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La vie du bail

Mai 2012
Le Particulier Immo n° 286, article complet.
Auteur : Rey Stéphane

Durée du bail, conditions de renouvellement et de congé, sont strictement encadrées par la loi de 1989. Aucune clause ne peut y déroger, ce que les bailleurs ignorent parfois à la marge. Ainsi, certains baux prévoient que le locataire, en cas de congé, doit s’acquitter du paiement du loyer et des charges jusqu’au dernier jour du mois de préavis lorsque celui-ci expire dans le courant de ce mois. Une clause déclarée abusive (point 15 de l’annexe de la recommandation) : il n’est tenu du paiement que jusqu’au dernier jour du délai de préavis.

Résiliation de plein droit

Insérer une clause résolutoire présente un grand intérêt pour le bailleur. Aussi cette clause est-elle pratiquement toujours insérée dans les baux. Cette disposition facilite la résiliation du bail si le locataire vient à manquer à certaines de ses obligations : non-paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie, défaut d’assurance multirisque habitation ou encore troubles de voisinage constatés en justice. Mais il est interdit au propriétaire d’ajouter dans la clause résolutoire un autre motif (art. 4 g de la loi de1989). Le bailleur ne peut davantage s’affranchir d’un recours au tribunal, préalable incontournable pour obtenir une expulsion, même si le but de la clause résolutoire est de limiter le pouvoir d’appréciation du juge.

Clause pénale

Le propriétaire peut prévoir des pénalités à la charge du locataire mauvais payeur. Une clause peut ainsi obliger le locataire à l’indemniser d’une somme d’argent, fixée le plus souvent en pourcentage du montant dû, un pourcentage qui doit rester raisonnable, par exemple 10 %. La clause pénale peut aussi être prévue si le locataire, devenu occupant sans titre, s’éternise dans les lieux : l’indemnité peut alors être beaucoup plus conséquente. Mais il ne peut s’agir pour le bailleur de « percevoir des amendes en cas de non-respect du contrat de location ou du règlement intérieur à l’immeuble ». Une telle clause serait réputée non écrite (art. 4 i de la loi de 1989).

Clause exonératoire de responsabilité

Il peut être tentant pour le propriétaire d’insérer au bail une clause l’exonérant de sa responsabilité. Cette clause est réputée non écrite (art. 4 m de la loi de 1989). Ainsi, le bailleur ne peut se désengager en cas de défectuosité des appareils ménagers. Cette clause est aussi contraire à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, prévoyant que le propriétaire doit remettre les éléments d’équipement « en bon état de fonctionnement ».

Stéphane Rey

 


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