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Sortir d'une SCI, mode d'emploi

Sortir d'une SCI, mode d'emploi
Juillet-Août 2012
Le Particulier Immobilier n° 288, article complet.
Auteur : BERTRAND (Marianne)

Vendre ses parts, voire se retirer de la société ou y mettre fin, autant de cas de figure qui peuvent se présenter plusieurs années après la création d’une société civile immobilière. Des situations difficiles à résoudre si elles n’ont pas été bien balisées dans les statuts.

Vous appartenez, en qualité de parent, enfant ou conjoint, au cercle fermé des associés d’une société civile immobilière (SCI). Cette structure, avant tout familiale, est certes un outil idéal pour acheter, gérer, protéger et aussi transmettre son patrimoine immobilier. Il arrive pourtant qu’un associé, ayant besoin d’argent, entende vendre tout ou partie de ses parts. Le caractère familial de la société ne préserve pas des conflits, loin s’en faut. Notamment au décès des parents, qui sont souvent à l’initiative de la création de la SCI. Des tensions très fortes peuvent alors surgir entre les héritiers, obligeant l’un deux, s’il ne trouve pas d’acquéreur pour ses parts, à demander son retrait, voire la dissolution de la société. Vos questions, nos réponses. 

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Est-il possible de vendre tout ou partie de ses parts de SCI ? 

En théorie, oui. Mais le premier obstacle à surmonter par le vendeur, appelé le cédant, va être de trouver un acheteur, le cessionnaire. « À vendre, parts de SCI », passer une telle annonce est impensable ! C’est interdit par la loi. En effet les parts de sociétés civiles immobilières, si elles peuvent être cédées, ne sont pas négociables. La SCI, particulièrement lorsqu’elle est créée dans un cadre strictement familial, est par vocation une structure fermée. Pour vendre ses parts à un tiers, il faut obtenir l’accord des autres associés. 

Concrètement, il arrive souvent qu’un associé souhaite céder une seule fraction de ses parts, en général de 10 à 20 %, pour obtenir des liquidités. Mais il est aussi possible qu’il veuille se retirer purement et simplement, en cédant la totalité de ses parts. En tout état de cause, le processus est encadré à la fois par le Code civil et par les statuts de la société, qu’il est capital de bien rédiger.

L’accord de tous les associés est-il nécessaire à la cession ?

La loi est sans ambiguïté : « Les parts sociales ne peuvent être cédées qu’avec l’agrément de tous les associés » (article 1861 al. 1 du Code civil). La nécessité d’un agrément est elle-même plus ou moins stricte. Tout dépend de l’identité de celui qui achète les parts. S’il s’agit d’un autre associé de la SCI ou de son conjoint, l’agrément est de principe, mais il peut être écarté par une clause contraire inscrite dans les statuts. S’il s’agit d’un ascendant ou d’un descendant du cédant, la cession est, au contraire, libre sur le principe, mais les statuts peuvent la soumettre à agrément. Enfin, toute autre personne doit obtenir un agrément. Cette procédure permet de s’opposer à toute entrée dans la société d’un tiers jugé indésirable, une arme redoutable entre les mains des associés fondateurs. 

Les conditions d’agrément peuvent elles aussi être aménagées par les statuts : si les associés le décident, la décision ne sera pas prise à l’unanimité, mais à une majorité qualifiée (les deux tiers des associés, par exemple). « L’unanimité ne sera ainsi pas retenue si l’un des associés majoritaires entend garder la maîtrise de l’agrément des cessions sans avoir besoin du vote des associés », précise Philippe Rochmann, un avocat fiscaliste parisien. En pratique, le vendeur qui parvient à vendre ses parts va presque toujours trouver un acquéreur au sein du groupe familial. 

Les associés ont six mois pour répondre à la demande d’agrément qui leur a été adressée par le cédant, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier (voir : Modèle de lettre d'agrément). Sachant que cette durée peut avoir été modifiée par les statuts, mais qu’elle ne peut être supérieure à un an, ni inférieure à un mois (art. 1864 du Code civil). Passé ce délai, l’absence de décision équivaut à un accord. 

