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Bail commercial : une répartition des charges contractuelle (commentaire de jurisprudence)

Bail commercial : une répartition des charges contractuelle (commentaire de jurisprudence)
Septembre 2012
Le Particulier Immobilier n° 289, article complet.
Auteur : LE SCORNET (Laure)

La taxe d’enlèvement des ordures ménagères ne peut être mise à la charge du locataire que si le bail commercial le prévoit expressément. Cass. civ. 3e du 13.6.12, n° 11-17114

À la différence des baux d’habitation, la répartition des charges entre bailleur et locataire d’un bail commercial est libre. En effet, son statut ne fixe pas la liste des charges récupérables. C’est le bailleur lui-même qui détermine cette répartition. Dans la pratique, ces clauses de charges sont souvent imprécises ou mal rédigées. Une source importante de conflits comme le montre cet arrêt.
Un bailleur entend refacturer au locataire le montant qu’il a acquitté au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM), mais cette charge n’est pas mentionnée au contrat. Le bail énumère certaines charges locatives dites « récupérables », dont la liste se termine par un laconique « etc. ».
Le tribunal de commerce de Béziers, statuant en dernier ressort, donne raison au bailleur (Tr. com. du 14.2.11). Le jugement retient que la TEOM est récupérable et que le bail fournit une liste non exhaustive des dépenses dites récupérables.
La Cour de cassation est d’un avis contraire : « S’agissant d’un bail commercial, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ne peut être mise à la charge du preneur qu’en vertu d’une stipulation contractuelle. » Par cet arrêt, elle écarte l’interprétation selon laquelle une taxe serait « par nature » récupérable et qu’elle sera considérée comme telle en justice si le bail ne la mentionne pas précisément. La règle est limpide : seules sont récupérables sur le locataire les taxes expressément visées par le bail. Celles qui ne figurent pas expressément au contrat ne sont pas récupérables. Une liste non exhaustive de charges récupérables dans le bail ne suffit donc pas à établir que la TEOM en fait partie pour la mettre à la charge du locataire. Cette décision incite à la plus grande prudence lors de la rédaction de la clause du bail commercial relative aux charges. Il est désormais capital de mentionner avec précision les charges récupérables, et cela de la manière la plus exhaustive possible. Le propriétaire ne peut plus se contenter d’indiquer que le preneur doit s’acquitter de toutes les dépenses locatives courantes nécessaires au bon fonctionnement de l’immeuble et que le bailleur conserve à sa charge les dépenses dites « non récupérables » supportées légalement par les propriétaires (taxe foncière, assurance de la copropriété, honoraires du syndic, etc.).

Laure Le Scornet


Mots-clés :

BAIL COMMERCIAL , CHARGE LOCATIVE , ORDURE MENAGERE , TAXE




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