Toute l’information juridique et patrimoniale
pour prendre les bonnes décisions
Accueil > Immobilier > Achat-Vente > Défiscalisation : manquements au devoir de conseil

Défiscalisation : manquements au devoir de conseil

Défiscalisation : manquements au devoir de conseil
Mars 2013
Le Particulier Immobilier n°295, article complet.
Auteur : LE SCORNET (Laure)

Les professionnels sont tenus de respecter leur devoir d’information et de conseil.

Cass. com. du 8.1.13, n° 11-19387 Cass. civ. 1re du 20.10.12, n°11-25424 CA de Douai du 29.10.12, n°10-01156

Fait peu banal : lors de trois arrêts récents, des intervenants dans le cadre d’opérations de défiscalisation en monuments historiques ont été condamnés pour manquement à leur devoir de conseil. Dans la première affaire, des époux avaient réalisé un investissement défiscalisant auprès d’une banque et de l’agence immobilière du même groupe financier. Mais, ayant dû faire face à une majoration des travaux (surcoût de 37 %) et à un redressement fiscal, les investisseurs ont recherché la responsabilité des intervenants. La cour d’appel a condamné ceux-ci à leur verser 120 000 € en réparation du préjudice. La Cour de cassation a confirmé : « Il appartenait à la banque et à l’agence immobilière d’informer les époux, en corollaire des avantages énoncés par l’étude, des aspects moins favorables et des risques inhérents à l’acquisition de ce type de produit immobilier. »

Dans la deuxième affaire, des particuliers avaient acheté un lot dans un ensemble immobilier. Après deux versements correspondant au financement des travaux, l’opérateur et l’entreprise en charge des travaux font faillite sans que les travaux soient réalisés. Les investisseurs assignent le notaire. La Cour de cassation retient un manquement au devoir de conseil du notaire, qui n’a pas informé les époux des risques de l’opération et ne les a pas mis en garde sur le fait que la vente de l’immeuble ancien ne bénéficiait pas des dispositions protectrices de la vente en l’état futur d’achèvement (Vefa) ni ne leur a conseillé une garantie particulière.Enfin, un couple avait acquis un appartement par l’intermédiaire d’un conseil en défiscalisation. N’ayant pas pu déduire de leurs revenus la totalité du coût des travaux mais seulement ceux portant sur les parties communes, et non sur les parties privatives constituées par des combles, les investisseurs assignent le conseiller. Se fondant sur la brochure remise par le professionnel, la cour d’appel estime que les époux pouvaient légitimement penser que les frais exposés seraient déductibles de leurs revenus dans leur intégralité. Elle considère que le conseiller les a incomplètement informés en ne leur précisant pas que les frais exposés pour les combles ne seraient pas pris en compte, ce qui les a induits en erreur. Le préjudice est constitué par une perte de chance de n’avoir pas pu acheter l’appartement en connaissance de cause ou un autre bien procurant un avantage fiscal supérieur.

Laure Le Scornet


Mots-clés :

AGENCE IMMOBILIERE , BANQUE , DEFISCALISATION , INVESTISSEMENT , JURISPRUDENCE , MONUMENT HISTORIQUE , REDRESSEMENT FISCAL




Outils pratiques :

Bannière Choix patrimoniaux

Préparer votre retraite
Faites appel à un expert pour anticiper et compléter vos futurs revenus

Recommandé par

Votre adresse est conservée par le Particulier, pour en savoir plus / se désinscrire

Bannière Tous simulateurs 1000*104

Bannière e-Particulier