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Marché immobilier : comment acheter un bien en viager

Marché immobilier : comment acheter un bien en viager
Décembre 2012
Le Particulier n° 1079, article complet.
Auteur : PELLEFIGUE (Marie)

Avec deux fois plus d’offres que de demandes, le marché de la vente de logements en viager est entre les mains des acheteurs. À condition d’en détenir toutes les clés, l’opération peut être attractive.

Même si les ventes restent encore confidentielles (entre 5 000 et 8 000 transactions sont conclues chaque année, soit moins de 1 % du volume global des transactions immobilières), le viager immobilier semble connaître un regain d’intérêt. Les vendeurs s’intéressent de plus en plus à ce type d’opération, à tel point que l’offre est deux fois plus importante que le nombre de ventes conclues. Cet intérêt croissant est, bien sûr, lié au vieillissement de la population et à la baisse du niveau des pensions de retraite. Ces deux phénomènes conjugués obligent une nouvelle catégorie de vendeurs, dont la très large majorité a fêté ses 70 ans, à trouver des revenus complémentaires. La vente en viager semble alors une bonne solution, car le vendeur est assuré de toucher jusqu’à la fin de sa vie une rente versée par l’acheteur. À l’avenir, la vente en viager pourrait donc de se développer, puisque la proportion de personnes âgées ne va cesser de croître. « Aujourd’hui, les plus de 75 ans représentent 8,1 % de la population, mais en 2060, ce chiffre aura doublé », précise Hélène Leraitre, gérante de France Viager et expert immobilier à la Fnaim. Les biens proposés sont essentiellement localisés en région parisienne et sur la Côte d’Azur, mais les annonces fleurissent aussi dans les villes moyennes et à la campagne.
Du côté des acquéreurs, le marché est surtout actif grâce à des professionnels qui achètent en viager un parc immobilier de qualité à moindre coût. Pour les particuliers, en revanche, les opérations sont plus confidentielles. « Les demandes proviennent essentiellement d’investisseurs avertis, déjà propriétaires de plusieurs biens immobiliers », affirme Rodolphe Le Maisne de Chermont, directeur de l’agence Guy Hoquet à Paris XVIe. Le temps est pourtant venu de s’intéresser de près à ce marché renaissant. À condition de disposer d’un capital suffisant, les établissements financiers n’acceptant pas, pour le moment, de financer ce type d’achat via un crédit. L’opération peut se solder par une bonne affaire. « En achetant 4 petites surfaces en viager, il est possible d’obtenir, avec une bonne probabilité, une économie globale de 20 % en moyenne sur le prix d’achat », explique Hélène Leraitre.

Un fonctionnement simple

Dans les faits, le viager est un contrat de gré à gré et revient à un démembrement de propriété, car le vendeur, appelé crédirentier, conserve la jouissance du bien, tandis que son acheteur, appelé débirentier en acquiert la nue-propriété. La transaction est conclue après le paiement d’une somme, le bouquet, complétée par une rente viagère que le crédirentier percevra jusqu’à son décès. « Contrairement à une vente classique, une vente en viager implique un paiement du bien étalé selon l’espérance de vie du vendeur », note Frédéric Fortier, notaire à Paris.
Il existe deux types de viager, le premier est dit « libre », et permet à l’acheteur d’occuper immédiatement le bien acheté ou de le louer, mais lui interdit de le vendre (il peut, en revanche, revendre le viager, la charge de la rente étant transférée au nouveau débirentier). Avec un viagier libre, il récupérera la pleine propriété du logement au décès du vendeur. Ce type de viager concerne surtout les ventes de résidences secondaires ou de logements locatifs. Le second type de viager – plus de 95 % des transactions – est dit « occupé ». Dans ce cas-là, le vendeur reste dans les lieux et ce n’est qu’à son décès que l’acheteur récupère la jouissance du logement. Lorsqu’un contrat en viager est conclu occupé, il est possible de le transformer ultérieurement en viager libre, si le propriétaire du bien part en maison de retraite par exemple. Le montant de la rente sera alors majoré, « il n’existe pas de barème spécifique, mais l’usage de la profession fait que la rente est augmentée de 30 % lorsque le bien est libéré, par exemple, au bout de 5 ans », confie Hélène Leraitre.
Pour qu’un viager soit conclu, la seule obligation, inscrite dans la loi du 29 mars 1949, est que la vente conserve un caractère aléatoire, « ce dernier étant représenté par l’espérance de vie du vendeur », affirme Guillaume Leroy, actuaire. Un achat en viager réalisé par une personne qui aurait connaissance de la disparition prochaine du vendeur (en cas de maladie grave, notamment) pourrait donc être déclaré nul. Si le décès, même accidentel, intervient dans les 20 jours qui suivent la signature du contrat de vente en viager, ce dernier est d’ailleurs automatiquement annulé, faute d’aléa. Le bien réintègre alors la succession et l’acheteur est remboursé de toutes les sommes dépensées pour le viager.
Si le contrat est réalisé dans les règles, les héritiers, notamment les enfants, ne peuvent pas s’opposer à la vente en viager. Ils en ont le droit si le bouquet et la rente ne correspondent pas à la valeur vénale du bien. « En cas de sous-estimation manifeste, le risque est de tomber sous le coup de la loi réprimant l’abus de faiblesse, ou de voir la vente requalifiée par les services fiscaux en donation déguisée », souligne maître Frédéric Fortier.

