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Bailleurs, assurez-vous tous risques

Bailleurs, assurez-vous tous risques
Juin 2012
Le Particulier Immobilier n° 287, article complet.
Auteur : JUERY (Françoise)

Souscrire, pour un même bien, deux assurances habitation plus une assurance «propriétaire non occupant» (PNO) peut sembler excessif. Pourtant, votre responsabilité de bailleur mérite souvent une triple protection.

Qui n’a jamais eu de mots avec son assureur à la suite d’un sinistre, accompagné d’une fastidieuse recherche des responsabilités ? La question mérite toujours d’être posée : qui est assuré contre quoi ?

En principe, en tant que propriétaire, la loi ne vous oblige pas à souscrire une quelconque assurance pour votre bien. En pratique, tout propriétaire occupant son logement  (sa propre résidence principale ou secondaire) souscrit une assurance multirisque habitation (MRH). Les propriétaires qui louent un bien immobilier, en revanche, n’ont que très rarement ce réflexe.

Le locataire doit impérativement souscrire une assurance habitation   

C’est en effet au locataire de souscrire une assurance multirisque habitation (MRH), comme la loi du 6 juillet 1989 (article 7g) l’y oblige, contre les risques « dont il doit répondre en sa qualité de locataire », soit ceux définis par le Code civil : incendie, explosion, dégât des eaux. La MRH du locataire couvre en plus les dommages occasionnés au bâtiment et aussi aux tiers qui subiraient un dommage lié à un sinistre dont il est responsable. Les assureurs associent, en effet, à la garantie de responsabilité civile locative une assurance dite «  recours des voisins et des tiers ». De même, au titre de son contrat, le ­locataire sera couvert pour les dommages liés à des catastrophes naturelles (inondations, avalanches, tremblements de terre) ou technologiques (accidents liés à la présence de matières dangereuses, d’installations réglementées…) ayant fait l’objet d’un arrêté publié au Journal officiel, ces garanties devant figurer dans toutes les MRH.

Cette obligation est loin d’être purement formelle : le locataire doit produire un justificatif (attestation d’assurance) à son entrée dans les lieux, puis chaque année, sur demande du bailleur. S’il s’avère qu’il n’est pas assuré, il risque la résiliation du bail, le propriétaire pouvant légitimement y introduire une clause résolutoire en cas de défaut d’assurance.

Les locataires ayant un bail régi, non pas par la loi de 1989, mais par le Code civil (location d’une résidence secondaire, location en meublé), ont les mêmes responsabilités, définies par l’article 1732 du Code civil : le locataire « répond des dégradations et des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute ». Mais il n’est pas formellement tenu de s’assurer.

Les conséquences du défaut d’assurance, ou d’un sinistre non déclaré sont graves, quel que soit le régime du bail : le locataire sera obligé personnellement d’indemniser le propriétaire pour les dommages qu’il aura pu causer. 

Le bailleur peut-il pour autant dormir sur ses deux oreilles dès lors que son locataire lui a fourni son attestation d’assurance ? Dans les faits, la réponse est négative. L’assurance souscrite par le locataire ne couvre pas, en effet, tous les risques encourus par un propriétaire bailleur « non occupant », notamment lorsque cette assurance ne garantit pas le risque faisant l’objet du sinistre ou lorsque ce dernier n’est pas mis en cause, notamment en raison d’une malfaçon, d’un vice de construction ou bien en cas de force majeure (article 7d de la loi du 6 juillet 1989). Enfin, sa responsabilité n’est pas couverte lorsque les locaux sont inoccupés, entre deux locataires, par exemple.

Le propriétaire n’est pas exonéré de ses propres responsabilités

L’article 6c de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur d’ « entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et y faire toutes les réparations autres que locatives nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ». Hormis les petites réparations dites « locatives », énumérées dans le décret du 26 août 1987, il incombe au bailleur de maintenir le bien en bon état d’usage. En cas de défaut d’entretien, il pourra donc être tenu responsable des dommages que son bien causerait à son locataire ou à toute autre personne. De plus, toujours selon l’article 6, le propriétaire est tenu d’« assurer au locataire la jouissance paisible du logement » et de « le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle ». 

Pour les baux échappant à la loi de 1989, l’article 1719 du Code civil fait obligation au bailleur « d’entretenir la chose en état de service à l’usage pour lequel elle a été louée » et « d’en faire jouir paisiblement le preneur ». L’article 1721 prévoit, lui, qu’« il est dû garantie au preneur pour tous vices ou défauts de la chose louée ». Ainsi, le bailleur devra-il indemniser le locataire si ces vices ou défauts lui portent préjudice. Conclusion : quel que soit le bail conclu, le propriétaire non occupant a tout intérêt à souscrire une assurance ad hoc, via un contrat dit « propriétaire non occupant » (PNO).