Une fois l’agrément obtenu, avec un accord sur l’acquéreur et sur le prix, la cession de parts peut avoir lieu dans les règles (art. 1865 du Code civil) : constatée par un simple acte signé par les parties, ou par un acte notarié, ce qui est conseillé, y compris entre deux époux membres de la même SCI.

Comment est fixé le prix de cession des parts ? 

En théorie, les associés sont libres de choisir la méthode d’évaluation du prix des parts qui leur convient, avec une limite : il doit pouvoir être chiffré selon des critères objectifs, pour éviter les conflits entre associés et tout litige avec l’administration fiscale. Ce prix va figurer dans l’acte de cession des parts (voir : Modèle d'acte de cession de parts). En pratique, on le détermine en soustrayant de l’actif réel de la société (valeur de ­marché des actifs au jour de la cession des parts) le montant des dettes (crédits en cours notamment), ce qui donne l’actif net de la société. On le divise par le nombre total de parts constituant le capital social (voir : Simulation : comment est calculé le prix des parts mises en vente ?). « Ce calcul n’est pas compliqué à faire, à partir du moment où la société a tenu un bilan comptable, ce qui est conseillé », explique Michel Brillat, directeur (Ingénierie patrimoniale) au sein d’Union financière de France (UFF). Ce dont beaucoup de petites SCI familiales se dispensent trop souvent.

En pratique, une décote est appliquée, qui tient compte de deux facteurs. Le premier est la médiocre liquidité des parts, du fait des clauses d’agrément notamment. Le second est le nombre de parts cédées en proportion de la totalité du capital social. Plus la participation cédée est faible, moins la valeur relative des parts est importante, donc plus la décote sera élevée. D’après les tribunaux elle peut varier de 5 à 20 %. Pas plus : le fisc ne l’admettrait pas, une valeur déclarée insignifiante faisant soupçonner une donation déguisée (voir : Repère : un tour d’horizon de la fiscalité). 

» Gare aux donations déguisées !

Quelles formalités accomplir pour céder ses parts ? 

À supposer que les associés – ou le gérant si une clause lui délègue le pouvoir d’agrément dans le cadre d’une SCI constituée entre parents et enfants, par exemple – donnent leur consentement à la vente de parts, encore faut-il qu’un écrit formalise la vente de parts sociales (art. 1865 du Code civil). Le cédant peut, au choix, rédiger un simple acte « sous seing privé » (portant sa signature et celle, éventuellement, d’un avocat) ou faire établir un acte notarié. Il faut ensuite rendre cet acte opposable à la SCI, en le lui faisant signifier par huissier ou en obtenant son consentement dans l’acte notarié. En pratique, les statuts prévoient souvent qu’une simple mention portée sur le « registre des associés » – document recensant tous les renseignements relatifs à ses membres – suffit pour rendre la cession opposable à la SCI, une fois son agréfment acquis. Il faut en revanche rendre la vente publique pour en informer les tiers. Pour cela, il faut déposer deux exemplaires de l’acte de vente (deux originaux pour un simple acte sous seing privé, deux copies authentiques pour un acte notarié) au greffe du tribunal de commerce. À noter que le changement d’associé n’impose pas de modifier les statuts sauf, bien sûr, s’il en a été prévu autrement.
» La vente de parts sans l'accord de son conjoint

Si les associés refusent l’agrément, Que se passe-t-il ? 

