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Les différents marchés à prospecter

Juin 2012
Le Particulier Immobilier n° 287, article complet.
Auteurs : PELLEFIGUE (Marie), SABARLY (Colette)

D’une région à l’autre et d’une agglomération à l’autre, les prix de vente font parfois le grand écart, et le volume et la qualité des offres ne sont pas équivalents dans tout l’Hexagone. Voici notre sélection, assortie de nos conseils.

Le Nord-Ouest draine une forte demande

Lille

Les secteurs les plus prisés, mais aussi les plus chers, se trouvent aux abords du fort Vauban ou dans le secteur République. Là, les petites surfaces se négocient à plus de 4 000 €/m2, à condition que le bien soit en bon état. La raison de ces tarifs élevés ? L’offre est assez faible et la demande très importante. « Beaucoup de parents d’étudiants viennent y investir pour y loger leurs enfants », précise Gérard de Rycker, directeur de l’agence éponyme. En moyenne, un studio se louera entre 400 et 450 € par mois, soit une rentabilité supérieure à 5 %. Pour faire mieux, il faut viser les quartiers un peu plus populaires, comme Wazemmes, qui plaît à une clientèle jeune. Les prix y oscillent entre 2 200 et 2 400 €/m2 et les studios se louent entre 380 et 420 € par mois. Enfin, ceux qui investissent pour le long terme privilégieront le quartier de Fives, le moins cher de la ville. « Ce secteur est sans doute l’un de ceux qui a le plus de chances de se valoriser d’ici à une dizaine d’années, car il est en pleine réhabilitation », confie Gérard de Rycker. Une petite surface à rénover se négociera entre 1 400 et 1 800 €/m², voire entre 1 700 et 2 100 €/m² si elle est en bon état, et se louera entre 25 et 30 % de moins que dans le centre de Lille.

Nantes

Cette ville dynamique dispose d’un marché immobilier assez large, mais les prix sont ­élevés. Il faut donc y investir plutôt dans le but de sécuriser son investissement. Si vous achetez un studio, visez le centre-ville, ce secteur est le plus prisé des étudiants en raison de son animation. Dans l’ancien, il faut compter plus de 3 000 €/m², et le loyer mensuel tourne autour de 380 € par mois, ce qui assure une rentabilité assez moyenne.

Angers

Pour faire nettement mieux, achetez plutôt à Angers, une ville où la proportion d’étudiants est plus élevée. Attention, la ville est très prisée des investisseurs et l’offre locative est importante. « Mais beaucoup de propriétaires refusant de faire des travaux, un logement bien placé, en très bon état et au prix de marché, se louera sans problème », assure Sandrine Laurendeau, gérante de Laurendeau Immobilier. Pour vous assurer la demande locative la plus forte, investissez dans le centre-ville où une petite surface classique s’affiche entre 2 300 et 2 500 €/m2. « Elle se louera en moyenne entre 300 et 320 €/m2 selon son état et son emplacement », confie Sandrine Laurendeau. Pour trouver un peu moins cher, il faut chercher dans le quartier Saint-Michel, où les prix oscillent entre 1 600 et 2 000 €/m2. Mais l’essentiel du parc étant composé de petites résidences des années 1960, les charges y sont nettement plus importantes.

