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La décote d'un bien démembré est d'autant plus forte que le démembrement est long

Février 2013
Le Particulier Immobilier n°294, article complet.
Auteur : RABAUD (Etienne)

 

Selon un principe comparable, l’achat d’un bien démembré permet d’accéder, à terme, à la propriété d’un bien à prix réduit. L’investisseur choisit ici de se priver dans un premier temps et pour une durée connue à l’avance, de l’usufruit (habitation ou mise en location) du bien qu’il achète, afin d’en acquérir la nue-propriété (les murs) avec une décote d’autant plus forte que le démembrement est long. « Dans la mesure où il impose une immobilisation sur plusieurs années de sommes relativement importantes, sans possibilité de percevoir de loyers, ce type de montage est généralement réservé à de gros patrimoines, dans le cadre d’opérations d’envergure », explique Pierre Cénac, notaire dans le XVIIe arrondissement. « Un état de fait renforcé par les avantages fiscaux du démembrement, qui permet notamment au nu-propriétaire d’échapper à l’ISF et qui, le plus souvent, est prisé des contribuables déjà lourdement taxés. Rien n’empêche cependant d’envisager de petites acquisitions, notamment dans le cadre familial, ab initio ou non » (voir encadré p. 51).

En dehors du cadre familial, il est possible de s’adresser à des sociétés spécialisées dans le démembrement de biens. Les opérations à moins de 100 000 € sont très rares, mais elles existent néanmoins. Hasard du calendrier, la société Novaxia est en train de terminer la commercialisation d’un immeuble de la rue Affre, dans le XVIIIe arrondissement. Dix-neuf lots sont mis en vente en nue-propriété sur quinze ans, avec une décote de 40 % sur le prix du marché, soit 3 600 €/m2 en moyenne. Les onze appartements les moins chers étaient disponibles entre 80 000 et 96 000 €, pour des superficies approchant les 30 m2 pour les plus grands. Un cas « un peu exceptionnel », de l’aveu de Michaël Seroussi, directeur des partenariats au sein de Novaxia. Non seulement parce que les opérations de ce type ont plus fréquemment lieu en province qu’à Paris, mais aussi parce que l’immeuble en question est « situé dans l’un des quartiers les plus populaires de Paris, d’où des niveaux de prix particulièrement attractifs. Mais c’est aussi ce qui fait l’intérêt de l’opération : quand, dans quinze ans, les investisseurs récupéreront la pleine propriété de leur bien, les travaux de rénovation urbaine du quartier seront terminés, et la valeur de leur bien aura considérablement augmenté ». Un programme en nue-propriété sur douze ans est en passe d’être commercialisé dans le XIVe arrondissement, mais les lots les moins chers seront « plus proches des 150 000 – 200 000 € » – niveau de prix qui semble difficile à battre dans le secteur. 

Leader du démembrement et spécialiste de l’usufruit locatif social, la société Patrimoine épargne retraite logement (Perl) a récemment bouclé la vente d’un programme dans le XVe arrondissement, rue Olivier-de-Serres. Le ticket d’entrée était de 128 000 €. « En théorie, rien ne s’oppose à ce qu’une nue-propriété coûte moins de 100 000 €, explique Frédéric Goulet, président de Perl. Ce qui manque, ce sont les biens… » à moins, peut-être, de franchir le périphérique (Perl commercialise de nombreux programmes en première et deuxième couronnes avec des prix de départ de l’ordre de 100 000 €). Et donc le cadre de notre étude. Sauf, comme l’encourage Pierre-Antoine Menez, vice-président de la Fnaim-Ile-de-France, à revoir la manière dont on appréhende la ville. « Paris est l’une des capitales les plus petites d’Europe. Cela n’a pas de sens, si l’on compare avec Londres, par exemple, de s’arrêter à l’intra-muros ». Sans attendre la réalisation du Grand-Paris, M. Ménez estime que « si on s’en tient au tracé du métro, on peut trouver, pour 100 000 €, des biens qui ont deux fois la surface de ceux qu’on trouve dans ce que les gens considèrent encore à tort comme le centre de Paris ».


 


Mots-clés :

CHAMBRE DE BONNE , INVESTISSEMENT , MARCHE IMMOBILIER , PARIS , PARKING , RENTABILITE LOCATIVE




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