Saisis d’une demande d’agrément, les associés peuvent refuser à l’acquéreur pressenti l’entrée dans la SCI. Ils doivent en avertir le vendeur dans les six mois de la demande, par lettre recommandée avec accusé de réception. En pratique, c’est souvent le gérant qui centralise les réponses. Une contre-proposition doit, dans le même temps, lui être faite à l’acquisition, faute de quoi la cession est réputée agréée à ses conditions. Première possibilité, un associé se porte lui-même acquéreur ; ils peuvent être plusieurs, auquel cas ils sont censés acheter en proportion du pourcentage du capital social qu’ils détiennent déjà, à moins qu’un autre mode de répartition soit inscrit dans les statuts. ­Deuxième possibilité, si aucun associé ne souhaite acheter, la société peut faire ­acquérir les parts par un tiers, désigné à l’unanimité des associés (moins la voix du cédant) ou selon les modalités prévues aux statuts. Troisième possibilité : la société rachète elle-même les parts du cédant, avec son accord, au prix déterminé. Elle réduira ensuite le capital social de la SCI. Cela suppose que le cédant se retire de la société, autrement dit qu’il quitte la société sans être remplacé par un autre associé. Quatrième possibilité : le vendeur exerce son « droit de repentir », ouvert en cas de refus d’agrément ou si le prix de rachat proposé par les associés est inférieur à celui de la transaction initiale (article 1862 du Code civil). En clair il renonce à son projet de cession et décide de conserver ses parts.

À noter : si c’est le prix qui est à l’origine du litige, le cédant et ses associés peuvent recourir à un expert de leur choix. À défaut, ils ont la possibilité de saisir le président du tribunal de grande instance statuant en référé, qui tranchera, sans faculté de faire appel (article 1843-4 du Code civil). Dans ce cas, aucun délai n’étant fixé dans la loi pour la fixation définitive du prix, la cession peut intervenir bien après les six mois suivant la demande d’agrément. 

Quelle est la procédure à suivre pour se retirer ? 

Un associé a toujours le droit de se retirer d’une SCI, que ce soit totalement ou partiellement, en se faisant rembourser la valeur de son capital investi (article 1869 du Code civil). L’intérêt ? Pouvoir se libérer de la structure, alors qu’il s’est heurté à un refus des autres membres après avoir notifié son projet de vendre ses parts. Là encore, il faut consulter les statuts, qui peuvent aménager les conditions d’exercice de ce droit de retrait, en prévoyant, par exemple, une durée minimale de présence dans la société pour pouvoir y prétendre. Ou encore en instaurant un préavis, le temps pour les associés de réunir les fonds nécessaires au remboursement de la participation de celui qui se retire. 

Le hic, c’est qu’à défaut de mention contraire dans les statuts, le retrait est subordonné à l’accord unanime des autres associés. Et les assouplissements de majorité sont rares… Si le cédant se voit refuser de sortir de la SCI, il lui reste à tenter la voie judiciaire. Le tribunal de grande instance (TGI) peut, en effet, l’ordonner s’il fait état de « justes motifs », qui vont être appréciés au cas par cas, mais qui aboutissent, au final, au blocage du fonctionnement de la SCI. Il peut s’agir de raisons d’ordre personnel, comme une mésentente grave ayant entraîné la dévalorisation des actifs de la société (cass. civ. 3e, n° 10-26531 du 28.3.12). 

Une autre difficulté réside dans l’évaluation des parts. Ainsi, la restitution en nature du ou des biens(s) initialement apporté(s) est envisageable à condition qu’il(s) soi(en)t toujours dans le patrimoine de la société et moyennant le versement d’une soulte aux associés dans l’hypothèse où la valeur des biens repris excéderait celle des droits sociaux annulés (cass. civ. 3e du 12.5.10, n° 09-14747). En pratique, il est parfois difficile de s’entendre sur une évaluation à l’amiable. « Celui qui se retire doit proposer une valeur des parts avant d’agir en justice, même si son montant est approximatif. Il est en effet indispensable de matérialiser un désaccord entre associés pour justifier la demande d’un expert devant le TGI », selon Philippe Rochmann. 

En cas de décès d’un associé, que deviennent ses parts ? 