Quels risques sont couverts par la PNO ?

 Cette assurance garantit le bailleur en cas de dommage subi par son locataire, mais aussi les voisins et les tiers, qui résulterait d’un vice de construction, d’un défaut d’entretien ou d’un trouble de jouissance. Avec cette réserve ­importante que les défauts d’entretien caractérisés imputables au propriétaire et dont celui-ci a connaissance ne sont, en principe, couverts par aucune assurance, même PNO. « En tout cas, dans la pratique, si un premier sinistre provoqué par un équipement vétuste ou défectueux peut être pris en charge, le second sinistre de même origine ne le sera pas… », précise Patrick Auffret, agent général au sein des mutuelles assurances MMA à Paris. 

Que couvre l’assurance multirisque immeuble ? 

Si le propriétaire d’une maison individuelle ou le propriétaire unique d’un immeuble collectif peut être conscient de l’intérêt qu’il a à souscrire une assurance PNO, c’est beaucoup moins le cas pour les copropriétaires. Ceux-ci sont, la plupart du temps, convaincus d’être assurés dans le cadre d’une assurance multirisque immeuble (MRI). Pourtant, il faut savoir qu’un syndicat de copropriétaires n’a aucune obligation légale de disposer d’une MRI. Sauf si le règlement de copropriété le prévoit. Il se pourrait que l’immeuble ne soit pas assuré, aucun contrat n’ayant été souscrit ou le syndic ne s’étant pas acquitté de la prime. Même si le cas est rarissime. En outre, les copropriétaires croient généralement que la MRI les couvre contre tous les risques. C’est du moins ce que constate, et déplore, Frédéric Vassal, gérant de SA2B, société de courtage s’adressant à une clientèle d’administrateurs de biens. 

Il est vrai que l’étendue de la couverture d’une MRI est assez large. Sauf exception, elle porte sur l’ensemble de la construction, englobant les parties communes et privatives « immobilières par nature » (gros œuvre, planchers, cloisons), mais aussi toutes les parties « immobilières par destination », c’est-à-dire les équipements et aménagements qui ne peuvent être détachés sans se trouver détériorés ou sans détériorer la construction elle-même (portes, fenêtres, persiennes, canalisations, câbles, carrelage de sol ou mural, lambris, etc.). La MRI garantit aussi la responsabilité civile du syndicat des copropriétaires.

Mais les risques potentiels ne sont pas tous couverts, car les contrats sont loin d’être standard. Ainsi, ne sont pas systématiquement garantis : les pertes de loyers ; les sinistres provenant d’une installation privative installée postérieurement à la construction du bâtiment par le propriétaire à l’intérieur de son appartement, comme un système de climatisation fuyard ; le vol ou le bris de glace portant sur les parties privatives ; le mobilier éventuellement mis à la disposition du locataire par le propriétaire, que ce soit en location meublée ou en location vide (les appareils électroménagers, meubles de cuisine ou de salle de bains non fixés aux parois sont assimilés à du mobilier) ; les « embellissements » comme la tapisserie, les peintures, les faux plafonds et tous les revêtements de sol sauf les parquets et les carrelages : s’ils ont été longtemps inclus dans les MRI, ils en sont de plus en plus souvent exclus aujourd’hui, Axa ayant amorcé la tendance dès le mois d’août 2007.

Par ailleurs, si la MRI garantit la responsabilité civile du syndicat des copropriétaires, elle ne couvre pas nécessairement la responsabilité individuelle de chaque occupant. Elle peut, par exemple, garantir le copropriétaire non occupant stricto sensu (qui utilise occasionnellement son lot de copropriété comme pied-à-terre, par exemple) mais non le bailleur… « L’objectif d’une assurance multirisque immeuble est d’abord de couvrir les parties communes, les garanties et les franchises qui y figurent sont adaptées aux contrats collectifs et il n’est ni anormal ni inhabituel qu’elles présentent des“trous de garantie” à l’égard des copropriétaires pris individuellement », fait valoir Jean-Paul Boudignon, directeur grands comptes de la Caisse de garantie de l’immobilier (CGAIM) Ainsi, les MRI peuvent exclure les dommages que le bien du bailleur pourrait causer au locataire ou aux tiers : dégâts provoqués par une chaudière à gaz défectueuse, ou par éclatement d’une canalisation dû au gel, par exemple (voir encadré p. 33). « De plus, il faut être conscient que lorsque le logement est vacant, entre deux locataires par exemple, il est encore plus exposé à ces risques puisque non assuré par un quelconque occupant et le contrat MRI ne couvrant pas nécessairement les logements vacants », souligne encore Jean-Paul Boudignon.