Rennes

Avec plus de 110 000 étudiants, l’offre locative potentielle est très large. Son centre-ville historique, très prisé des étudiants en raison de sa très grande animation nocturne, est une valeur sûre. « Les studios valent entre 2 500 et 3 000 €/m² et se louent autour de 300 € par mois », précise Eric Robiolle, directeur de l’agence des Lices. Attention à ne pas investir à l’aveugle, car beaucoup de bâtiments anciens présentent des problèmes de structure, et la mairie a déjà pris plusieurs arrêtés de péril. Un autre quartier est intéressant pour les petites surfaces, celui de la faculté de Beaulieu, à l’est de la ville. « Les studios de 20 à 25 m² dans les résidences des années 1970 et 1980 se négocient autour de 50 000 €, avec un parking extérieur, et se louent entre 310 et 320 € par mois. Dans les immeubles des années 1990, ils font plutôt 18 m2, valent entre 45 000 et 50 000 € avec un garage et se louent entre 290 et 300 € par mois », confie Gwendal Mallet, directeur de La Française immobilière Rennes-Nord. Enfin, les acquéreurs qui recherchent la plus forte rentabilitése tourneront vers Villejean. Un 4-pièces de 75 m2 se vend autour de 80 000 € et se loue en colocation entre 600 € et 750 € par mois, selon le nombre d’étudiants qui l’occupent. Attention, les résidences datent des années 1970, les charges y sont donc élevées. En outre, ce quartier est relativement peu prisé des acheteurs de la ville, il ne faut donc pas compter sur une plus-value à la revente.

Rouen

La demande se concentre sur la rive droite, entre l’hôtel de ville, la cathédrale et la place Jeanne-d’Arc. Les studios de 18 à 20 m² valent entre 2 300 et 2 800 €/m² dans l’ancien et se louent hors charges entre 220 et 300 € par mois. Mieux vaut éviter les résidences construites dans la période après-guerre, car le niveau des charges y est très important et grignote une bonne partie de la rentabilité. Autre possibilité, miser sur le secteur des docks, en pleine rénovation, idéalement situé à côté de la faculté de droit. On y trouve des constructions neuves, vendues trop cher, mais aussi quelques immeubles d’après-guerre, qui se négocient aujourd’hui entre 1 800 et 2 000 €/m². « Les investisseurs pourront y dénicher des 2 et 3-pièces à louer en colocation dans des tarifs respectifs de 450 à 520 € par mois et de 620 et 730 € par mois », indique Philippe Salomon, directeur de Laforêt Rouen.

Les agglomérations moyennes de l’Est offrent de bons compromis. 

Strasbourg

Dotée d’un pôle universitaire d’excellence comptant 42 500 étudiants dont 20 % d’étrangers, de grandes écoles (dont l’Ena), de centres de recherche, du siège du Parlement européen, du Conseil de l’Europe et du Palais des droits de l’homme, la ville ne manque pas d’attraits pour l’investisseur. « Nous avons une importante demande, même d’étrangers, pour le quartier historique autour de la cathédrale, notamment pour les rues Mercière, des Orfèvres, du Sanglier, des Hallebardes… », indique Patricia Lienhard, gérante de l’agence Immoglobe. Dans le centre-ville et le vieux Strasbourg, les prix se situent entre 3 500 et 4 500 €, voire 5 000 €/m2. Rue Mercière, un studio de 33 m2 s’est récemment vendu 163 000 €, en tout juste un mois. Mais, compte tenu de sa superficie et du loyer possible, autour de 500 € par mois, il ne procure même pas 4 % de rendement. Un peu plus excentrées, les petites surfaces pullulent dans la Petite France. Un studio de 24 m2 vient de s’y vendre 69 000 € et se louera autour de 430 €/mois, soit plus de 7 % de rendement. Dans le quartier de l’Esplanade, tout près des facultés, un studio de 33 m2 a été cédé 85 000 €, soit un peu plus de 2 500 €/m2. Dans ce quartier traditionnellement investi par les étudiants, les loyers oscillent entre 400 et 450 € par mois charges comprises. Mais attention, les immeubles de grande hauteur supportent des charges élevées. à deux pas, le quartier de la Krutenau est la coqueluche des étudiants, mais pour qui projette d’y investir, le rendement sera moins attrayant qu’à l’Esplanade. « Les biens dans ce quartier bobo par excellence se vendent entre 3 000 et 3 500 € m2 », indique Jean-Yves Zimmermann, de l’agence du même nom.