Les parts de l’associé défunt sont transmises à ses héritiers ou à ses légataires – y compris le conjoint survivant bénéficiaire d’une donation au dernier vivant. Ceux-ci deviennent, de plein droit, associés le jour où ils acceptent la succession ou le legs. Ce cas de figure est récurrent dans les SCI familiales où l’objectif essentiel est précisément de transmettre un patrimoine. Mais cette règle n’est pas impérative (art. 1870 al. 1 du Code civil). Rien n’empêche donc dans les statuts de prévoir que la société sera automatiquement dissoute par le décès d’un associé ou sur une option des associés survivants. De même, la continuation de la société peut relever du bon vouloir des héritiers du défunt. Ces clauses sont toutefois déconseillées. La raison ? La pérennité du projet immobilier, élément moteur de la création de la SCI, risque alors de se retrouver mise en péril, surtout si la dissolution intervient avant que les emprunts souscrits par la société n’aient été remboursés. De plus les biens immobiliers de la société tomberaient en indivision, une situation juridique souvent complexe à gérer, que le recours à la SCI cherche précisément à éviter… 

En revanche, et ce point est à soigner dans la rédaction des statuts, il va être tenu compte des liens familiaux ou personnels plus ou moins marqués entre les associés. Ainsi, il peut être prévu une procédure d’agrément pour que les héritiers et légataires autres que le conjoint ou les descendants de l’associé décédé, n’étant pas déjà membres de la SCI, n’en deviennent pas membres de plein droit. « L’objectif, en fermant les statuts, est d’éviter que les alliés de la famille ne se retrouvent porteurs de parts », explique Pierre Bazaille, président de l’Institut notarial immobilier et notaire à Givors, dans la banlieue lyonnaise. L’agrément du nouvel arrivant peut se faire à la majorité qualifiée, les deux tiers du capital par exemple, réservant, de fait, un droit de veto à un groupe familial. 

Dans le silence des statuts, c’est la règle de l’unanimité qui prévaut. À supposer que l’agrément soit refusé, les héritiers de l’associé défunt seront indemnisés à hauteur de la valeur des parts sociales. Lorsque celle-ci est déterminée par un expert, elle s’impose aux parties. 

Pour quels motifs La SCI peut-elle disparaître ?

La vente du bien immobilier, dont l’acquisition et la gestion ont été à l’origine de la création de la société, est une cause fréquente de dissolution de la SCI. Les associés peuvent alors décider de mettre un terme au contrat, en liquidant la société. L’unanimité est en principe requise. 

Plutôt que de dissoudre purement et simplement la société, les membres de la SCI peuvent aussi modifier les statuts pour lui donner un nouvel objet. Une voie que conseille Michel Brillat. « Mieux vaut, en cas de revente, conserver ses parts de SCI surtout si on les détient depuis longtemps. On optera alors, par exemple, pour un achat de parts de SCPI [société civile de placement immobilier, ndlr] pour continuer à faire vivre cette société en attendant une autre acquisition immobilière. » 

Autre cause de dissolution, un désaccord persistant des associés, à condition qu’ils puissent invoquer un « juste motif », au sens de l’article 1844-7 du Code civil, paralysant le fonctionnement de la société. Ce droit est absolu et des statuts en sens contraire ne seraient pas valables. Cette fois, c’est le tribunal de grande instance qui prononce la dissolution anticipée à la demande d’un associé. 

Quelles conséquences entraîne une dissolution ? 

La dissolution mettant fin aux fonctions du gérant, un liquidateur est nommé. Il peut très bien s’agir du gérant si les statuts ont choisi de le nommer comme liquidateur. Dans la plupart des SCI familiales, l’opération de liquidation est relativement simple. Surtout lorsque le bilan se compose d’un seul immeuble, d’un compte bancaire, de comptes courants et d’un emprunt bancaire. Un bilan de clôture est établi par le liquidateur et soumis à l’approbation des associés. Une fois ce bilan approuvé, un avis de clôture de la liquidation est publié dans un journal d’annonces légales. Le compte définitif approuvé est déposé au greffe du tribunal de commerce. Le greffier procède alors à la radiation de la SCI du registre des commerces et des sociétés et aux formalités de publicité. Un cas de figure qui reste heureusement rare en pratique.

Marianne Bertrand

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Mots-clés :

SCI , SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE




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