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Le point sur : la nouvelle taxe sur les logements vacants

Le point sur : la nouvelle taxe sur les logements vacants
Janvier 2013
Le Particulier n° 1080, article complet.
Auteur : HERVE (Julienne)

Les particuliers propriétaires de logements non meublés qui restent inoccupés pendant un an sont redevables de la taxe sur les logements vacants. Son montant est alourdi et son champ d’application élargi par la loi de finances pour 2013.

La taxe sur les logements vacants n’est pas nouvelle. Elle a été instaurée par la loi d’orientation relative à la lutte contre les exclusions (n° 98-657 du 29 juillet 1998). Malgré cela, le nombre de logements vacants ne cesse de croître. L’Insee a recensé 2,304 millions de logements vacants en France en 2011. Entre 2009 et 2011, leur nombre a progressé de 9 %. Quant aux logements non occupés depuis au moins 2 ans, leur nombre a augmenté de 4,9 %, selon le Commissariat général du développement durable. Une augmentation que Bercy tente de freiner en taxant plus sévèrement les propriétaires. La loi de finances pour 2013 a, en effet, réduit le délai de vacance de 2 ans à 1 un an pour être redevable de la taxe et a fortement augmenté son taux. Parallèlement, le gouvernement a institué une taxe sur les logements secondaires (lire Focus : plus-value immobilière, le gouvernement offre un an de répit).

Quelles sont les personnes concernées par la taxe ?

Cette taxe concerne tout propriétaire, même usufruitier, et tout bénéficiaire d’un bail à construction, à réhabilitation ou emphytéotique (bail immobilier de très longue durée) qui disposent d’un logement vacant non meublé depuis un an à compter de la date du 1er janvier de l’année d’imposition (loi de finances pour 2013). À noter que, jusqu’en 2012, la taxe n’était due qu’en cas de vacance pendant 2 années consécutives (article 232 du code général des impôts). 

Le propriétaire peut être un particulier ou une personne morale de droit public ou privé, comme une association, une société civile (une SCI, par exemple), un groupement d’intérêt économique ou une collectivité territoriale. En revanche, les sociétés de HLM et les sociétés d’économie mixte n’en sont pas redevables.

Quels sont les types de logements concernés ?

Seuls les locaux à usage d’habitation (appartements et maisons), habitables et non meublés, sont susceptibles d’être taxés. Le logement doit être dans un état « correct », c’est-à-dire « clos et couverts », et pourvu d’éléments de confort minimum. Sont donc exclus les logements qui ne sont pas habitables parce qu’ils sont dépourvus d’installation électrique, de gaz, d’arrivée d’eau courante ou de sanitaires. De même, ne sont pas concernés par cette taxation, les maisons et les immeubles vétustes dont l’état des murs, de la toiture ou des escaliers présente des risques d’effondrement et dont la rénovation nécessite des travaux d’envergure. Le Conseil constitutionnel a précisé, dans une décision du 29 juillet 1998 (n° 98-403 DC), que « ne sauraient être assujettis des logements qui ne pourraient être rendus habitables qu’au prix de travaux importants et dont la charge incomberait nécessairement à leur détenteur ». 

Par « importants », l’administration fiscale estime que le montant de ces travaux de rénovation doit être supérieur à 25 % de la valeur vénale du logement au 1er janvier de l’année d’imposition (réponse Meunier, AN 29.11.11). Le propriétaire devra, dans ce cas, produire des devis qui chiffrent le montant de ces travaux et justifient leur importance.

Toutes les communes sont-elles concernées par la taxe ?

Non. Le propriétaire d’un appartement vide à Sarlat, en Dordogne, et celui d’un deux pièces inhabité depuis un an à Asnières-sur-Seine (Hauts-de-Seine) ne sont pas logés à la même enseigne. Le premier sera exempté, alors que le second devra s’acquitter de la taxe. En effet, sa ville est une des « communes appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant » (art. 232 du code général des impôts modifié par la loi de finances pour 2013). Le décret à paraître devrait choisir trois indicateurs pour caractériser la tension locative. Le rapport de la commission des finances pour la loi de finances 2013 propose ainsi de retenir le loyer moyen dans le parc locatif privé, le prix moyen au mètre carré d’un appartement ancien et le nombre de demandes de logement rapporté au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social. Initialement, seules 8 agglomérations de plus de 200 000 habitants étaient concernées. Il s’agissait de Paris (382 communes), de Bordeaux (44 communes), de Cannes-Grasse-Antibes (23 communes), de Lille (59 communes), de Lyon (84 communes), de Montpellier (9 communes), de Nice (24 communes) et, enfin, de Toulouse (58 communes).

La loi de finances pour 2013 a, depuis, étendu cette mesure aux zones d’urbanisation de plus de 50 000 habitants. Désormais 28 agglomérations, regroupant près de 1 150 communes, seraient ainsi susceptibles d’être concernées, en plus des 8 agglomérations déjà concernées. Il s’agirait d’Ajaccio, d’Annecy, d’Arles, de Bastia, de Bayonne, de Beauvais, de Draguignan, de Fréjus, de Genève-Annemasse, de Grenoble, de La Rochelle, de La Teste-de-Buch-Arcachon, de Marseille-Aix-en-Provence, de Meaux, de Menton-Monaco, de Nantes, de Saint-Nazaire, de Sète, de Strasbourg, de Thonon-les-Bains et de Toulon.

