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Une station-service au pied de l'immeuble

Une station-service au pied de l'immeuble
Juin 2012
Le Particulier Immobilier n° 287, article complet.
Auteur : BERTRAND (Marianne)

C’est souvent une forte odeur d’essence ou un bruit anormal provenant d’une pompe qui alerte les copropriétaires voisins. Comment cohabiter avec une activité pas comme les autres. Quels sont vos droits ?

Les stations-service en ville, même si leur nombre tend à diminuer, génèrent des nuisances qui constituent de réels troubles de voisinage, comme, d’ailleurs, toute activité polluante, bruyante ou odorante. Le facteur risque de ces installations n’est en outre pas à négliger, que ce soit en termes de sécurité ou de santé, et leur présence est presque toujours synonyme de décote pour les appartements situés dans l’immeuble. Heureusement, les copropriétaires ne sont pas sans défense face à l’exploitant, généralement locataire d’un lot commercial. Ils ont à leur disposition une palette d’actions. Sachant qu’en  présence d’un différent l’opposant à l’exploitant, le syndicat peut toujours faire jouer l’assurance de protection juridique de la copropriété, adossée le cas échéant au contrat de l’immeuble ou souscrite de manière autonome. Cette voie permet de résoudre 80 % des problèmes à l’amiable.

La station-service est-elle bien aux normes ?

Première vérification à effectuer par le syndicat : l’exploitant est-il en règle ? A-t-il fait procéder aux contrôles nécessaires ? Des questions auxquelles il est souvent difficile de répondre, d’abord parce que les prescriptions techniques à respecter sont indéchiffrables pour le profane, ensuite, parce que l’exploitant n’est pas tenu par la loi de fournir au syndicat des copropriétaires, y compris au syndic, le dossier requis en tant qu’installation classée (voir encadré p. 41). « Au moindre doute, l’exploitant contacte le centre d’appels du réseau, dans le cadre de son contrat de maintenance, qui va le diriger vers le corps de métier adéquat », se défend Simon Mengue-Bidi, juriste au département immobilier chez Total. Reste que rien n’empêche le syndic, en tant que mandataire du syndicat, d’alerter le service des inspections des installations classées afin qu’un contrôle soit diligenté, notamment sur le respect des valeurs maximales en matière de bruit et d’odeur.

Si la station-service doit, pour être mise aux normes, faire l’objet de travaux, dès lors que ces derniers touchent aux parties communes (récupération des eaux pluviales sur la piste ou réfection des canalisations par exemple), l’assemblée générale a son mot à dire sur leurs modalités d’exécution. Avant d’entreprendre ces travaux, il est courant pour l’exploitant de faire appel à un expert judiciaire, dans le cadre d’un référé préventif, en vue de faire constater objectivement l’état de la station et d’éviter ainsi toute contestation ultérieure.

Quelles actions judiciaires mener contrer l’exploitant ?

Le syndicat des copropriétaires peut agir à l’encontre de l’exploitant devant le tribunal de grande instance, sur le fondement de la théorie jurisprudentielle du trouble anormal de voisinage, notamment en cas d’émanations de vapeurs toxiques menaçant un ou plusieurs occupants. En la matière, l’action n’est enfermée dans aucun délai. « Le syndicat des copropriétaires a tout intérêt à apporter un début de preuve – constat d’huissier, mesures prises par un sonomètre, rapport d’un bureau de contrôle sur la qualité de l’air –, afin de convaincre le juge de nommer un expert judiciaire », conseille Jérôme Bertin, un avocat traitant des questions environnementales.

Cette action se distingue du recours pour excès de pouvoir contre le préfet, à mener dans les quatre ans de l’implantation de la station-service devant le tribunal administratif. Une action délicate, qui consiste le plus souvent à relever un vice de forme dans la procédure d’autorisation de l’installation classée. À confier à un avocat spécialisé.