Colmar et Mulhouse

Avec leur université de Haute-Alsace, (7 750 étudiants dont 18 % d’étrangers), elles ne sont pas à dédaigner, d’autant qu’elles sont desservies par le TGV. « À Colmar, nous avons beaucoup d’expatriés qui investissent dans de petites surfaces », indique Claude Muller, responsable d’une agence Laforêt à Mulhouse, « Un studio s’acquiert entre 1 800 et 2 000 €/m2 et se loue entre 300 et 350 € par mois », ajoute-t-il. La ville de Mulhouse s’est, quant à elle, investie dans des projets censés la relancer, dont l’aménagement des abords de la gare et une galerie commerçante vouée à redynamiser le centre-ville. Tout près de la gare, un studio de 26 m2 s’est vendu 32 000 € et, selon Century 21, peut se louer entre 270 et 340 € par mois, soit un rendement de l’ordre de 10 % !

Metz et Nancy

Ce pôle universitaire accueille 52 000 étudiants et propose de nombreuses filières (arts, lettres et langues, technologies, droit, économie, gestion, sciences humaines et sociales, science et technologies…). « À Metz, les secteurs les plus recherchés sont le centre-ville et le nouveau quartier de l’Amphithéâtre où s’inscrivent désormais la gare TGV et le centre Pompidou », indique le responsable de l’agence de l’Amphithéâtre. Un studio de 25 à 30 m2 vaut autour de 50 000 € et se loue entre 300 et 400 € par mois selon la qualité du bien, soit un rendement de l’ordre de 8 à 10 %.

Université de Bourgogne

Un pôle d’enseignement qui se déploie sur six villes : Auxerre, Chalon-sur-Saône, Dijon, Le Creusot, Mâcon et Nevers, avec 26 700 étudiants. Dans ce secteur, il faut faire preuve de prudence. « Nous avons beaucoup d’offres, et des appartements restent vides dans l’ancien en raison des nombreux programmes immobiliers construits ces dernières années, dans le cadre du dispositif Scellier », indique Jean-François Buet, président de la chambre Fnaim de la région. Dans l’ancien, tout près de la gare, un studio de 14 m2 est à vendre à 45 000 €, soit un peu plus de 3 000 €/m2 et, trop cher, il ne trouve pas preneur. Dans le cœur historique, un autre appartement de 23 m2 s’est négocié à 60 000 €, soit 2 600 €/m2. Quant aux loyers, ils se situent entre 320 et 450 € par mois. « Compte tenu de l’offre actuelle sur le marché, les loyers ont baissé, seuls les logements de qualité fidélisent les locataires », prévient Jean-François Buet.

Troyes

Dans cette ville, « il y a une forte proportion d’investisseurs, car les prix modiques offrent de belles perspectives de rendement, mais beaucoup de neuf a été construit et concurrence fortement ­l’ancien », note le responsable de l’agence Laforêt. Là encore, il faut investir avec prudence.

Reims

Une ville qui paraît plus prometteuse, d’autant que, située à 45 minutes de la capitale, elle devrait s’insérer dans la dynamique du Grand Paris et voir ses prix augmenter à terme. En attendant, il est encore possible d’y acquérir des petites surfaces à un prix moyen de 2 140 €/m2 selon les notaires. « Ici, les investisseurs recherchent tous des logements en centre-ville », indique Nedim Sahin, responsable de l’agence NB Conseils. Autour de la cathédrale, un studio se vend entre 3 000 et 3 500/m2 et se loue entre 350 à 400 € par mois pour 20 à 25 m2 et jusqu’à 600 € pour 30 m2. Pour avoir plus d’espace, certains étudiants font également le choix de la colocation (voir encadré ci-dessus).