Si le logement ne se situe pas dans une des communes en cause, échappe-t-on à la taxe ?

Pas nécessairement. Certaines communes placées hors du champ d’application de la taxe sur les logements vacants peuvent décider, par délibération, d’appliquer une taxe équivalente, dénommée « taxe d’habitation sur les logements vacants », ou THLV. La ville de Strasbourg, par exemple, a voté sa mise en place. Les critères d’imposition concernant les locaux et les propriétaires sont les mêmes que ceux appliqués à la taxe sur les logements vacants. En revanche, la durée de vacance déclenchant la THLV est portée à 5 ans et le taux d’imposition est fixé par la commune. Pour connaître la position de votre ville, interrogez les services fiscaux dont dépend le logement. N’hésitez pas à consulter le site internet de votre municipalité. Nombre de ces portails fournissent des informations et précisent également le régime adopté (s’il y en a un) : celui de la taxe sur les logements vacants ou celui de la taxe d’habitation sur les logements vacants. 

À noter que l’élargissement de l’application de la taxe sur les logements vacants aux agglomérations de 50 000 habitants pourrait modifier cette répartition. 113 communes devraient abandonner ce régime et entrer dans le champ d’application de la TLV version 2013. Il devrait en être ainsi, notamment, pour Strasbourg.

À combien s’élève la taxe ?

La taxe est calculée sur la valeur locative du logement. Son taux, qui a été durci par la loi de finances pour 2013, varie en fonction de la durée d’inoccupation. À compter du 1er janvier 2013, il s’élève à 12,5 % la 1re année d’imposition et à 25 % à compter de la 2e année. Pour le calcul de la taxe due au titre de 2012, son taux était de 10 % pour la 1re année d’imposition, de 12,5 % la 2e année et de 15 % à compter de la 3e année. Il convient d’ajouter à la taxe proprement dite des frais de gestion, qui s’élèvent à 9 %. 

Comment est calculée la valeur locative du logement ?

Le taux de la taxe est appliqué sur la valeur locative cadastrale déterminée par l’administration fiscale en 1970 et qui sert de base de calcul pour la taxe d’habitation et la taxe foncière sur les propriétés bâties. Elle est mentionnée sur l’avis d’imposition relatif à la taxe sur les logements vacants. 

Attention, elle ne correspond pas au montant du loyer indexé sur le prix du marché de votre bien, mais au loyer que vous pouviez en attendre en 1970, et réactualisé chaque année en fonction du taux de l’inflation.

Comment se décompte la durée de la vacance ?

La taxe est due dès que le logement est vacant pendant un an (loi de finances pour 2013). Ainsi, si votre logement était vacant toute l’année 2012, vous serez redevable de la taxe en 2013, au taux de 12,5 %. En revanche, si la vacance dure depuis 2011, vous serez imposable en 2013 directement au taux de 25 %, alors que, selon les précédentes règles, vous n’étiez pas redevable de la taxe.

Avant la loi de finances pour 2013, le logement devait être vacant pendant au moins 2 ans pour être assujetti à la taxe. Et le logement était considéré comme vacant si sa durée d’occupation était inférieure ou égale à 30 jours consécutifs au cours de chacune des 2 années de la période de référence. 

À noter que l’administration fiscale admettait auparavant de comptabiliser la période de 30 jours consécutifs sur une année seulement et non sur 2 années de suite. Ainsi, si vous aviez donné en location un logement durant tout l’été en 2010, mais seulement 15 jours pendant les vacances en 2011, vous n’étiez pas soumis à la taxe en 2012. 

Désormais, est considéré comme vacant un logement dont la durée d’occupation est inférieure ou égale à 90 jours consécutifs au cours de l’année considérée. Ce durcissement s’applique donc à compter de 2013. Ainsi, les logements occupés plus de 30 jours consécutifs en 2012 puis pendant le même nombre de jours consécutifs en 2011, qui n’étaient pas considérés comme vacants, selon les règles de la taxe sur les logements vacants en vigueur jusqu’à 2012, seront désormais assujettis à cette taxe au 1er janvier 2013.

Que se passe-t-il si la vacance n’est pas volontaire ?

Vous ne serez pas redevable de la taxe si la vacance n’est pas de votre fait. Un logement mis en vente ou en location au prix du marché et qui ne trouve pas preneur ne donnera pas lieu à taxation (conseil constitutionnel 29.7.98, n° 98-403 DC). Pour apporter la preuve de votre intention, vous pourrez présenter le ou les mandats de vente de l’agence immobilière, les petites annonces de vente ou de location, par exemple. En revanche, si le montant des loyers demandés ou le prix de vente est excessif par rapport aux conditions et aux évolutions du marché, l’administration fiscale peut alors décider de taxer votre logement.

