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L'usage privatif d'un bien en indivision

L'usage privatif d'un bien en indivision
Mai 2012
Le Particulier n° 1073, article complet.
Auteur : TUGNY (Diane de)

La loi : L’indivision est régie par les articles 815 et suivants du code civil. Elle peut exister dans un couple ou entre des héritiers ayant reçu un même bien. En cas d’utilisation privative de ce bien indivis par un seul indivisaire, celui-ci doit verser une indemnité d’occupation (art. 815-9 du code civil).

La jurisprudence : Pour déterminer si une indemnité d’occupation est due, les juges vérifient s’il y a effectivement un usage privatif du bien indivis de la part de l’un des propriétaires. C’est le cas lorsque les autres indivisaires sont privés de leurs droits. Les juges tranchent également la question du remboursement des frais que l’occupant peut être amené à engager au profit de l’indivision.

Je possède un logement en indivision. J’ai un droit d’usage exclusif sur ce bien, mais je n’y vis pas. Dois-je tout de même payer une indemnité d’occupation ? Oui

L'indivisaire qui a l'usage exclusif du bien doit verser une indemnité

Lorsqu’un bien est en indivision, chaque indivisaire a, en principe, un droit de jouissance sur ce bien. Par conséquent, si l’un d’entre eux en fait un usage privatif ou obtient un droit de jouissance exclusif à la suite d’un jugement, il est redevable d’une indemnité (art. 815-9 du code civil).

L’indemnité est due même sans occupation des lieux

Ce dédommagement s’impose dès lors que les autres indivisaires sont privés de leurs droits. Peu importe si celui qui a l’usage exclusif du bien l’occupe ou non. Dans une affaire, un père s’était retrouvé propriétaire avec ses trois fils d’un logement après le décès de sa femme. Les juges ont considéré que ces derniers avaient l’usage exclusif de ce bien et lui devaient une indemnité d’occupation car, même s’ils n’habitaient pas les lieux, eux seuls en détenaient les clés (cass. civ. 1re du 30.6.04, n° 02-20085). Dans une autre affaire, une épouse ayant obtenu du juge la jouissance exclusive du domicile conjugal pendant la procédure de divorce a été condamnée à verser une indemnité à son ex-époux. Elle avait finalement déménagé et n’utilisait pas son droit d’occupation, mais elle seule détenait les clés de ce logement (cass. civ. 1re du 8.7.09, n° 07-19465).

L’occupation par un tiers donne aussi lieu à dédommagement

Le fait que le logement soit habité par une autre personne n’exempte pas d’indemnisation. Ont été condamnés : un mari qui avait obtenu la jouissance du domicile après le divorce, mais l’avait laissé à l’enfant du couple (cass. civ. 1re du 23.6.10, n° 09-13250), une femme qui avait la jouissance exclusive d’une maison dans laquelle elle logeait avec les enfants du couple (cass. civ. 1re du 7.6.06, n° 04-12331), un indivisaire détenant l’usage exclusif d’une maison occupée par sa mère (cass. civ. 1re du 29.6.11, n° 10-20229), ou encore un mari qui avait mis en location une partie du bien qu’il possédait en indivision (cass. civ. 1re du 23.11.11, n° 10-18315).

Mon ex-mari me réclame une indemnité d'occupation aussi élevée qu'un loyer. Puis-je saisir le juge pour demander une décote ? Oui

En cas de désaccord, l'indemnité d'occupation est évaluée par le juge

L’indemnité d’occupation est due jusqu’au jour du partage du bien indivis. Elle doit compenser la perte de revenus que subit l’indivision du fait de cette occupation par un des propriétaires. En cas de désaccord entre les indivisaires sur son montant, les juges pourront être saisis afin de l’évaluer.

L’indemnité est calculée d’après la valeur locative du bien

Les juges estiment que l’indemnité d’occupation ne peut pas être fixée en se référant à la valeur vénale du bien figurant dans une déclaration de succession (cass. civ. 1re du 17.2.04, n° 01-17789). Elle doit être calculée à partir de la valeur locative du bien. Cependant, des magistrats ont récemment admis qu’une décote puisse être appliquée à cette valeur pour tenir compte du fait que l’indivisaire occupant a moins de droits qu’un locataire. Dans cette affaire, ils ont fait passer l’indemnité d’occupation de 1 200 € à 840 € (CA de Poitiers du 2.6.10, n° 04/03301). Attention, la valeur locative du bien doit être estimée au moment où il a fait l’objet d’un usage exclusif. Un juge ne peut donc pas fixer une indemnité en se référant à une expertise datant de 1991 pour un bien indivis occupé de façon privative depuis 1999 (cass. civ. 1re du 25.1.05, n° 03-16807).