Omissions, erreurs, franchises minorent la garantie MRI

Outre les risques non couverts, des omissions ou erreurs peuvent rendre la garantie MRI totalement ou partiellement inopérante. L’oubli de mentionner la présence d’une activité à risques dans l’immeuble, par exemple. Une sous-estimation de la superficie des bâtiments peut, quant à elle, entraîner de lourdes conséquences, la règle proportionnelle, alors applicable, minorant l’indemnisation en proportion de la surface non déclarée. De plus, comme dans tous les contrats, des franchises, seuils et plafonds peuvent venir limiter l’étendue des garanties. Par exemple, l’application d’un coefficient de vétusté au lieu de la garantie valeur à neuf… Enfin, l’assurance de la copropriété subit parfois des modifications qui peuvent intervenir à l’insu des copropriétaires. Ainsi, une franchise substantielle introduite dans le contrat pour modérer une hausse de la prime, consécutive à l’augmentation de la « sinistralité » (nombre de sinistres intervenus dans les 24 ou 36 mois précédant le renouvellement du contrat). 

MRH, MRI, PNO, trop c’est trop ?

Souscrire une assurance propriétaire non occupant paraît ainsi la solution pour nombre de bailleurs. Mais, bien sûr, l’on risque des doublons entre la MRI et la PNO. Difficile, pourtant, d’y échapper. En théorie, il faudrait étudier à la loupe les garanties prévues par la MRI et les confronter à celles ­proposées par la PNO. En pratique, les assureurs PNO proposent, le plus souvent, des formules forfaitaires et non des contrats sur mesure. « De leur côté, compte tenu de la modicité des primes, les assureurs proposant des PNO sont peu enclins à se livrer à cet exercice de décryptage fin des polices d’immeubles… », observe Patrick Auffret. Pour autant, les PNO comportent souvent plusieurs niveaux de garantie ou, en tout cas, des options qui peuvent venir s’ajouter au contrat de base (voir tableau p. 34). Par ailleurs, il n’est parfois pas inutile de disposer d’une double garantie portant sur le même risque : si un sinistre survient et que l’une des deux polices ne suffit pas à couvrir l’intégralité du dommage, un cumul pourra s’opérer. « Par exemple, la perte de loyer consécutive à un sinistre, garantie sur un an par l’assurance MRI, ne suffira pas à compenser une durée de remise en état de dix-huit mois. La PNO, prévoyant également une couverture d’un an, pourra venir en complément », commente Patrick Auffret. « En effet, s’agissant d’assurances cumulatives avec identité d’intérêt, il peut y avoir cumul des indemnisations dans la stricte limite du préjudice réel, autrement dit, sans possibilité d’obtenir une indemnisation supérieure à la perte subie », ajoute Jean-Paul Boudignon. Un point qui ne fait pas l’unanimité parmi les assureurs interrogés, bien qu’une majorité d’entre eux semblent pencher en faveur de cette approche.

Des conventions entre les assurances en cas de contrats cumulatifs

Encore faut-il tenir compte des conventions conclues entre assureurs en cas de contrats cumulatifs. La plus connue est la convention Cidre (voir encadré, p.30) – fréquemment mise en œuvre, sachant que les dégâts des eaux représentent de 70 à 80 % des sinistres dans les immeubles collectifs – mais il en existe d’autres, notamment pour les détériorations immobilières ­consécutives à un vol ou à une tentative de vol. Ces conventions, en établissant que « tout contrat de la collectivité est réputé garantir les parties immobilières privatives » aboutissent à un résultat paradoxal. Les syndics sont en effet conduits à déclarer des sinistres à ­l’assureur de l’immeuble, alors que les parties communes n’ont ni provoqué, ni subi de dommage. Ce qui pénalise le syndicat et l’expose à une augmentation de sa prime, des franchises, voire à une résiliation de son contrat pour cause de sinistres à répétition ! Comme le résume Corinne Castanet, responsable produit MRH au sein d’Axa : « Le jeu des conventions de gestion de sinistre entre assureurs fait, dans de nombreux cas, reposer l’essentiel de la charge des sinistres sur le contrat immeuble. C’est pourquoi, ajoute-t-elle, une réflexion sur ces conventions est actuellement en cours afin de tenter de trouver un meilleur équilibre économique. Il est vraisemblable qu’une partie de la charge sera, dans l’avenir, légitimement reportée sur le contrat PNO. C’est donc un point sur lequel les bailleurs doivent être impérativement alertés ».

La garantie PNO propose un produit de base et des options

Les assurances propriétaire non occupant couvrent tous les risques inclus dans une assurance multirisque habitation de base (certains contrats PNO étant d’ailleurs des contrats MRH à peine retouchés) pour une prime généralement plus faible, car elle est moins souvent mise en œuvre : incendie, dégâts des eaux, vol, vandalisme, bris de vitres, événements climatiques, catastrophes naturelles et technologiques, responsabilité civile du propriétaire… S’y ajoute la garantie perte de loyers consécutive à un sinistre rendant le bien inhabitable. 

