière drastique ses conditions financières.

Marianne Bertrand


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