Tant que dure l’occupation ou l’indivision, l’indemnité est due

L’indemnité est due à partir du moment où débute l’occupation exclusive du logement et jusqu’à ce qu’elle prenne fin ou que cesse l’indivision. Les règles diffèrent en cas de divorce. La jouissance privative du domicile conjugal par un ex-conjoint commence seulement à partir de l’ordonnance de non-conciliation (art. 262-1 du code civil). Toutefois les magistrats qui prononcent le divorce peuvent en décider autrement, et faire remonter les effets de cet usage privatif (entre autres le paiement de l’indemnité d’occupation) à la date de séparation effective du couple (cass. civ. 1re du 9.2.11, n° 09-72653). Notez que l’indemnité porte intérêts au taux légal, même si le jugement ne le précise pas (CA de Paris du 10.11.10, n ° 09/21078).

La jouissance du bien peut être accordée à titre gratuit

L’occupation du bien par un seul des indivisaires n’est, en principe, pas gratuite. Mais les indivisaires ou un juge peuvent décider qu’elle le sera. Le juge du divorce peut ainsi attribuer la jouissance gratuite d’un logement en indivision à un époux jusqu’au prononcé du jugement. Lorsque le jugement ne précise pas si l’usage privatif est gratuit ou non, il est présumé payant (cass. civ. 1re du 21.9.05, n° 02-20287). Sauf dans certains cas, où la dette de l’occupant peut être considérée comme réglée, par compensation. Par exemple, dans un divorce, la jouissance du domicile conjugal avait été accordée à l’ex-épouse, sans précision sur son caractère gratuit ou non. Les juges ont considéré qu’aucune indemnité n’était due à l’époux car la pension alimentaire qu’il versait à son ex-femme avait été calculée en fonction du fait qu’elle n’avait pas de charge de logement (cass. civ. 1re du 30.6.04).

Puis-je demander à mon frère qui occupe la maison que nous possédons en indivision de me payer une indemnité correspondant à ma part ? Non

L'indemnité d'occupation est due à l'indivision et non aux indivisaires

A défaut d’accord entre les indivisaires ou de partage provisionnel du bien, l’indemnité due par celui qui en a l’usage privatif doit revenir à l’indivision (art. 815-10 du code civil).

L’indemnité n’est pas fractionnable

La jurisprudence est unanime sur ce point : l’indemnité d’occupation doit être versée à l’indivision et non aux autres indivisaires. Ceux-ci ne peuvent donc réclamer à l’occupant le paiement de leur part. L’indemnité est due pour son montant total, qui entre dans la masse active partageable, et non pour le montant des parts des co-indivisaires (cass. civ. 1re du 4.6.07, n° 05-21842). Une décision contraignant un homme à verser à son ex-compagne le montant total de l’indemnité d’occupation mensuelle, fixée à 300 €, n’a donc pas été jugée valable (cass. civ. 1re du 30.9.09, n° 08-18278). Notez que la condamnation d’un homme à payer à son ex-­compagne la moitié de l’indemnité a également été rejetée : selon la Cour de cassation, les juges auraient dû lui demander de verser l’intégralité de la somme à l’indivision (cass. civ. 1re du 23.11.11). 

Après 5 ans, l’indemnité est prescrite

Les indivisaires lésés ont jusqu’à 5 ans pour réclamer une indemnité d’occupation (art. 815-10 du code civil). En cas de divorce, ce délai démarre à compter de la décision prononçant le versement de l’indemnité, dès qu’elle n’est plus susceptible de recours (cass. civ. 1re du 7.6.06). Dans les autres cas, l’indemnité n’est due que pour les 5 années qui précèdent la demande (cass. civ. 1re du 28.10.09, n° 08-19182). Mais l’indivisaire qui occupe les lieux peut renoncer lui-même à la prescription. Les juges l’ont rappelé dans un cas où l’occupante s’était reconnue, dans un acte notarié signé en 1992, débitrice d’une indemnité d’occupation depuis 1974 (cass. civ. 1re du 4.10.05, n° 03-19459).

J'ai financé des travaux qui apportent une plus-value à un appartement indivis. Puis-je être indemnisé ? Oui

L'indivision doit rembourser les dépenses d'amélioration et de conservation engagées par l'occupant

Si un indivisaire engage des dépenses d’amélioration ou de conservation dans un bien indivis, il a droit à une indemnité de la part de l’indivision (art. 815-13 du code civil).

