Toute l’information juridique et patrimoniale
pour prendre les bonnes décisions
Accueil > Immobilier > Achat-Vente > L'ancien sur mesure, une offre à explorer

L'ancien sur mesure, une offre à explorer

L'ancien sur mesure, une offre à explorer
Avril 2012
Le Particulier Immo n° 285, article complet.
Auteur : JUERY (Françoise)

Le regain d’intérêt des investisseurs pour l’ancien pousse les professionnels à rivaliser d’initiatives. Des produits packagés, tous services compris, prêts à vivre, vides ou meublés, occupés, décotés, découpés… arrivent sur le marché.

La crise aidant, il semblerait que la pierre, valeur refuge par excellence, n’ait jamais eu autant d’adeptes. Les enquêtes récentes le montrent : les Français, taraudés par des inquiétudes grandissantes liées à la préservation de leur capital, restent fidèles à cet actif réel, tangible, seul placement de bon père de famille pouvant bénéficier de l’effet de levier du crédit. Quelque 58 % des personnes interrogées par Ipsos à la demande de Cerenicimo estiment que l’immobilier constitue le meilleur placement pour protéger son épargne de l’inflation, redoutée par 90 % d’entre eux, tout comme, dans une moindre proportion, la défaillance des banques.

Mais de quelle pierre parle-t-on ? Si l’on en croit les chiffres du réseau Century 21, la part des acquisitions effectuées sur le marché de l’ancien au titre des investissements locatifs a bondi de plus d’un quart au second semestre 2011. Tandis que celles de logements neufs bénéficiant du dispositif Scellier enregistraient une baisse de collecte de 30 à 35 % entre 2010 et 2011.

L’ancien retrouve donc les faveurs des investisseurs. Et pour cause : outre la diminution des avantages fiscaux attachés au dispositif Scellier nouvelle version, le neuf est très cher. « Aujourd’hui, malgré les remises consenties par certains promoteurs rognant sur leur marge, les investisseurs cherchent d’autres placements plus accessibles et, de préférence, plus rentables », assure ainsi Benjamin Nicaise, président de Cerenicimo. En effet, si les prix du neuf dépassent ceux de l’ancien de 15 à 25 %, le différentiel de loyer est bien moindre, pour peu que le bien soit en bon état. Dans ces conditions, un bien ancien peut générer de meilleurs revenus que le neuf, mais aussi une plus-value plus conséquente sur le long terme, s’il est correctement entretenu. En outre, contrairement à la vente en l’état futur d’achèvement, l’ancien dégage des revenus le plus souvent immédiats, l’investisseur connaît le montant des charges et peut estimer celui des travaux à venir. Par ailleurs, l’ancien offre une variété inégalable de produits, permettant d’opérer un véritable choix en matière de localisation, et notamment de privilégier les centres-villes.

Il est aussi plus facile de calibrer la taille et le type du bien en fonction de son budget, quitte à opter pour une studette ou une chambre de bonne, voire un local atypique à transformer en logement, des produits inexistant dans le neuf. Enfin, l’ancien « diffus » offre la possibilité de gérer son bien à sa guise : libre à l’investisseur de fixer le niveau du loyer, de faire le choix de la location vide ou meublée, d’occuper lui-même son logement à terme, voire de manière alternée, bien avant la dizaine d’années imposée a minima par les dispositifs défiscalisants. 

Des possibilités de défiscalisation

Olivier Dacquin, directeur du développement commercial en charge du marketing et de la communication de la Banque Patrimoine et Immobilier (BPI), qui voit ses clients amorcer un retour vers l’ancien, rappelle que les possibilités de défiscalisation n’y sont pas inexistantes : « Pour peu que l’on sélectionne un bien nécessitant des travaux, on pourra bénéficier du déficit foncier, puisqu’un bien ancien loué nu permet de déduire les intérêts d’emprunt, puis d’imputer sur son revenu global les éventuels déficits créés par des travaux de rénovation. » Dans la limite de 10 700 e/an, hors intérêts d’emprunt, le surplus étant reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes, à condition de donner le bien à la location pour au moins trois ans. C’est donc sur les travaux que l’on table pour optimiser les opérations. Quant aux biens loués meublés, ils offrent toute une gamme d’options fiscales, notamment le recours à l’amortissement en cas de déclaration au réel.