Selon les contrats, d’autres risques peuvent être inclus dans la police de base ou bien faire l’objet d’extensions : indemnisation du mobilier endommagé, remboursement des mensualités du prêt immobilier en cours en cas d’inhabitabilité du logement, prise en charge – à hauteur de la ­quote-part du copropriétaire assuré – des charges impayées par les autres copropriétaires ou d’une condamnation du syndicat

des copropriétaires (CGAIM, Sada, voir tableau p.34). Attention, la détérioration des lieux par le locataire n’est couverte que par une extension de la garantie « loyers impayés ». 

La simple prise en charge de la procédure de recouvrement des loyers sur le locataire – beaucoup moins coûteuse que la souscription d’une garantie loyers impayés (GLI) ou d’une garantie des risques locatifs ou GRL (voir LPI n°267) – peut être une option à la PNO. Dans les contrats MMA, par exemple, où l’assureur exerce une retenue de 15 % du montant des loyers effectivement recouvrés. À condition d’avoir souscrit préalablement l’option « protection juridique » (PJ) et son extension « recouvrement des loyers ». Plus large que la classique clause de « défense et recours » offrant à l’assuré des moyens juridiques et financiers pour assurer à l’amiable ou en justice sa défense dans un litige directement lié à un sinistre garanti, l’option « PJ » porte sur tout litige dans lequel est engagé l’assuré, indépendamment des sinistres garantis… Quant à l’assistance après sinistre, très utile lorsque le propriétaire se trouve à distance du bien concerné, elle donne accès 24 heures sur 24 à une plate-forme téléphonique qui organisera le voyage et l’hébergement de ce dernier ou l’orientera vers des prestataires susceptibles de veiller sur des locaux sinistrés après une tempête ou de remplacer une serrure endommagée lors d’un cambriolage, par exemple. 

Le bailleur peut choisir quelle assurance actionner 

Argument très favorable à la PNO, le bailleur sait que, faute de réactivité de la part du responsable du sinistre et/ou de l’assureur de ce dernier, il pourra choisir d’avoir pour unique interlocuteur son assureur PNO, celui-ci se chargeant d’exercer les recours qui s’imposent. En effet, peu importe que le locataire ait ou non réglé sa prime d’assurance ou que la MRI couvre également le sinistre survenu, si celui-ci est garanti au titre de la PNO, le bailleur pourra décider de la saisir directement en vertu de l’article L. 121-4 du Code des assurances. Cet article donne à l’assuré la possibilité d’actionner l’assurance de son choix. « Qu’il revienne à l’assurance du locataire ou à celle de la copropriété d’indemniser le propriétaire, face à l’inertie du syndic de l’immeuble ou des autres assureurs, le propriétaire pourra saisir sa PNO. Moyennant quoi, après avoir traité plusieurs centaines de dossiers sinistres PNO depuis quatre ans, nous n’enregistrons à ce jour aucune plainte de nos clients quant aux délais de règlement », se félicite Gérard Deray, à la tête d’Interassurances/Gérance Center, une société de courtage s’adressant aux bailleurs gérant leurs biens en direct. 

Où souscrire une assurance PNO ? 

La PNO peut être souscrite directement auprès d’un agent d’assurance, d’un courtier, de certaines banques, mais aussi par l’intermédiaire du professionnel qui assure la gestion de votre bien. Elle est aussi souvent partie intégrante de packs – « pack investisseur », associé à la vente d’un logement locatif neuf défiscalisé, ou « pack bailleur », proposé par les administrateurs de biens – offrant un bouquet de garanties : « loyers impayés », « vacance locative », « décès ou départ prématuré du locataire »… Si bien que vous êtes parfois assuré sans le savoir !

Quant à la prime PNO, variant en fonction de la superficie et de la situation géographique du bien, elle s’établit à une centaine d’euros par an en moyenne. Une prime que les options éventuellement souscrites peuvent renchérir sensiblement mais qui, dans le cadre du régime réel d’imposition, est intégralement déductible des revenus fonciers, que la location soit vide ou meublée si elle génère des revenus déclarés en bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Et un coût relativement modeste pour assurer la tranquillité d’esprit du bailleur ainsi paré contre nombre d’aléas.

 


Mots-clés :

ASSURANCE LOYER IMPAYE , ASSURANCE MULTIRISQUE HABITATION , BAIL D'HABITATION , GARANTIE DES RISQUES LOCATIFS , GRL , LOCATION IMMOBILIERE




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