Au civil, le syndicat peut tout simplement se fonder sur le principe de la garantie d’une jouissance paisible pour les copropriétaires de l’immeuble (article 9 de la loi du 10.7.65).

Enfin, sur le plan pénal, la responsabilité de l’exploitant est toujours susceptible d’être engagée s’il n’a pas respecté les prescriptions réglementaires visant à restreindre de manière préventive le volume des vapeurs.

Quelles assurances faire jouer ?

Comment est assuré le risque lié à la présence d’une station-service, installation classée, dans l’immeuble ? Qu’il s’agisse des contrats multirisque habitation (souscrits par le propriétaire occupant ou un locataire) ou des polices destinées aux propriétaires non occupants (bailleurs), les contrats les prennent rarement en compte. Heureusement pour les copropriétaires, car, malgré la présence d’un voisin aggravant le risque d’incendie ou d’explosion, ce critère n’est pas intégré pour majorer la prime de l’assuré ou l’exclure de la garantie. « La compagnie ne peut se retourner contre un assuré qui n’aurait pas déclaré la présence d’une telle activité en bas de son immeuble, à partir du moment où la question ne lui a pas été expressément posée », rappelle Stéphane Spalacci, responsable du département entreprises à la Fédération française des sociétés d’assurance (FFSA). Cela étant dit, les assureurs ne prennent pas beaucoup de risques, si l’on considère que le taux de sinistres consécutifs à l’incendie ou à l’explosion d’une station-service est bien plus faible que celui dû aux simples dégâts des eaux…

Quant aux contrats d’assurance multirisque immeuble assurant le syndicat, ils ne considèrent pas – au contraire, par exemple, des discothèques ou des ambassades – les stations-services comme des commerces aggravants, exclus du champ de la garantie. Par contre, il est tenu compte de la part que la station-service représente dans l’évaluation de la superficie totale du bien immobilier assuré pour juger d’une éventuelle aggravation du risque… et de la prime. « Un usage interne à la profession place le curseur à plus de 25 %. Si la station-service occupe moins de 25 % de la superficie totale de l’immeuble assuré, on considère qu’il n’y a pas d’aggravation, donc pas de surprime générée par la présence de cette activité », explique ­Christian Le Pape, agent général au sein d’Axa.

Une surprime imputée à l’exploitant

Attention : si surprime il y a, elle n’est pas forcément dégagée et identifiée en tant que telle dans le contrat d’assurance. Elle peut donc se trouver prise en charge par le syndicat sans qu’il en soit formellement averti. Ce qui est d’autant moins logique que ce devrait être normalement à l’exploitant, à l’origine de l’aggravation des charges, de s’acquitter de cette surprime. Il arrive que le règlement de copropriété impute la surprime au seul propriétaire du lot concerné, qui répercute alors ce coût sur son locataire, l’exploitant. Une telle clause est aujourd’hui réputée non écrite en application de la jurisprudence. La surprime doit en effet être répartie entre tous les copropriétaires en proportion de leurs tantièmes de charges générales, car elle entre dans la catégorie des charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, au sens de l’article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965. C’est ce qu’a décidé la Cour de cassation dans deux affaires récentes, à propos d’un commerce de fabrication de meubles et d’une discothèque, transposables au cas des stations-service (cass. civ. 3e, 6.9.11, n° 10-18.972, et 17.3.10, n° 09-12196). Reste qu’une clause réputée non écrite continue à s’appliquer tant que celui qui en subit les conséquences n’a pas pris la peine de la contester devant le tribunal de grande instance.

Dans le cas où le règlement de copropriété ne prévoit rien, le principe d’une surprime mise à la charge du propriétaire de la station-service peut très bien être voté en assemblée générale.