L’investisseur livré à lui-même

Revers de la médaille, le produit ancien idéal est nettement plus difficile à débusquer qu’un produit neuf, que des myriades de gestionnaires de patrimoine ou de négociateurs affiliés à des centrales de commercialisation sont entraînées à vendre, démarchant l’investisseur et lui proposant des produits entièrement packagés, comprenant gestion locative et garanties contre la vacance et les loyers impayés. De plus, le bien ancien est rarement dans un état impeccable. La nécessité de rénover, voire d’opérer une réhabilitation lourde, suppose un savoir-faire et une disponibilité que tous les investisseurs ne possèdent pas. Surtout si l’on investit à distance de son lieu de résidence. Olivier Dacquin observe, à cet égard, un mouvement récent : des Parisiens qui privilégiaient jusqu’alors des acquisitions dans la capitale se rendent compte qu’il peut être plus judicieux d’investir à Marseille, par exemple, où, avec un emprunt sur vingt-cinq ans, on approche d’un schéma d’autofinancement, les loyers assurant pratiquement le remboursement du prêt. Ce qui n’est plus le cas à Paris. D’autres, Franciliens ou non, préfèrent répartir les risques en misant sur deux produits en région plutôt que sur un seul à Paris. De plus, il faut prévoir, dès l’acquisition, une solution de gestion fiable et pérenne, permettant d’amortir l’impact d’une éventuelle vacance locative ou d’impayés de loyer.

Entre le neuf tout packagé et l’ancien totalement inorganisé, certains choisiront une troisième voie, celle des résidences-services (résidences étudiantes, de tourisme, Ehpad…), à la revente. Un marché étroit, mais bien maîtrisé par certaines structures, telles que Pierre et Vacances Conseil immobilier ou Cerenicimo. D’autres, réfractaires au carcan de la gestion imposée, préfèrent adopter des solutions leur permettant de se faire accompagner, tout en associant ou dissociant, à leur guise, les trois services clés que sont la recherche du bien, la réalisation des travaux et la gestion locative.

Comme le note encore Olivier Dacquin, le marché de l’investissement est concentré sur une poignée de villes : Paris, Lille, Nantes, Rennes, Lyon, Bordeaux, Marseille, Toulouse, Montpellier… et porte souvent sur des surfaces modestes, d’une à trois pièces. Cela tient à deux facteurs. D’abord, la demande locative est plus forte sur ces biens de taille réduite ; ensuite, pour l’investisseur, mieux vaut répartir les risques en misant sur plusieurs petites surfaces. Les biens adaptés à l’investissement locatif présentent donc des dénominateurs communs. Ce qui a conduit un certain nombre de professionnels à développer des offres à destination des adeptes de l’ancien, en exploitant les synergies liées à ces dénominateurs communs.

Des initiatives qui font la part belle au sur-mesure

C’est le cas de Novaxia avec, pour territoires d’intervention, Paris, sa première couronne et la Côte d’Azur. « Nous achetons de petits immeubles en bloc, puis les revendons à des acquéreurs de lots qui ont alors la possibilité de se regrouper en association syndicale libre (ASL), et d’y contribuer à hauteur de leur quote-part de travaux, de manière à bénéficier du déficit foncier », explique Joachim Azan, son président. Ensuite, Novaxia, disposant d’une carte « G » professionnelle, assure la gestion des biens, moyennant 5,5 % HT du loyer, plus 1,70 % de prime d’assurance loyers impayés. Ce qui permet à l’investisseur d’obtenir un rendement de 3,5 à 4 % hors avantage fiscal. C’est l’ambition de sa dernière opération, localisée à Antibes, près des remparts du vieux port, où il compte exploiter largement le déficit foncier, à raison d’un prix de vente de 5 000 e/m2 pour un montant de travaux de 2 000 e/m2. La commercialisation démarre pour une livraison à l’été 2013. Rentabilité prévue : 3,5 % sans recours à ce que Joachim Azan nomme la « béquille » du Scellier ancien, qu’il a utilisée jusqu’en 2011 et abandonnée sans regrets.