Les métropoles du Sud-Ouest sont accueillantes

Bordeaux

Depuis une dizaine d’années, la ville attire de plus en plus d’investisseurs. La raison ? Cette ville très jeune, qui compte près de 47 000 étudiants, dispose d’un marché actif pour les petites surfaces et de prix encore attrayants pour une métropole. Afin de s’assurer une moindre vacance locative, il faut acheter dans un rayon d’un kilomètre autour de la place Gambetta. « Les beaux immeubles du XVIIIe siècle des quartiers Saint-Pierre et Saint-Paul bénéficient d’une demande très forte de la part d’étudiants. Pour les ­appartements en bon état, le taux de vacance locative est très faible », confie Vincent Picot, directeur de Century 21 – Agence A. Les studios sont relativement peu nombreux, raison pour laquelle leur prix est élevé, entre 75 000 et 85 000 €, selon l’état et la qualité de l’immeuble. Ce type de bien se louera autour de 350 € par mois, soit un rendement supérieur à 5 %. En pleine rénovation, le quartier de Saint-Michel présente le même type de biens entre 15 et 20 % moins cher, un studio de 25 m² s’y louant environ 300 € par mois. Enfin, autour de la Place de la Victoire, les immeubles découpés comptent une forte proportion de petites surfaces. Il faut tabler sur un budget de 50 000 à 60 000 € pour acquérir un studio de moins de 20 m², qui se louera dans les mêmes tarifs qu’à Saint-Michel.

La Rochelle

Dans cette ville, le marché est mixte, car si vous achetez une petite surface, vous pourrez la louer durant l’année universitaire à un étudiant et maximiser votre rendement en le proposant en meublé à des touristes l’été. À une condition : miser sur un quartier central et proche de la mer. Le plus prisé, à la fois des touristes et des étudiants, est celui des Minimes, qui ne compte que des résidences modernes avec parking et balcon, voire terrasse. Un studio s’y négocie 4 000 €/m² en moyenne autour du Lac, et plutôt entre 4 200 et 4 500 €/m² s’il est proche des plages. Pour ce type de bien, le loyer, pour un étudiant, s’affiche entre 420 et 450 € par mois. Autre solution : acheter dans l’hypercentre historique, toujours apprécié en ­raison de son charme et de son animation. Les studios s’y négocient autour de 4 000 €/m² et se louent ­légèrement moins cher qu’aux Minimes.

Toulouse

Avec près de 70 000 étudiants, Toulouse reste une valeur sûre pour les investisseurs. La demande se concentre autour de la Place du Capitole, des Carmes et de Saint-Étienne. Dans ces secteurs, beaucoup de neuf a été construit et vendu entre 3 800 et 4 500 €/m2, ce qui a contribué à maintenir la cote de l’ancien à un niveau élevé. Pour le moment, les prix ne baissent pas. Acheter dans ce quartier relève donc davantage d’une stratégie de mise à l’abri de votre capital. Les rendements sont en effet plus faibles que dans le reste de la ville. Un studio ancien se vend en moyenne 4 000 €/m2 et se louera sans aucune difficulté entre 340 et 420 € par mois selon sa surface. Pour trouver moins cher, et donc plus rentable, il faut prospecter dans les quartiers sud de Saint-Michel, Saint-Agne et Rangueil. Proches des facultés et du centre-ville grâce à la ligne de métro, ils ont la cote chez les étudiants. Les studios s’y achètent entre 70 000 et 80 000 € et se louent de 260 à 310 € par mois selon leur surface. Attention, si en périphérie les prix d’achat sont nettement moins élevés, de 2 000 à 2 500 €/m2, il sera plus difficile de réaliser une plus-value dans un horizon de moyen terme. Voire de louer à un étudiant, qui préférera habiter un quartier central pour quelques dizaines d’euros de plus par mois plutôt qu’un appartement en première commune.

