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Sud-Ouest : le marché des grandes métropoles se maintient

Juin 2012
Le Particulier n° 1074, article complet.
Auteurs : VALIN-STEIN (Valérie), SABARLY (Colette)

La forte attractivité des deux grandes métropoles du Sud-Ouest ne s’est pas démentie en 2011. Les prix ont continué de progresser dans les quartiers cotés et en centre-ville. À Toulouse, la hausse de l’immobilier résidentiel a atteint 5 % l’an dernier. « Mais elle varie suivant les quartiers et la qualité des immeubles. Certains secteurs ont même baissé. Par exemple, le Mirail et Fontaine-Lestang ont perdu 4 % », indique Arturo Moreno, directeur général des expertises Midi-Pyrénées et Languedoc-Roussillon au Crédit foncier. « En centre-ville, en particulier les quartiers du Capitole, de Saint-Étienne, des Carmes, du Jardin des plantes, du Grand-Rond et de la Côte pavée, les logements se négocient, en moyenne, à 4 000 €/m2. Il est vrai que le centre est recherché à la fois par des investisseurs et par des propriétaires occupants », souligne Arturo Moreno. Le marché locatif « fait le grand écart entre le haut de gamme et les logements sociaux. Du coup, dans la tranche intermédiaire, il devient difficile de se loger. La demande locative, déjà forte, devrait encore progresser », analyse Arturo Moreno. Des quartiers comme Saint-Michel, Saint-Cyprien, les Minimes remportent un franc succès auprès des locataires ; ce qui explique des rendements frôlant les 5 % brut dans le neuf. L’emplacement est primordial : les programmes éloignés des transports risquent de rebuter les locataires et de faire chuter le rendement brut à 3 % environ. En 2012, les prix pourraient s’assagir, notamment ceux des appartements de 2 et 3 pièces (sauf dans l’hypercentre), car l’offre tend à se multiplier. Les maisons devraient toujours avoir la cote, y compris dans les communes recherchées de proche banlieue comme Balma ou L’Union.

La hausse se poursuit à Bordeaux

Dans la capitale girondine, les valeurs ont augmenté de 11,1 % pour les appartements anciens, de 4,6 % pour les maisons et de 1,7 % pour le neuf. « Même si le dispositif est moins avantageux, de 75 à 80 % des programmes neufs ont encore été achetés par des investisseurs Scellier », constate Patrick Lesueur, directeur des expertises Sud-Ouest Aquitaine au Crédit foncier. Dans les quartiers des Quais et de Saint-Pierre, où les prix ont augmenté de 7,2 % en un an, un appartement de 3 pièces bien situé se négocie à 3 500 €/m2 et une maison ancienne autour de 320 000 €. 

Quant aux secteurs les plus recherchés, ils affichent des progressions à deux chiffres : + 10 % à Bacalan, + 11,1 % aux alentours du Jardin public, + 14,2 % à Caudéran et jusqu’à + 15,5 % à Lescure.

Enfin, le baromètre des notaires de Gironde révèle un léger recul sur les marchés où il y a une forte proportion de résidences secondaires comme le bassin d’Arcachon et l’Entre-deux-Mers. 

Morosité à Perpignan

Le manque de dynamisme du marché s’explique par la désaffection des investisseurs étrangers. « Le marché est affecté par les flux migratoires de la Grande-Bretagne et de l’Espagne, touchées, comme nous, par la crise », analyse Didier Crépin, expert immobilier pour les régions Midi-Pyrénées et Languedoc-Roussillon au Crédit foncier. Dans le sud de la ville, les logements du quartier de Moulin-à-Vent se négocient entre 1 500 et 1 800 €/m2. À l’extérieur de Perpignan, les communes qui présentent le double avantage d’être bien desservies par les transports et proches du littoral sont très prisées. C’est, par exemple, le cas de Cabestani ou de Canet-en-Roussillon. Des maisons de 100 m2 sont vendues entre 250 000 et 320 000 €. 

Des prix toujours élevés sur la côte basque

La côte basque présente la particularité de mêler deux types de marchés : l’un, avec Biarritz et la façade littorale d’Anglet, est dominé par le tourisme ; l’autre, intégrant Bayonne, est constitué d’un parc immobilier résidentiel traditionnel. À Bayonne, le centre-ville ancien reste porteur, avec une demande toujours forte malgré des niveaux de prix élevés. Au nord de la ville, on trouve de nombreux programmes neufs, commercialisés entre 3 700 et 3 800 €/m². « L’offre en programmes neufs est vaste et en constant renouvellement. Le marché continue d’attirer les investisseurs, qui représentent entre 50 et 60 % des ventes », commente Laurent Desmas, directeur régional Sud-Ouest de Cafpi, société de courtage en crédit immobilier. À Anglet et à Biarritz, les prix sont stables. Le marché est de plus en plus sélectif. Les biens sans défaut ou haut de gamme se vendent toujours rapidement à des clients étrangers fortunés, mais aussi à une clientèle française. « Les propriétaires retraités cassent leur tirelire pour venir s’installer sur la côte basque », constate Laurent Desmas. En revanche, les acquéreurs négocient âprement le prix des biens présentant des défauts.


Mots-clés :

ACCESSION A LA PROPRIETE , ILE-DE-FRANCE , LOGEMENT NEUF , MARCHE IMMOBILIER , PARIS , PRIX , PROVINCE




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