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Ancien : doper son rendement et réduire sa fiscalité

Mars 2013
Le Particulier n°1083, article complet.
Auteurs : VALIN-STEIN (Valérie), SABARLY (Colette)

Un investissement locatif dans l’ancien offre l’opportunité d’acquérir un bien en centre-ville, proche des transports et des lieux de vie (écoles, commerces…). Cette localisation permet de fidéliser le locataire et, à la revente, d’intéresser tant un bailleur qu’un propriétaire occupant. Même si les prix de l’ancien ont grimpé, ils restent inférieurs à ceux du neuf. « L’ancien, c’est au moins 1 % de rendement en plus que le neuf », souligne Benjamin Nicaise, président de Cerenicimo. Certaines villes de taille moyenne affichent 7 % brut de rendement locatif pour l’ancien. Attention, un rendement supérieur, lié à un prix d’achat faible, peut masquer un risque (qualité médiocre, marché locatif atone…).

Si vos revenus fonciers sont imposés non pas au microfoncier mais au régime « réel » (voir Impôts : des pistes pour alléger votre fiscalité immobilière), vous pourrez imputer les éventuelles dépenses de travaux de vos loyers. Si cela ne suffit pas à éponger ces dépenses, vous pourrez, au titre de l’année de paiement des travaux, déduire le déficit de votre revenu global, dans la limite de 10 700 €. Si un déficit subsiste encore, il sera reportable sur vos loyers des 10 prochaines années. Bonne nouvelle : l’imputation des dépenses de travaux n’entre pas dans le plafond des niches fiscales.

Les régimes Malraux et « monuments historiques », pour investisseurs avertis

L’investissement dans de l’immobilier de qualité à rénover, via les dispositifs Malraux et « monuments historiques », donne accès à une fiscalité très avantageuse qui, elle non-plus, n’est pas considérée, par le fisc, comme une niche fiscale. Investir et rénover un bien situé, notamment, dans une zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (ZPPAUP), ou dans un secteur sauvegardé, ouvre droit à la réduction d’impôt Malraux. Répartie sur 4 ans, celle-ci peut atteindre 30 % des montants investis pour les travaux. En contrepartie, l’investisseur est tenu de louer le logement pendant 9 ans. 

Le régime des monuments historiques permet, quant à lui, en réalisant un investissement locatif dans un bien classé ou inscrit, de déduire de son revenu global la totalité du montant des travaux. Ce dispositif permet de reporter, sans condition, le déficit sur le revenu global des années suivantes. Attention, il faut être particulièrement vigilant sur la localisation du bien : on trouve, en effet, de superbes châteaux classés… en rase campagne ! 


Mots-clés :

ASSURANCE LOYER IMPAYE , BUREAU , CAUTION , COMMERCE , DUFLOT , FISCALITE , INVESTISSEMENT LOCATIF




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