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Agent immobilier : indemnisation en cas de non-réalisation de la vente

Février 2013
Le Particulier Immobilier n°294, article complet.
Auteur : LE SCORNET (Laure)

La location meublée suppose la présence dans les lieux d’un mobilier et d’éléments en qualité et en nombre suffisant.

Cass. civ. 1re du 13.12.12, n° 11-13295

Lorsqu’un vendeur accepte de ne pas donner suite à la vente sans imputer la moindre faute contractuelle à l’acquéreur, l’agent immobilier devrait démontrer la responsabilité délictuelle de l’acheteur, pour pouvoir être indemnisé sur le fondement de la perte de sa commission. Tel est l’enseignement de cet arrêt de la Cour de cassation. Un agent immobilier avait négocié et rédigé une promesse de vente portant sur un bien au prix de 825 000 €, sous la condition suspensive de l’obtention, par l’acquéreur, d’un prêt de 799 900 € remboursable sur quinze ans au taux de 5 % l’an. La vente ne se réalise pas, car l’acheteur n’obtient pas son crédit. La raison : des revenus insuffisants pour le financement nécessaire. L’agent immobilier exerce alors une action indemnitaire contre l’acquéreur. Il lui reproche d’être responsable de l’échec de la vente, faute d’avoir pu obtenir les prêts indispensables au financement de l’opération.

Un premier jugement lui donne raison. Le tribunal d’instance retient, en effet, l’existence d’une faute commise par l’acquéreur et son lien causal avec la non-réalisation de la vente, et condamne ce dernier à indemniser le professionnel de ses préjudices matériel et moral spécifiques.

Mais cette décision est censurée (CA d’Aix-en-Provence du 28.10.2010), la cour d’appel reprochant même à l’agent immobilier d’avoir commis une faute, car il aurait dû lui-même apprécier les facultés financières de l’acquéreur s’il voulait que la négociation puisse aboutir.

Pugnace, l’agent immobilier se pourvoit en cassation. En vain. La Cour de cassation relève que les parties avaient accepté, d’un commun accord, de cesser toutes relations, dans la mesure où les vendeurs avaient pris acte de la défaillance de la condition suspensive en acceptant de ne pas donner suite à la vente sans imputer la moindre faute contractuelle à l’acquéreur. Rappelant que la cour d’appel avait relevé qu’un des cabinets de courtage en financement consultés par l’acquéreur n’avait pu donner suite à sa recherche de crédit en raison de l’insuffisance de ses ressources, la Cour de cassation conclut comme les juges du fond : l’agence ne pouvait prétendre à des dommages-intérêts en l’absence de faute de l’acquéreur ayant contribué à la non-réalisation de la vente. Le professionnel, privé de sa commission parce que la vente n’a pas été conclue, doit donc prouver la faute de l’acheteur pour pouvoir être indemnisé de son préjudice.

Laure Le Scornet

 


Mots-clés :

AGENCE IMMOBILIERE , AGENT IMMOBILIER , COMPROMIS DE VENTE , DOMMAGES ET INTERETS , JURISPRUDENCE




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