Clermont-Ferrand

De bonnes opportunités si l’on ne cherche pas la rentabilité maximale. « La demande de biens dans des budgets de 80 000 à 120 000 € est toujours assez importante », note Sophie Murat, directrice de Murat Immobilier. Les quartiers les plus recherchés des investisseurs sont situés autour de la ­cathédrale. Là, les petites surfaces sont nombreuses et se vendent entre 1 800 et 2 500 €/m², selon la surface et l’état. Une fois rénovées, elles se loueront entre 280 et 320 € par mois. Le tarif sera le même pour les résidences plus récentes des alentours de la place de Jaude, qui se négocient 3 000 €/m² en moyenne avec un parking. Enfin, dernière possibilité : acheter dans une résidence des années 1960 et 1970, située près des facultés dans le quartier de Neuf-Soleils. Les studios valent autour de 1 600 €/m² et se louent entre 240 et 280 €/m2. Attention, la vacance locative y est plus élevée qu’en hypercentre, et les prix seront plus enclins à baisser que sur le plateau central en cas de crise immobilière.

Le Sud-Est attire de plus en plus

Lyon

Plus de 99 000 étudiants sont recensés dans l’Académie de Lyon. Ce n’est pas une raison pour acheter n’importe où. « L’attractivité de Lyon s’est amplifiée, car les investisseurs qui boudent la région parisienne en raison de ses prix trop élevés, se reportent sur cette ville, considérant qu’elle dispose d’un marché sécurisé et d’une demande locative forte », indique Pierre Albépart, chargé d’expertise au Crédit Foncier. Côté loyer, les valeurs sont stables, autour de 12 €/m2 et elles ne sont pas appelées à monter. Parmi les secteurs à prospecter, La Presqu’île, pour ses restaurants, ses cinémas, ses bars branchés, y compris le sud du quartier, avec Confluence, qui s’est déjà beaucoup transformé. « Mais, dans ces secteurs très résidentiels, les transactions se concluent à des prix étonnants, de l’ordre de 6 000 €/m2. Malgré la crise, un certain vent de folie souffle à Lyon », remarque Pierre Albépart. Autres secteurs recherchés des étudiants, la Croix-Rousse, mais aussi des quartiers comme Vaise (IXe) ou Gerland (VIIe). Là, « un studio de 25 à 30 m2 coûte entre 85 000 et 100 000 €, soit plus de 3 000 €/m2 », note Denis Eyraud, responsable de plusieurs agences Century 21 dans les VIIe et VIIIe arrondissements. Ce dernier est également à prospecter, car il est proche de l’université Lumière. « C’est un bon secteur, avec des appartements de qualité qui se négocient entre 2 700 et 3 600 €/m2, voire 4 000 €/m2 du côté de ­l’avenue des Frères-Lumières », note la responsable du secteur chez MeilleursAgents.com. Quoi qu’il en soit, compte tenu des loyers pratiqués pour les étudiants, entre 400 et 550 € par mois, selon Century 21, le rendement dépasse rarement les 5 % brut. En périphérie de Lyon, Villeurbanne permet d’augmenter, ce marché étant d’autant plus attrayant que la ville accueille le campus de la Doua.

Grenoble

La ville arrive dans le peloton de tête des agglomérations où il fait bon étudier, selon le magazine L’Etudiant. Elle rassemble 61 000 étudiants et chaque rentrée universitaire est un véritable casse-tête, car son marché locatif offre des niveaux de loyers assez élevés. Pour investir dans la ville, il faut impérativement rester dans les quartiers porteurs, aux alentours des places Saint-André, Grenette, Grande-Rue, des cours Berriat et Jean-Jaurès, de l’avenue Alsace-Lorraine ou du boulevard Gambetta. Là, un studio se vend entre 3 000 et 4 000 €/m2. À titre d’exemple, en plein cœur de ville, un studio de 23 m2 vient d’être acheté 87 000 €. « Il se louera 400 à 430 € par mois et rapportera 5,5 % brut à son propriétaire », indique Amélie Debarnot, responsable d’une agence Century 21.