Tout comme Capcime, groupe doté d’un siège à Lyon et d’une antenne parisienne, qui a exploité, lui aussi, durant plusieurs années le créneau du Scellier ancien, jusqu’à ce qu’il y renonce, faute de pouvoir dégager des rentabilités satisfaisantes en respectant les plafonds de loyer imposés.  Aujourd’hui, avec le Scellier ancien à 13 %, on pourrait encore réaliser des opérations à partir de 40 m2 de superficie, à Lyon. En deçà, le loyer de marché dépasse le plafond autorisé. à Paris, c’est totalement hors de question. Bertrand de Raymond, fondateur et dirigeant de Capcime, se plaît à dire qu’il propose de l’ancien « haute couture, livré prêt à louer ». La plupart du temps, il se porte acquéreur, au coup par coup, de logements anciens vétustes situés dans de bons immeubles. Il a tissé un réseau d’apporteurs d’affaires qui le contactent en priorité lorsqu’ils se voient confier un mandat pour la vente d’un bien répondant à ses critères et à Paris, où les bonnes affaires sont rares, il renonce à la clause suspensive d’obtention du financement pour obtenir de meilleurs prix. Ensuite, des plans sont établis par un architecte. Le bien pourra alors être présenté à l’investisseur qui vient le trouver, assorti de son potentiel de remise en état et d’une simulation financière, qu’il ne faudra pas hésiter à se faire expliquer dans les moindres détails.

Le marché de travaux est passé directement entre le nouveau propriétaire et l’entreprise générale proposée par Capcime. Ce qui n’empêche pas Bertrand de Raymond de se rendre chaque semaine sur les chantiers et de prendre des photos qu’il enverra à l’investisseur, afin que celui-ci puisse suivre l’avancement des travaux (compter deux mois pour restructurer et rénover intégralement un studio). Mais il s’interdit de percevoir des honoraires sur ces travaux : il faut compter entre 800 et 1 000 e/m2 à Lyon, où six appartements, du studio au trois-pièces, seront bientôt mis en vente autour de 5 000 e/m2. À Paris, le prix au mètre carré est largement doublé et les travaux et aménagements sont plus coûteux, seules les très petites surfaces restant rentables. De sorte qu’à Lyon, la moyenne des acquisitions se situe entre 120 000 et 200 000 e alors qu’à Paris, le ticket d’entrée est de 200 000 e. 

Le choix de la location vide ou meublée

Car avec Capcime le bien sera loué vide ou meublé, selon sa localisation, qui peut s’y prêter ou non, et au choix du client, en fonction de la stratégie fiscale qu’il souhaite adopter, elle-même évolutive : « Les premières années, on joue sur le déficit foncier grâce aux travaux et ensuite, on peut passer à la location meublée pour profiter des amortissements », précise ainsi Bertrand de Raymond. Et même à Lyon, où la différence de loyer entre vide et meublé est minime, certains vont préférer le second pour sa souplesse : en signant des baux d’un an, il est possible de donner congé chaque année. Le bailleur pourra confier à Capcime la recherche du locataire (coût : 1,5 mois de loyer environ, à partager entre bailleur et locataire, ou à la charge du locataire en location meublée) et un mandat de gestion courante, avec un tarif dégressif (exemple : 7 % HT pour un loyer mensuel de 500 e et 4 % pour un loyer de 1 500 e, déclaration fiscale comprise).  

