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Placement immobilier : Choisissez la bonne formule pour acheter des SCPI

Placement immobilier : Choisissez la bonne formule pour acheter des SCPI
Octobre 2012
Le Particulier n° 1077, article complet.
Auteur : FERRON (Aurélien)

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), qui achètent et gèrent des bureaux et murs de boutiques, s’avèrent un excellent placement permettant de percevoir des revenus réguliers, de se constituer un patrimoine, voire de diminuer ses impôts. À condition de choisir le mode d’acquisition adapté.

Leur succès ne se dément pas. En 2011, les Sociétés civiles de placement immobilier (hors SCPI fiscales qui font profiter d’un dispositif de type Scellier) sont parvenues à attirer plus de 2 milliards d’euros d’épargne, selon les statistiques de l’Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim) et de l’Institut de l’épargne immobilière et foncière (IEIF). Un record historique ! Il est vrai que lors des 20 dernières années, et quelle que soit la conjoncture, elles ont toujours rapporté de 5 % à 8 % de rendement par an (5,20 % en 2011, en moyenne), net de charges. Une stabilité remarquable pour ces sociétés dont l’objet est d’acheter des immeubles de bureaux ou des boutiques, de les mettre en location, d’en assurer la gestion puis de reverser chaque trimestre aux souscripteurs leur quote-part de loyers. Pour une mise de fonds modeste – les SCPI peuvent être achetées pour quelques milliers d’euros – les particuliers ont ainsi accès à un patrimoine diversifié, sans aucun souci de gestion.

Un bon outil pour percevoir des revenus immédiats

« Achetées au comptant, les SCPI sont un excellent outil pour les investisseurs à la recherche de revenus immédiats et réguliers, à la condition, toutefois, qu’ils soient peu imposés », relève Gilles Grenouilleau, directeur commercial de La Française AM, principale société de gestion de SCPI en France. Les loyers versés par les SCPI sont, en effet, soumis à la pénalisante fiscalité des revenus fonciers. Deux cas se présentent. S’il perçoit moins de 15 000 € de loyers de ses parts de SCPI et s’il est propriétaire d’un bien immobilier donné en location nue, un investisseur peut bénéficier du régime micro­foncier (art. 32-2° du code général des impôts). Ses loyers sont alors soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux de 15,5 %, après un abattement de 30 %. En revanche, si l’investisseur ne perçoit pas d’autres loyers que ceux versés par la SCPI, le régime microfoncier et donc l’abattement ne peuvent pas s’appliquer. Les loyers sont donc intégralement taxés. Pour un contribuable imposé à la tranche marginale de 30 %, le rendement net d’une SCPI rapportant 5 % par an chute, dans ce second cas de figure, à 2,73 % (5 %, moins 45,5 % de taxes et de prélèvements sociaux). À l’inverse, le rendement net pour un contribuable non imposable serait de 4,23 %, seuls les prélèvements sociaux étant dus.
Reste que l’achat de SCPI au comptant n’est pas toujours le mode de souscription le plus adapté. Si vous ne disposez pas de l’épargne préalable, si vous souhaitez vous constituer un patrimoine ou si vous êtes à la recherche d’une fiscalité allégée, il existe d’autres moyens. Voici les avantages et les inconvénients de trois modes d’acquisition alternatifs, et comment procéder.


Mots-clés :

ASSURANCE VIE , PLACEMENT IMMOBILIER , SCPI , SOCIETE CIVILE DE PLACEMENT IMMOBILIER




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