Si un accident survient – une cigarette allumée sur la piste provoque un incendie endommageant la station et la façade de l’immeuble au niveau des premiers étages, par exemple –, le risque sera, quoi qu’il en soit, couvert par l’assurance multirisque professionnelle de l’exploitant. Par conséquent, en pratique, l’assureur de la copropriété, appelé à indemniser les victimes, se retournera contre celui de l’exploitant. Aussi, il est indispensable pour le syndic de vérifier directement auprès de ce dernier ou du propriétaire du lot qu’une multirisque professionnelle couvre bien la station-service, qu’il s’agisse de l’assurance globale du réseau distributeur de carburant ou d’une assurance personnelle si l’exploitant est indépendant.

La pollution, un risque mal couvert

« Beaucoup de stations-service ne souscrivent pas de contrat relatif à la pollution », regrette Stéphane Spalacci. Et même lorsqu’elles le font, ce contrat a des limites : comme pour toutes les assurances, l’indemnisation ne couvre que l’aléa, autrement dit un fait fortuit. « L’assurance ­couvrira les dommages provoqués par un filtre qui, en se perçant, dégage de la vapeur d’essence, mais pas ce même dégagement, pourtant toxique, généré au moment de la livraison, inhérent à l’activité de station-service. Une frontière pas toujours facile à tracer. C’est pourquoi les dossiers pollution donnent lieu à des expertises minutieuses », précise Michel Monnier, responsable environnement au sein d’Axa Entreprises. 

En outre, la survenance d’une pollution accidentelle ne sera pas prise en charge par l’assureur si l’exploitant n’a pas, de son côté, respecté ses obligations réglementaires en termes d’équipements et de sécurité. Au final, une pollution régulière, mais non accidentelle, ne donnera lieu à aucune indemnisation du syndicat des copropriétaires, même si, par exemple, elle porte atteinte à la nappe phréatique, ce qui peut avoir des répercussions graves, notamment en matière de santé publique. En cas d’accident, pour peu que l’exploitant ne soit pas en règle avec les obligations qui pèsent sur lui, son assureur professionnel ne couvrira pas le risque. C’est donc l’assurance de l’immeuble qui devra l’assumer, sans pouvoir se retourner contre l’assureur professionnel. Et ce, paradoxalement, au détriment des copropriétaires si la surprime s’en trouve aggravée. D’où l’importance pour le syndic de vérifier que l’exploitant est en règle et bien assuré. Le conseil syndical doit, sur ce point, être vigilant.

La répartition des charges, source de litiges

Le propriétaire du lot exploité en station-service, au même titre que les autres copropriétaires, est tenu au paiement des charges générales de l’immeuble (dépenses de travaux et entretien des parties communes, honoraires du syndic…) au prorata de ses tantièmes (article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965), charges qu’il ne se prive pas, en pratique, de répercuter sur l’exploitant locataire dans le cadre du bail commercial. Reste la question de la répartition des charges induite par des éléments d’équipements communs et services collectifs, chauffage et eau froide en particulier.

Chauffage

Il est fréquent que la station-service, possédant sa propre installation, ne soit pas raccordée à l’installation collective de chauffage. Cela ne veut pas dire qu’elle ne doit pas pour autant participer aux charges. Elle sera exonérée de toute contribution si une clause du règlement de copropriété prévoit expressément qu’elle n’est pas desservie. Dans le silence du texte, le propriétaire reste tenu de payer, en application de la jurisprudence, dès lors que le lot dispose d’un équipement lui offrant la possibilité d’être raccordé sans engendrer de travaux trop lourds sur l’installation commune. Seule une dispense obtenue à l’unanimité des copropriétaires peut l’affranchir de son obligation.

Eau froide

Le syndicat des copropriétaires a tout intérêt à voter l’individualisation des compteurs à la majorité absolue de l’article 25, eu égard à la consommation en eau d’une station-service, a fortiori si elle est équipée d’un service de lavage de voitures.