Marseille et Aix

Avec 47 000 étudiants (70 000 avec Aix-en-Provence), Marseille demeure le premier pôle universitaire de la région Paca. Un investisseur pourra sans trop de difficulté y obtenir un rendement de 5 %. Surtout s’il concentre sa recherche sur les quartiers centraux, notamment aux abords du vieux port et de la Canebière. Mais il faut, là encore, être très sélectif, car la ville compte beaucoup d’immeubles de piètre qualité ou peu ­entretenus. À Belsunce, il faut tabler sur 2 000 €/m2, plutôt 2 400 €/m2 à Noailles et 2 500 €/m2 du côté de Saint-Charles. « Il y a quand même des secteurs recherchés, notamment à côté du lycée Thiers, proche du palais Longchamp », indique Anne-Marie Peinturier, négociatrice de l’agence Castella. Même chose du côté de l’hôtel de ville et de la rue de la République, à deux pas du cœur d’Euroméditerranée. Entre la porte d’Aix et la gare Saint-Charles, le secteur séduit les investisseurs, conscients que le quartier est appelé à prendre de la valeur. « C’est l’arrondissement le moins cher de Marseille », confirme Xavier Ségura, responsable de l’agence Connexion Immobilier de la Belle de Mai. Un 33 m2 au cœur de la rue de la Belle de Mai vient de se négocier 67 000 € et se louera 480 € par mois, soit un rendement de 8,5 %. Aix-en-Provence étant une ville beaucoup plus chère, elle ne permet pas d’accéder à une telle rentabilité.

Montpellier

Les étudiants cherchent les secteurs desservis par le tramway et la proximité des facs et des centres hospitaliers. Raison pour laquelle, il faut privilégier Montpellier Nord et des quartiers comme ceux des hôpitaux, Ecusson ou encore Boutonnet Beaux-Arts. Dans ces secteurs, un 20 m2 se négocie entre 65 000 à 75 000 € et se loue 430 à 450 € par mois dans une résidence correcte. « La rentabilité locative oscille entre 5 et 7 % », indique Valérie Darras, responsable d’une agence Century 21. Elle poursuit : « Avant, les acheteurs recherchaient la rentabilité, mais aujourd’hui ils veulent les bons secteurs. »

Quelques opportunités existent en région parisienne dans les secteurs bien desservis.

La région parisienne, très étendue, recèle des opportunités d’investissement en logement étudiant, notamment dans la périphérie immédiate de la capitale bien desservie par le métro ou le RER. Pourtant, aujourd’hui le marché est un peu grippé. « Habituellement, nous avons une demande importante d’investisseurs mais, en ce moment, ils sont frileux, car ils se demandent s’il n’y aura pas des mesures de blocage des loyers », indique Geneviève-Sadone-Lebeau, de l’agence Sadone de Neuilly. La tendance est donc plutôt à la baisse des prix. Une opportunité pour les acquéreurs de voir leur rendement amélioré.

Levallois-Perret, Boulogne-Billancourt, Issy-les-Moulineaux

Des villes résidentielles à privilégier, à condition de ne pas tabler sur des rendements mirobolants. « À Boulogne, les prix oscillent entre 6 500 et 8 500 €/m2 selon les quartiers », indique Marie Hélène Delorme, responsable d’une agence Orpi. Préférez les abords des métros Jean-Jaurès et Marcel-Sembat, où le marché locatif est très dynamique. Là, un studio de 20 m2 se négocie entre 150 000 et 160 000 € et peut donc rapporter, avec un loyer de 600 €/mois entre 4 et 4,5 %. En meublé, le même appartement peut se louer 700 € par mois et faire grimper le rendement à 5 % et plus. Avec un ticket d’entrée à 6 500 €/m2 en moyenne, Issy-les-Moulineaux offre davantage. « Nous avons beaucoup d’investisseurs qui, depuis la crise, se ruent sur les petites surfaces », confirme Franck Beasse, responsable d’une agence Century 21, qui poursuit : « Tout ce qui est à moins de cinq minutes du métro se loue facilement. » Côté prix, tout près de la mairie d’Issy, un 19 m2 vient de se vendre 135 000 €, et il se louera 600 € par mois plus les charges, soit un rendement de 5,3 %. Autre exemple, avenue Bourgain, à une dizaine de minutes du métro mairie d’Issy, un grand studio de 27 m2 acquis 167 000 € et loué 650 € par mois, rapporte 4,6 %.