Bien calculer le bouquet et la rente

En général, le bouquet oscille entre 30 et 40 % de la valeur vénale du bien. Mais certains vendeurs souhaitent obtenir un montant plus important. Celui de la rente sera alors plus faible. L’autre cas de figure, pour un crédirentier, consiste à ne toucher qu’un bouquet modique au départ, pour obtenir une rente d’un montant le plus élevé possible. Quels que soient les desiderata des crédirentiers, les acheteurs ne sont pas obligés de suivre leurs prétentions. « Avec une vente en viager, l’acquéreur peut négocier le montant du bouquet et celui de la rente avec le vendeur, comme il le ferait pour un bien acheté de façon classique », affirme Rodolphe Le Maisne de Chermont.
Pour déterminer le couple bouquet/rente, il faut partir de la valeur vénale du bien, si le viager est vendu libre. S’il est vendu occupé, la valeur vénale sera minorée de celle d’occupation (en général, la valeur des loyers qu’encaisserait un propriétaire durant l’espérance de vie du crédirentier). Pour éviter des contestations ultérieures, mieux vaut obtenir l’évaluation d’un expert immobilier ou d’un notaire très actif dans la région. Ensuite, la différence entre la valeur vénale et le bouquet donne la base de calcul de la rente viagère, « outre ce montant, il faut prendre en compte des critères comme le sexe et l’âge du vendeur, ainsi que le nombre de têtes (souvent une personne seule ou un couple, ndrl), sur lequel porte la rente », précise Guillaume Leroy. Si vous avez un doute sur les calculs, vous pouvez faire appel à un second notaire ou à un cabinet d’actuariat, dont les professionnels disposent d’outils spécifiques. À noter : le montant de la rente sera très différent s’il est calculé au profit d’une seule personne ou d’un couple. De la même façon, elle sera plus faible au départ s’il est prévu qu’elle soit réversible au profit du conjoint. Enfin, la rente fait quasi systématiquement l’objet d’une indexation.
Attention, un achat en viager ne doit pas être pris à la légère, car « les acheteurs s’engagent à payer jusqu’au terme du contrat, et s’ils disparaissent avant, leurs héritiers devront continuer de régler la rente viagère pour récupérer le bien à terme », met en garde Hélène Leraitre. Si les arrérages ne sont plus versés, l’intégralité des sommes investies dans l’opération sera perdue. Pour éviter cela, et dans l’hypothèse où l’acheteur ne peut ou ne souhaite plus poursuivre le paiement, il peut revendre le viager avant son terme. Dans ce cas, une nouvelle expertise du bien est réalisée. Sur cette base, et en tenant compte de l’espérance de vie plus courte du vendeur, un nouveau bouquet est calculé, le montant de la rente restant fixé à son niveau initial. Le nouvel acheteur versera alors ce bouquet au premier acquéreur, et deviendra débirentier du viager. Au décès du crédirentier, il récupérera la pleine propriété du bien, sans rien devoir au premier débirentier.