Et en cas de litige…

Si le propriétaire ne paie pas ses charges, c’est au syndic, après une mise en demeure restée infructueuse, qu’il revient de saisir le tribunal de grande instance au nom du syndicat. En pratique, la société exploitante préférera souvent un arrangement amiable, à l’instar de cette copropriété de Charenton-le-Pont, dans le Val-de-Marne, en litige avec Total, et qui est sur le point d’obtenir dix ans d’arriérés de charges de chauffage, comme la loi le lui permet (art. 42 al. 1).

Et si la station-service ferme ses portes ?

Au strict plan du droit de la copropriété, la fermeture d’une station-service et l’affectation du lot à une autre activité commerciale ne posent guère de difficulté. Sous réserve que la nouvelle activité, en application de la jurisprudence, soit conforme à la destination de l’immeuble et ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires. « L’état descriptif de division, dans lequel est mentionné le lot commercial à usage de station-service, ne peut pas faire obstacle au changement d’affectation, puisqu’il n’a aucune valeur contractuelle », précise Patrick Baudouin, un avocat parisien spécialisé.

Reste que la cessation d’activité d’une station-service est encadrée par des règles spécifiques régissant les installations classées, largement méconnues des copropriétaires. Une obligation de remise en état du site, autrement dit de dépollution, incombe ainsi à l’exploitant. Celui-ci doit informer le préfet, trois mois au moins avant l’arrêt définitif de l’installation, des mesures déjà prises ou à entreprendre, notamment pour évacuer les produits dangereux ainsi que pour enlever les cuves, une fois vidées puis dégazées. Le service d’inspection des installations classées, placé sous l’autorité du préfet, peut ordonner des prescriptions complémentaires, aux frais de l’exploitant, responsable au premier chef de la bonne exécution des travaux de dépollution. 

Des sanctions administratives – comme la consignation de la somme correspondant aux travaux à réaliser –, voire des sanctions pénales, peuvent être prononcées à son encontre. En cas de faillite, c’est le propriétaire de la station-service, puis l’État, responsables en cascade de la dépollution, qui sont censés prendre le relais. La procédure peut traîner en longueur.

Attention au risque de décote immobilière

« La présence d’une station-service dans l’immeuble est un élément négatif dans l’appréciation de la valeur vénale du bien », constate, sans surprises, Gilles Ricour de Bourgies, président de la chambre Fnaim Paris-Île-de-France. Pour autant, impossible d’obtenir des chiffres concrets sur le niveau de décote applicable. Parmi les paramètres à prendre en compte : la configuration de la station-service (implantation en surface ou pour partie en sous-sol de l’immeuble), son champ d’activité (garage en parallèle), son état général (est-elle en règle avec les prescriptions de sécurité ?), son chiffre d’affaires (est-elle en bonne santé ou sur le point de rendre les armes ?), les niveaux de pollution (sonore : lors de la livraison du carburant, et à chaque arrêt et redémarrage d’un véhicule ; olfactive, particulièrement pour les lots des premiers étages), et bien sûr, la distance de l’appartement par rapport à la station (en étage bas ou élevé, exposition côté station ou non). Tout cela est susceptible de faire plus ou moins baisser la valeur des lots dans l’immeuble.

Interrogés, les grands réseaux ont refusé de se livrer à un exercice de chiffrage. Nous avons toutefois recueilli le témoignage d’un acquéreur qui a pu obtenir, il y a près d’un an, 25 % de « rabais » par rapport au prix du marché, pour un 3-pièces avec terrasse surplombant l’auvent d’une station-service, dans le XIVe arrondissement de Paris. Un abattement d'un quart de la valeur du bien, qui semble être corroboré par les quelques exemples de vente dont nous avons eu connaissance. En période de baisse des prix, une aubaine pour l'acquéreur, surtout s'il est prêt à patienter jusqu'à ce qu'un jour, peut-être, la station-service ferme tout simplement ses portes…

Marianne Bertrand

 


Mots-clés :

COMMERCE , COPROPRIETE , NUISANCE , TROUBLE DE VOISINAGE




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