Montrouge

L’arrivée prochaine du métro dope l’immobilier autour de la mairie. « Dans un rayon de 400 mètres du futur métro, les investisseurs sont très présents, mais les rendements sont loin d’être exceptionnels », confie Philippe Delattre, responsable de l’agence Century 21. Là, il faut compter entre 6 000 et 6 200 €/m2 pour un studio de 18 à 20 m2 qui se louera autour de 500 € par mois.

Nanterre

Jouxtant La Défense, la ville possède son campus universitaire et fait donc l’objet d’une demande soutenue en matière de logement étudiant, à condition de ne pas s’éloigner du centre-ville et des abords de la gare RER. « Nous n’avons pas beaucoup de biens à la location. Les studios se louent entre 500 et 750 € par mois, voire 800 € par mois lorsqu’ils sont très grands », précise un négociateur de l’agence Century 21, Immobilière TIP. Un studio de 22 m2 vient de s’y vendre 115 000 €, soit 5 200 €/m2 et peut se louer 500 € par mois, soit 5 % de rendement.

Versailles

« Ici, l’offre en petites surfaces est limitée, et la demande des investisseurs se concentre sur la rive droite et la proximité des gares », indique Thierry Dugrillon, gérant d’une agence Century 21. À privilégier, les quartiers de l’Hermitage et Saint-Louis, proches des grandes écoles. Dans le quartier de l’Hermitage, un studio de 29 m2 s’est vendu 178 000 € et peut se louer 650 € par mois, offrant un peu plus de 4 % de rendement.

Saint-Quentin-en-Yvelines et Massy

D’ici à quelques années, l’arrivée du supermétro du Grand Paris reliera la ville à Orly et sans doute plus tard à Versailles. Massy est également intéressant car, à quelques encablures d’Orly, la ville fait partie intégrante de l’Opération d’intérêt national (OIN) du plateau de Saclay, un projet d’envergure qui englobe également Orly, Versailles et Saint-Quentin-en-Yvelines. Autre atout de ce secteur, ses dessertes efficaces : une gare TGV qui permet de joindre, sans passer par Paris, Marseille, Lyon, Strasbourg, ou encore Bruxelles et Londres ; les lignes RER (B et C), l’A86, la Francilienne, l’autoroute A6, sans compter, en projet, un tram-train reliant Massy et Evry. Dans l’ancien, il n’y a quasiment pas d’offre de petites surfaces, c’est donc surtout le neuf qui doit retenir l’attention des investisseurs. Notamment avec le quartier Atlantis, qui s’apprête à être le nouveau centre-ville de Massy et accueillera à terme 3 500 logements.

Marne-la-Vallée et Créteil

À l’est, elles offrent les marchés les plus prometteurs, tout comme Noisy-le-Grand et Champs-sur-Marne où se trouve l’université Descartes et où le Grand Paris Express devrait faire halte dans quelques années. À Noisy, les petites surfaces se négocient entre 3 500 et 5 000 €/m2, un studio de 18 m2 vient de s’y vendre près du centre à 69 000 €. « Nous avons beaucoup de demandes et peu d’offres, ce qui conduit à des loyers assez élevés, de l’ordre de 500 à 650 € par mois pour des superficies de 18 à 35 m2 », indique un négociateur de l’agence Laforêt Immobilier de Noisy. À Créteil, « le marché locatif est très dynamique en raison de la bonne réputation des pôles universitaires implantés sur la ville », indique Eric Bijaoui, gérant de l’agence Century 21 Immobilière du Village. Un grand studio se loue facilement 650 € par mois. « Un prix plus élevé qu’en résidence étudiante », précise ce professionnel.

Marie Pellefigue, Colette Sabarly

 


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