D’autre part, votre logement échappera à la taxe s’il n’est pas habité parce qu’il fait partie du programme de réhabilitation d’un quartier en rénovation ou, au contraire parce qu’il est voué à la démolition. Les documents fournis par la mairie vous permettront de justifier la vacance auprès des services fiscaux.

Vous êtes également, en principe, exonéré de la taxe si le logement reste vacant à la suite d’une succession pour laquelle les héritiers n’arrivent pas à s’entendre. Dans ce cas, demandez à votre notaire de justifier la succession en cours.

Quelles sont les règles si le logement est occupé illégalement ?

Un bien que vous ne donnez pas en location mais qui est occupé illégalement n’est pas considéré comme vacant. Dans une réponse ministérielle du 23 mai 2006 (n° 50355), il est précisé que des occupants, même indésirables, sont redevables aux yeux du fisc de la taxe d’habitation. Dès lors, le logement ainsi occupé échappe à la taxe sur les logements vacants.

Que se passe-t-il si une maison de vacances reste inoccupée 50 semaines par an ?

Elle ne sera pas taxable car elle est meublée. Vous réglez chaque année la taxe d’habitation et payez les factures d’eau, d’électricité, de chauffage. Elle sera taxable seulement si elle est non meublée, habitable et inoccupée pendant un an (article 232 du code général des impôts).

Qui déclare et paie la taxe ?

Ce ne sont pas les propriétaires eux-mêmes qui déclarent la vacance. « L’administration croise les données dont elle dispose et envoie directement un avis d’imposition », explique David Rodrigues, juriste à l’association Consommation logement cadre de vie (CLCV). Ce sont les services fiscaux qui font l’inventaire des logements habités et vides. Ils disposent de plusieurs sources pour déterminer le parc vacant, comme le fichier des redevables de la taxe d’habitation, de la taxe foncière, les fichiers d’abonnement à EDF, à GDF ou encore ceux du service des eaux. Si aucune taxe d’habitation n’a été acquittée pour votre logement, il y a de fortes chances que vous soyez redevable de la taxe. Les propriétaires qui disposent de plusieurs logements laissés sans occupant peuvent être redevables de la taxe pour chacun d’eux. 

En 2011, 87 817 logements ont ainsi été soumis à la taxe sur les logements vacants. Un chiffre en baisse importante. Ils étaient, en effet, 146 388 à avoir été taxés en 2000, selon le rapport de la commission des finances sur le projet de loi de finances pour 2013. Mais l’élargissement du champ d’application de la taxe aux logements vacants, depuis seulement un an, aurait pour conséquence de doubler le nombre des logements ainsi concernés.

La taxe sur les logements vacants est payable pour une année complète, sans prorata. Si vous louez votre appartement en novembre 2012 après 3 années d’inoccupation, vous paierez la taxe au titre de 2012 sans aucune décote. En revanche, son application cessera en 2013 puisque votre locataire recevra la taxe d’habitation. Et même lorsque vous vendez en cours d’année l’appartement inhabité, vous devez tout de même la régler en totalité. Le propriétaire suivant ne paiera rien dans l’immédiat. Le délai d’inoccupation repart de zéro à partir du 1er janvier de l’année suivant celle de l’achat.

Et si la taxe a été appliquée à tort ?

L’application de la taxe est décidée par l’administration fiscale. Elle peut commettre des erreurs et vous taxer alors que, par exemple, votre fille occupe gratuitement votre studio ou qu’il est loué pendant les vacances. Il y a une présomption d’inoccupation, et dans ce cas, c’est à vous de contester le plus vite possible cette taxation et de prouver que le logement est bel et bien habité en fournissant la taxe d’habitation ou les factures d’eau ou d’électricité, ou encore les contrats d’agences immobilières si vous l’avez mis en vente ou en location. « Et lorsque le logement est inhabitable parce qu’en mauvais état, il est recommandé de faire constater cet état par un huissier », conseille encore David Rodrigues.

Vous devrez déposer une réclamation auprès des services des impôts du lieu de situation du bien (ses coordonnées figurent sur l’avis d’imposition). Profitez-en pour demander un sursis de paiement pour ne pas avoir à la payer. L’administration répondra à votre réclamation dans les 6 mois. Soit elle vous donne raison et, dans ce cas, elle vous rembourse le montant de l’impôt perçu majoré des intérêts de retard calculés au taux de l’intérêt légal (0,40 % par mois), si vous l’aviez déjà réglé. Soit elle refuse votre réclamation : vous aurez alors le choix d’abandonner la procédure ou de la poursuivre en saisissant le tribunal administratif du lieu d’imposition dans un délai de 2 mois. Si le juge accède à votre demande, vous serez déchargé du paiement de la taxe ou remboursé si vous l’avez déjà payée avec, dans ce cas, des intérêts de retard. Si le juge rejette votre réclamation, vous avez encore la possibilité d’un recours auprès de la cour d’administrative d’appel. 

Julienne Hervé

 


Mots-clés :

LOGEMENT VACANT , TAXE , TAXE SUR LES LOGEMENTS VACANTS




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