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Assurance dommages-ouvrage : une garantie essentielle pour les gros travaux

Assurance dommages-ouvrage : une garantie essentielle pour les gros travaux
Septembre 2012
Le Particulier n° 1076, article complet.
Auteur : MOREAU (Franck)

L’assurance dommages-ouvrage garantit le remboursement et la réparation rapides de sinistres importants pouvant intervenir dans les 10 ans suivant l’achèvement d’une construction neuve ou la fin de travaux d’agrandissement ou de gros œuvre sur une construction ancienne.

Les entreprises réalisant une construction neuve, l’agrandissement d’un bâtiment existant ou encore effectuant des travaux de gros œuvre (restructuration ou réhabilitation d’un appartement ou d’une maison, par exemple) sont responsables pendant 10 ans, des dommages qui compromettent la solidité du bien, affectent un élément indissociable de la construction, ou encore, rendent le logement inhabitable.
La loi oblige les constructeurs et les artisans, avant l’ouverture du chantier, à souscrire un contrat d’assurance les couvrant pour cette responsabilité décennale. À défaut, ils s’exposent à des sanctions pénales pouvant atteindre 75 000 € d’amende et 6 mois de prison (art. L. 241-1 et L. 243-3 du code des assurances). De votre côté, en qualité de maître d’ouvrage, vous êtes tenu de souscrire une assurance dite « dommages-ouvrage » (DO).

À quoi sert cette assurance ?

Le principal intérêt de la dommages-ouvrage est de permettre la réparation rapide des travaux relevant de la garantie décennale. Et ce, sans attendre qu’un tribunal se soit prononcé sur la responsabilité de l’entreprise ayant travaillé chez vous ; une procédure coûteuse qui peut durer plusieurs années. En pratique, l’assureur avancera le montant des travaux de réparations puis se retournera contre le professionnel impliqué. Autre atout de la dommages-ouvrage : elle jouera, même si ce dernier a, depuis lors, cessé son activité ou déposé son bilan.
En souscrivant une DO, vous bénéficiez ainsi de deux assurances susceptibles de prendre en charge les réparations. Tout en sachant qu’au final, vous ne serez, bien sûr, indemnisé qu’une seule fois…

Dans quels cas la DO est-elle obligatoire ?

La souscription d’une assurance dommages-ouvrage est obligatoire si vous réalisez des travaux d’une certaine importance. Par exemple, si vous faites construire une maison ou si vous entreprenez des travaux touchant au gros œuvre de votre habitation ou susceptibles d’en affecter la solidité : planchers, plafonds, murs porteurs, charpente… Ce sera, par exemple, presque toujours le cas si vous réhabilitez ou restructurez un logement ancien.

Quand et auprès de qui prendre cette assurance ?

Vous devez prendre cette assurance avant l’ouverture du chantier. N’attendez pas le dernier moment pour vous en occuper car les contrats d’assurance dommages-ouvrage sont peu nombreux sur le marché. En effet, les assureurs hésitent à vendre un produit qu’ils considèrent comme un « mauvais » risque, c’est-à-dire pas rentable. Ceci explique peut-être que peu de particuliers souscrivent une  DO. La solution étant de passer par l’assureur du professionnel auquel on a fait appel pour les travaux. De plus, les rares assureurs qui proposent une garantie DO imposent généralement une prime plancher. Son montant, qui oscille entre 4 000 et 5 500 €, peut sembler rédhibitoire, surtout pour des travaux de faible importance. Des minima qui peuvent être revus à la baisse si vous passez par l’assurance de l’entreprise à laquelle vous avez confié les travaux.
À noter : contrairement aux professionnels (voir ci-dessus), les particuliers qui s’affranchissent de leur obligation d’assurance n’encourent aucune sanction pénale.

Combien coûte cette assurance ?

Le montant de la prime à verser pour souscrire une dommages-ouvrage représente en moyenne de 7 à 8 % du montant des travaux. Ce taux peut descendre à 2,5 ou 3 % si vous faites appel à l’assureur de votre maître d’œuvre, de votre architecte ou de votre constructeur. N’oubliez pas que les assureurs imposent généralement le paiement d’une prime minimale (voir la question n° 3).

Que faire si vous ne trouvez pas d’assureur ?

On l’a vu, les assureurs se font tirer l’oreille pour proposer des assurances dommages-ouvrage aux particuliers. Si celui que vous avez contacté a refusé de vous assurer ou n’a pas répondu sous 90 jours à votre demande, il vous reste néanmoins une porte de sortie. Vous devez, dans les 15 jours suivant le refus, ou la fin du délai de 90 jours, saisir par courrier recommandé le Bureau central de tarification (BCT). Cet organisme imposera à l’assureur initialement contacté de vous garantir et fixera le montant de la prime. Pour en savoir plus, renseignez-vous auprès du BCT, 1, rue Jules-Lefebvre, 75431 Paris cedex 09 ; www.bureaucentraldetarification.com.fr.