Parisian Home, en revanche, a résolument fait le choix de proposer aux investisseurs des locations meublées. Gaëlle Rigou, sa directrice, opère aussi en tant que marchand de biens, achetant des appartements à l’unité (essentiellement des studios, deux et trois pièces) situés au cœur de Paris ou dans l’Ouest parisien (Boulogne, Neuilly, Courbevoie, Levallois-Perret…) et effectuant tous les travaux nécessaires. Comme Bertrand de Raymond, elle mise sur une rénovation de qualité : isolation thermique des parois donnant sur l’extérieur, réfection totale de l’installation électrique, remplacement systématique des fenêtres, et n’hésite pas à décloisonner pour mieux restructurer et optimiser l’espace. Mais elle va plus loin, en aménageant et meublant les lieux, jusqu’au choix de la tasse à café. De sorte que les produits proposés aux investisseurs sont livrés prêts à vivre (voir encadré p. 25), destinés à être loués majoritairement à une clientèle d’affaires : directement à des entreprises ou à des salariés expatriés ou détachés, des professions libérales effectuant des missions à Paris pour des durées de six à dix-huit mois, en moyenne. Mais l’investisseur, plutôt que d’acquérir un bien livré clés en main, peut aussi conclure un mandat de recherche avec Parisian Home (commission : de 2,55 à 4,75 % TTC du prix d’achat) sur des critères précis, puis, s’il le souhaite, conclure avec l’agence une « convention de décoration ». Les travaux eux-mêmes sont confiés à une entreprise générale sélectionnée, Parisian Home assurant la conception et le suivi du projet jusqu’à la réception des travaux et la mise en place du mobilier. Moyennant une rétribution allant de 10 à 15 % HT du montant global (travaux et équipements). En contrepartie, l’investisseur bénéficie de tarifs préférentiels négociés avec diverses enseignes.

Si le bien est acquis en l’état (compter de 8 500 à 9 000 e/m2), il faut ajouter de 1 500 à 2 000 e/m2 pour une rénovation de qualité et environ 500 e/m2 pour le budget ameublement et décoration. À comparer avec des studios actuellement proposés en prêt à vivre (16 à 25 m2) entre 11 500 et 12 500 e/m2 dans les arrondissements centraux de Paris. Quant à la gestion locative, là aussi, deux options sont possibles : conclure un bail à l’année avec Parisian Home moyennant un loyer équivalent à un taux d’occupation de 70 à 90 %, à charge pour ce dernier de trouver des sous-locataires et de gérer le quotidien, ses équipes assurant le nettoyage de l’appartement entre chaque locataire et se chargeant des menues réparations dès qu’un dysfonctionnement se manifeste. Ou bien signer des baux au coup par coup au moment de l’entrée dans les lieux de chaque nouveau locataire. Mais il ne faut pas s’y tromper : le revenu locatif en meublé de moyen terme n’est pas toujours aussi substantiel qu’on le croit, car il demande beaucoup d’investissement en temps, donc une intermédiation coûteuse (de 20 à 35 % HT du montant des loyers) et génère des périodes de vacances cumulées plus longues que la location vide. En contrepartie, les locataires ciblés présentent peu de risques quant à la bonne tenue du bien, au respect du voisinage et au paiement des loyers. Des arguments qui font mouche auprès des investisseurs et que ne manquent pas de faire valoir les quelques agences parisiennes qui ont investi cette « niche » de la location « corporate », comme Affinity Home, ou Interior Immobilier. Et qui, comme Parisian Home, rechercheront à la demande le bien souhaité et l’équiperont en conséquence.

Le « tout compris » à un prix que l’on ne peut ignorer

Sur ce marché, le précurseur est Stéphane Desquartiers, P-DG de la Maison de l’investisseur, qui a son siège à Paris et des succursalles à Lille, Lyon et Aix-en-Provence. Après avoir délivré durant une dizaine d’années une prestation complète à ses clients, il s’est recentré sur le conseil et la recherche de produits. Avec pour objectif un patrimoine taillé à la mesure de chacun et facile à réaliser si la revente s’avère nécessaire. Il aborde le marché actuel avec lucidité : « En attendant la baisse annoncée, à Paris, les prix sont trop élevés, d’où une rentabilité quasi inexistante et une plus-value de plus en plus hypothétique », regrette-t-il. Même si, parfois, une opportunité se présente sur un rez-de-chaussée ou une chambre de bonne. Par exemple, ce microstudio de 15 m2 situé au métro Dupleix, dans le nord du XVe arrondissement, revenu à 160 000 avec des travaux de rafraîchissement et loué 580 e/mois. Mais pour ce qui est de la phase travaux, Stéphane Desquartiers a changé son fusil d’épaule : « Nous ne disons plus à nos clients “Nous nous occupons de tout.”, mais “Voici un ou deux devis, libre à vous de faire suivre les travaux par un maître d’œuvre ou non”. Nous avons rencontré trop de complications avec des clients qui mettent bien trop d’affect dans les travaux, sans rétribution en contrepartie de notre implication », explique-t-il. La gestion locative est, elle aussi, désormais déléguée à des agences locales (compter 6 % d’honoraires HT). « Même si nous avons le savoir-faire nécessaire pour apporter un service tout compris, nous sommes arrivés à la conclusion que peu d’investisseurs étaient prêts à en payer le prix », assène Stéphane Desquartiers.