Ne pas oublier les coûts annexes et l’impact fiscal

Avant de se lancer dans un achat en viager, il ne faut pas négliger les coûts annexes et les intégrer à l’opération. En premier lieu, il faut disposer du montant des frais de transactions. « Les droits d’enregistrement sont calculés sur la base de la valeur vénale libre du bien », affirme Frédéric Fortier. Ensuite, pendant toute la durée du viager, les obligations de l’acheteur et du vendeur sont les mêmes que celles d’un propriétaire et de son locataire. Le crédirentier doit entretenir régulièrement le bien, effectuer les réparations courantes et régler la taxe d’habitation. L’acheteur supporte les gros travaux (réparation de toiture, ravalement,…) et paie la taxe foncière. Attention, il doit également souscrire une assurance multirisque habitation en tant que propriétaire non occupant, et le crédirentier continuer à s’assurer chaque année, comme un locataire, pour habiter son logement.
Durant l’opération, le montant des rentes versées doit également être déclaré tous les ans au fisc. Enfin, « le bien entre dans la base taxable à l’ISF, mais il bénéficie d’une décote, puisque le débirentier n’en a pas la pleine propriété », note Frédéric Fortier. Cette décote, variable en fonction de l’âge du vendeur, tourne autour de 20 %.
Dernier point, lorsque le viager est parvenu à son terme, si le débirentier qui a récupéré la pleine propriété souhaite vendre le bien, il devra régler un impôt. Bercy considère que la valeur du bien est celle indiquée dans le contrat d’achat. Mais pour calculer l’abattement pour durée de détention, le fisc accepte de prendre comme point de départ la date de signature de l’achat en viager, et non la date d’acquisition de la pleine propriété.

Les clauses spécifiques du contrat d’achat

L’acte de vente du viager doit comporter l’état civil complet du vendeur et, le cas échéant, son acte de mariage. La valeur vénale du bien doit être précisée, ainsi que le montant du bouquet, celui de la rente, les conditions de paiement et l’indication du moment où l’acheteur récupérera la jouissance du bien. Mieux vaut également prévoir les clés de répartition des charges courantes du bien. Ensuite, une série de clauses sont presque toujours insérées.
La plus utilisée est la clause d’indexation de la rente, qui mentionne l’indice officiel que cette dernière suivra pour être réévaluée chaque année. Dans la majorité des cas, il s’agit de l’indice Insee du coût de la vie (hors tabac), mais il est possible d’en choisir un autre avec l’accord du vendeur. « Attention, cette clause est très importante, car si elle joue pendant 20 ans, elle aura un impact très sensible sur la rentabilité de l’opération », fait remarquer Guillaume Leroy. En effet, une revalorisation de 1 % par an d’une rente versée à une personne de 65 ans majore le montant payé d’environ 22 % sur la durée totale, compte tenu d’une espérance de vie d’environ 20 ans. Tous les contrats insèrent également une clause résolutoire, « elle permet au crédirentier d’annuler la vente en cas de non-paiement de deux arrérages consécutifs », précise Frédéric Fortier. Dans ce cas, après une action en justice, le crédirentier récupère la pleine propriété de son bien et ne doit, en général, rien rembourser à son acheteur. La plupart des contrats spécifient qu’en cas de revente de viager en cours d’opération, le premier débirentier doit en informer le vendeur, le nouvel acheteur devant récupérer toutes les charges liées au viager (paiement de la rente, des frais et taxes supportées par le bien…). Attention, une clause peut établir que l’accord du crédirentier est obligatoire, si ce dernier refuse, la vente ne pourra alors pas se faire. Enfin, le crédirentier peut être tenu par clause de notifier le paiement des rentes : chaque réception d’arrérages faisant l’objet d’envoi d’une quittance à son acheteur. En l’absence de quittance, le paiement de la rente suivante peut être différé. L’avantage d’une telle clause, pour le débirentier, est de conserver une trace des paiements, utile en cas de contestation ultérieure d’éventuels héritiers ou du fisc.

Marie Pellefigue


Mots-clés :

ACCESSION A LA PROPRIETE , MARCHE IMMOBILIER , VIAGER




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