Que se passe-t-il en cas de vente du bien ?

Contrairement à d’autres assurances, la DO n’est pas liée à la personne qui l’a souscrite mais à l’immeuble couvert. Cela signifie que, si vous revendez le bien dans les 10 années suivant l’achèvement de la construction ou des travaux, le bénéfice de la dommages-ouvrage sera automatiquement transmis à votre acheteur. D’ailleurs, le notaire chargé de la vente d’un immeuble construit depuis moins de 10 ans ou d’un logement ayant fait l’objet de travaux importants depuis moins de 10 ans doit systématiquement mentionner dans l’acte de vente l’existence ou l’absence de dommages-ouvrage. À défaut, il engagerait sa responsabilité pour défaut d’information.

Quels sont les dommages couverts ?

L’assurance dommages-ouvrage prend en charge les travaux de réparation des désordres compromettant la solidité d’un immeuble, le rendant inhabitable ou encore empêchant son utilisation normale. Ne peuvent bénéficier de l’assurance que les dommages représentant une certaine gravité, telle que l’apparition de fissures importantes dans une maison, l’affaissement d’un plancher, la rupture d’une canalisation encastrée, un risque d’effondrement de la toiture ou encore une installation électrique défectueuse.
Sont également assurés les désordres survenant sur les éléments d’équipements indissociables du bâtiment. Entendez par là, ceux dont la dépose, le démontage ou le remplacement ne peut s’effectuer qu’en détériorant une partie de la construction. C’est, par exemple, le cas d’une canalisation encastrée dans un mur.
En revanche, la garantie dommages-ouvrage ne pourra pas être mise en jeu pour un problème dû au vieillissement de la maison (des microfissures, par exemple) ou pour la réparation d’un dégât esthétique. Par exemple, une fissure dans un carrelage ne sera couverte que si elle est « désafleurante » (elle dépasse) donc coupante et, à ce titre, potentiellement dangereuse pour les occupants.
De même, la dommages-ouvrage ne se substituera pas à votre assurance multirisque habitation. Elle n’interviendra pas en cas d’incendie ou suite à un dégât des eaux lié au débordement de votre baignoire ou à une fuite de la machine à laver située dans l’appartement voisin ! Le défaut d’achèvement des travaux par votre entrepreneur ou votre artisan n’est pas, non plus, couvert par la DO.

À partir de quelle date la garantie commence-t-elle à courir ?

La garantie dommages-ouvrage ne commence à courir qu’à partir du délai de parfait achèvement, soit un an après la réception des travaux (voir la question 16). Elle expire en même temps que la garantie décennale.

Que faire après avoir constaté un sinistre ?

Si vous avez constaté une malfaçon importante, susceptible d’être couverte par la DO, vous avez 5 jours ouvrés – parfois davantage si votre contrat le prévoit – pour déclarer le sinistre à l’assureur. Vous devez, pour cela, envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception (art. L. 113-2-4 du code des assurances). Il est inutile d’adresser une copie de cette déclaration au professionnel ayant travaillé chez vous ou à son assureur.

Que dois contenir la déclaration de sinistre ?

La déclaration de sinistre doit comporter un certain nombre d’informations : le numéro de votre police d’assurance, votre nom, l’adresse de la construction endommagée, la date de réception des travaux, la date d’apparition des dommages ainsi que leur description, qui doit être la plus précise possible. Si vous avez pris des mesures pour protéger votre bien et éviter l’aggravation du dommage – par exemple, la pose d’une bâche sur une toiture – il est nécessaire, afin de pouvoir être remboursé de cette dépense, de l’indiquer dans la déclaration de sinistre (arrêté du 7.2.01, JO du 8).

Dans quels délais l’assureur doit-il vous répondre ?

La loi impose à l’assureur de traiter rapidement les sinistres. Après réception de la déclaration de sinistre, l’assureur dispose d’un délai de 60 jours pour vous faire connaître sa décision et choisir l’expert chargé de constater et d’évaluer le dommage.
Lorsque l’expert est désigné, vous avez 8 jours pour le récuser si le choix ne vous convient pas. L’assureur en nomme alors un nouveau que vous pourrez, une fois encore, récuser. Dans ce cas, l’expert est nommé par une décision de justice. La récusation de l’expert allonge le délai d’instruction du sinistre. Il passe, ainsi, de 60 à 70 jours en cas de première récusation et à 90 jours en cas de désignation judiciaire.
Dans les 60 jours (éventuellement majorés de 10 ou 30 jours en cas de récusation de l’expert) de la déclaration de sinistre, vous devez recevoir le rapport préliminaire d’expertise et la notification de la décision de votre assureur sur le principe de la prise en charge des dommages. En l’absence de communication de ces deux documents dans le délai, la garantie vous est acquise et vous pouvez commencer à engager les dépenses nécessaires à la réparation du sinistre.