Les dépenses d’amélioration

L’indemnité est due, même si les travaux profitent seulement à celui qui les a payés, dans la mesure où ils apportent une plus-value et ne requièrent pas des dépenses somptuaires (cass. civ. 1re du 6.12.05, n° 03-11489). Cette indemnité est calculée sur la base de la plus-value apportée au bien au moment du partage, et non sur la base de la somme qui a été investie (cass. civ. 1re du 15.5.08, n° 07-17645).

Les dépenses de ­conservation

Les dépenses nécessaires à la conservation du bien indivis doivent être prises en charge par l’indivision. Les juges considèrent, par exemple, que l’assurance habitation est une dépense de conservation (cass. civ. 1re du 20.1.04, n° 01-17124). Ils ont précisé que les frais d’assurance d’un logement en indivision revenaient aux deux époux propriétaires jusqu’au partage des biens, même si l’épouse avait obtenu ensuite la jouissance exclusive et l’attribution préférentielle de ce logement (cass. civ. 1re du 5.3.08, n° 07-14729). Dans une autre affaire, il a été décidé que les échéances de l’emprunt immobilier du logement en indivision étaient des dépenses de conservation et pouvaient donc être indemnisées (cass. civ. 1re du 7.6.06, n° 04-11524 ; cass. civ. 1re du 20.1.10, n° 08-19739). Les tribunaux ont aussi ordonné le remboursement des taxes foncières payées par un indivisaire occupant le bien (CA de Paris du 10.11.10, précité p. 61). En revanche, ils ont estimé que des redevances d’une société de télésurveillance n’étaient pas des dépenses de conservation (cass. civ. 1re du 20.1.04, précité plus haut), pas plus que les frais d’entretien et de réparation d’une chaudière (cass. civ. 1re du 3.12.08, n° 07-13937).

Notez que celui qui a l’usage du bien ne peut pas être dispensé de payer une indemnité d’occupation parce qu’il a financé des travaux d’amélioration et de conservation. En principe, il pourra simplement demander une compensation au moment du partage de l’indivision (cass. civ. 1re du 29.6.11, n° 10-20229).

Les autres indivisaires refusent de payer les factures d’électricité au motif que j’ai l’usage exclusif de l’appartement. Ont-ils raison ? Oui

L'occupant doit payer les charges de copropriété liées à son usage

L’article 815-10 alinéa 4 du code civil impose, en principe, la répartition des frais et charges afférents à un bien indivis, proportionnellement aux droits de chacun dans l’indivision. La question de cette répartition est réglée différemment lorsque le bien est utilisé par un indivisaire. 

Seules les charges personnelles incombent à l’occupant

Dans une affaire, les juges ont considéré que l’épouse divorcée qui avait occupé de façon privative le domicile indivis devait assumer seule les charges de copropriété qui relevaient de son usage personnel, c’est-à-dire les dépenses d’entretien courant, d’eau et de chauffage. Les autres charges devaient être supportées par l’indivision (cass. civ. 1re du 12.12.07, n° 06-11877 et cass. civ. 1re du 3.12.08, n° 07-13937). Les juges ont confirmé cette position dans une autre affaire, en distinguant les charges relevant de l’occupation et celles relevant de la propriété (cass. civ. 1re du 19.11.08, n° 07-19311). Cela étant, les indivisaires peuvent décider ensemble que l’occupant paiera l’intégralité des charges (cass. civ. 1re du 17.1.06, n° 04-16686).

Les autres charges reviennent à l’indivision

La Cour de cassation a censuré un jugement de divorce ordonnant que la part dite « locative » des charges de copropriété soit supportée par l’époux occupant le logement indivis. La Cour a précisé que les charges qui ne sont pas relatives à l’occupation privative et personnelle reviennent à l’indivision. Or, toutes les charges dites locatives ne relèvent pas de l’occupation privative et personnelle (cass. civ. 1re du 16.4.08, n° 07-12224). Il faut préciser que les sommes mises à la charge de l’indivision doivent l’être pour leur valeur nominale, si leur paiement n’a pas augmenté la valeur du bien (CA de Paris du 10.11.10, précité p. 61). Dans cette affaire, une ex-épouse réclamait, dans le cadre des opérations de liquidation après le divorce, la somme de 73 943 € au titre des charges de copropriété qu’elle avait réglées et qui n’étaient pas relatives à son occupation privative et ­personnelle. 

Diane de Tugny


Mots-clés :

INDIVISION , LITIGE , LOGEMENT




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