Nouvelle cible des professionnels : les biens occupés à la revente

Fort de ce constat, il a résolu de se rapprocher de structures spécialisées dans le déstockage de produits à la découpe pour commercialiser l’offre vendue occupée. « On assiste aujourd’hui à une deuxième vague de découpes en banlieue parisienne et en province sur des immeubles de 30 à 300 lots, souvent construits dans les années 1980, et sur lesquels on peut obtenir des décotes de 10 à 20 % », affirme-t-il. Sa première cible : Antony, dans les Hauts-de-Seine, où les appartements occupés sont proposés à 3 200 e/m2 (contre 4 000 e/m2 pour leur équivalent libre et de 5 000 à 5 500 e/m2 pour du neuf) et dégagent une rentabilité de 4 à 5 %. 

Les ventes à la découpe, c’est depuis dix ans le quotidien de Grégory Moreaux, directeur commercial de la vente par lots d’ Ad Valorem, filiale du Crédit foncier immobilier. Qui annonce, pour les biens occupés, des décotes allant de 8 à 12 % à Paris et de 10 à 18 % à Lyon et Marseille, les trois implantations d’Ad Valorem. Il propose ainsi, à Serris, près de Disneyland Paris, une maison de cinq pièces vendue occupée 262 000 e, avec un loyer de 13 468 e. Et, parfois, de 3 à 10 % de remise supplémentaire lors des soirées organisées par Noctinvest réunissant quelques dizaines d’investisseurs. La gestion est assurée par une structure Ad Valorem dédiée (honoraires : 5,5 à 6 % du loyer HT). Quant à Efficity, réseau national d’agences immobilières à commission réduite, grâce à son association avec Oxwood, une structure spécialisée dans la commercialisation d’immeubles entiers, il va bientôt pouvoir offrir également des biens vendus à la découpe avec des locataires en place. Alors que Tagerim se prépare, pour sa part, à exploiter le gisement des biens dont il assure déjà la gérance et dont certains propriétaires vont vouloir se défaire – le plus souvent avec un locataire en place – au sortir de leur phase de défiscalisation (voir encadré p. 28). L’idée commence à faire des émules et il se pourrait que l’on assiste à des reventes plus ou moins organisées de biens achetés initialement en Besson ou en Robien. 

Reste une question de fond : Peut-on s’en remettre en toute quiétude aux spécialistes de l’ancien « tous services compris » ? « Il ne faut pas se méprendre, les investisseurs aguerris, œuvrant par eux-mêmes, obtiendront pratiquement toujours de meilleurs rendements », répond Joachim Azan. « Mais le temps a un coût. Et personne n’est doué d’ubiquité… », ajoute-t-il. À chacun, donc, de définir ses priorités et d’arbitrer en conséquence. 

Françoise Juéry


Mots-clés :

INVESTISSEMENT LOCATIF , LOCATION MEUBLEE , LOGEMENT ANCIEN , MARCHE IMMOBILIER , TRAVAUX




Outils pratiques :

Bannière Choix patrimoniaux

Réduisez vos impôts
Un professionnel vous accompagne dans vos démarches pour défiscaliser, valoriser votre patrimoine et faire les meilleurs choix de placements

Recommandé par

Votre adresse est conservée par le Particulier, pour en savoir plus / se désinscrire

Bannière Tous simulateurs 1000*104

Bannière e-Particulier