L’assureur a-t-il la possibilité de ne pas mandater d’expert ?

Votre assureur peut décider de ne pas mandater d’expert dans deux cas de figure. Soit, parce qu’il considère que le dommage n’est pas couvert par la dommages-ouvrage (s’il s’agit d’un préjudice esthétique, par exemple), soit parce qu’il estime le montant de la réparation inférieur à 1 800 € (arrêté du 7.2.01, JO du 8). Il doit alors, dans un délai de 15 jours, selon le cas, soit vous informer de son refus de prise en charge soit vous faire une offre d’indemnisation.

Combien de temps faut-il pour être indemnisé ?

Dès lors qu’il a accepté de faire jouer la garantie, l’assureur doit, dans les 90 jours, vous adresser une offre d’indemnisation. À noter : ce délai est porté à 100 jours ou 120 jours si vous avez récusé un premier puis un deuxième expert. En cas de difficultés exceptionnelles dues à la nature ou à l’importance du sinistre (cela ne concerne que 2 à 3 % des litiges), et avec votre accord, ce délai peut être porté à 135 jours. Si vous acceptez la proposition de votre assureur, vous devez l’en informer par courrier recommandé. L’indemnité doit alors vous être versée dans les 15 jours. A contrario, si vous estimez l’offre d’indemnisation de l’assureur insuffisante (l’indemnité doit garantir le paiement de la totalité des travaux de réparation), vous devez en informer celui-ci par lettre recommandée.
Si vous ne pouvez pas différer les réparations, avertissez l’assureur de votre intention de commencer les travaux. Il doit alors vous faire parvenir, dans les 15 jours, une avance au moins égale aux trois quarts de l’indemnité proposée.

Que faire si l’assureur ne respecte pas les délais ou fait une offre insuffisante ?

Lorsque l’assureur ne respecte pas le délai requis pour le versement des fonds, vous avez le droit, après l’en avoir informé, d’engager les dépenses nécessaires à la réparation intégrale des dommages (art. L. 242-1 du code des assurances).
D’une manière générale, si l’assureur ne respecte pas les différents délais imposés par la loi ou s’il vous fait une offre manifestement insuffisante, la somme que vous percevrez devra d’emblée être majorée d’un taux d’intérêt deux fois égal au taux de l’intérêt légal (soit, actuellement, 1,42 % par an).

Quelles sont les conséquences de l’absence de DO ?

Si vous n’avez pas jugé nécessaire de souscrire une assurance dommages-ouvrage, vous devrez, en cas de problèmes, assigner l’entreprise et démontrer sa responsabilité dans les dommages subis. Attendez-vous alors à une procédure longue – entre 5 et 10 ans – et coûteuse – comptez au minimum 15 000 € d’honoraires d’avocat et d’expert.
Par ailleurs, si vous vendez votre bien avant l’expiration du délai de 10 ans, votre acheteur pourra se retourner directement contre vous, même si une clause dans l’acte de vente le lui interdit. En effet, une telle clause étant contraire à la loi (article 1792-5 du code civil), elle ne peut pas empêcher l’acquéreur d’engager la responsabilité du vendeur si des dommages menacent la solidité de l’immeuble ou le rendent inhabitable.

Quelles sont les autres garanties s’appliquant aux travaux ?

Outre la garantie décennale, l’artisan ou le constructeur vous doivent deux autres garanties. La première année suivant la réception des travaux, ils sont tenus à la garantie de parfait achèvement qui les oblige à réparer tous les défauts – petits ou grands – signalés lors de la réception des travaux et ceux apparaissant dans l’année suivant celle-ci.
Pendant 2 ans à compter de la réception, ils doivent la garantie de bon fonctionnement. Cette garantie qui s’applique aux éléments pouvant être enlevés ou remplacés sans toucher le gros œuvre – par exemple, les portes, les fenêtres ou les appareils sanitaires – joue sans qu’il soit nécessaire de démontrer une faute de la part de l’entreprise.
 Enfin, on l’a vu, pour les malfaçons les plus graves, les professionnels de la construction doivent indemniser les défauts survenant dans les 10 ans suivant la réception. La responsabilité décennale s’applique aux travaux de bâtiments et couvre les dommages compromettant leur solidité, les rendant inhabitables ou affectant la solidité de ses éléments indissociables. Et dans ce cas, c'est la DO qui vous permet d'être indemnisé rapidement.

» La réceptiion des travaux avec Droit FInances.net

Franck Moreau


Mots-clés :

ASSURANCE DOMMAGES OUVRAGE , INDEMNISATION DE LA VICTIME , MAISON INDIVIDUELLE




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