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La jouissance des lieux

Mai 2012
Le Particulier Immo n° 286, article complet.
Auteur : Rey Stéphane

Le bail doit préciser la destination des lieux loués, c’est-à-dire l’usage fait du logement (article 3 al. 1 de la loi de 1989). Le propriétaire a intérêt à insérer une clause écartant d’emblée la faculté d’y exercer une activité professionnelle, en prévoyant un usage exclusif d’habitation. De même, il a intérêt à interdire au locataire de domicilier une entreprise dans les lieux loués, qu’il en soit le créateur ou le représentant légal. Cette faculté est en effet ouverte au locataire par l’article L. 123-10 du Code de commerce, mais une stipulation contractuelle peut s’y opposer. Il sera toujours temps, pour le bailleur, de revenir ultérieurement sur cette interdiction, s’il l’estime judicieux. Quant aux activités extraprofessionnelles, qu’elles soient d’ordre politique, syndical, associatif ou confessionnel, toute clause les interdisant est réputée non écrite (article 4 j de la loi de 1989). C’est sur le terrain de la jouissance paisible des lieux que le bailleur pourra agir, si ces activités y contreviennent. A fortiori si le logement loué est transformé en permanence politique, syndicale ou associative ou en lieu de culte, au mépris de la destination initiale du logement.

Animaux familiers

La clause interdisant la présence d’animaux familiers dans le logement est tout aussi illicite (article 10 de la loi n° 70-598 du 9 juillet 1970). Le bailleur, en revanche, a toute latitude pour proscrire la présence d’un chien d’attaque, réputé dangereux par référence à l’article L. 211-12 du Code rural (« chiens appartenant à la première catégorie », typiquement, pitbulls et boerbulls).

Hébergement de tiers

Toute clause interdisant l’hébergement de tierces personnes, de type : « Le locataire s’interdit de faire occuper les lieux, même temporairement, par des personnes autres que son conjoint, ses ascendants ou descendants vivant habituellement à son foyer et les employés de maison à son service », est réputée non écrite. En revanche, si le locataire a la faculté d’héberger temporairement un ami ou un membre de sa famille, il ne doit en aucune façon sous-louer le logement sans l’autorisation expresse du bailleur (article 8 de la loi de 1989).

Droit de visite

Durant la vie du bail, les propriétaires sont souvent tentés de se réserver un droit de visite du logement, pour s’assurer que leur locataire remplit ses tâches d’entretien courant et de réparations locatives. Même si elle ne prévoit qu’une visite annuelle, une telle clause viole l’obligation légale d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement, ainsi que l’a rappelé la recommandation de la commission des clauses abusives (point 9 de l’annexe). Un tempérament est prévu par la loi, dès que le logement est mis en vente par le bailleur ou que le locataire a lui-même donné congé. Ce dernier est alors tenu de tolérer la présence du propriétaire pour les visites éventuelles jusqu’à deux heures par jour, hors jours fériés. Ce principe découle a contrario de l’article 4 a de la loi de 1989. Par extension, il est admis que le droit de visite puisse s’exercer dans d’autres circonstances au cours de la location, pour effectuer les grosses réparations ou assurer la sécurité de l’immeuble, par exemple. Il est conseillé de soigner la rédaction de cette clause, car les difficultés d’interprétation risquent d’être tranchées par un tribunal en faveur du locataire…

Raccordement à l’antenne de télévision collective

Si le propriétaire compte installer, à ses frais, une antenne collective dans l’immeuble, il a intérêt à prévoir, dès la signature du bail, la participation financière du locataire acceptant de s’y raccorder après son entrée dans les lieux. Outre le paiement de sa quote-part, le locataire devra participer aux frais d’entretien et de réparation (article 2 de la loi n° 66-457 du 2 juillet 1966).

 

 


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