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Les loyers diminuent très légèrement

Les loyers diminuent très légèrement
Avril 2012
Le Particulier Immo n° 285, article complet.

Clameur observe une infime baisse des loyers et un effort accru des bailleurs pour réaliser des travaux d’entretien et d’amélioration dans les logements.

Publiée en mars, la dernière livraison de l’observatoire Clameur (Connaître les loyers et analyser les marchés sur les espaces urbains et ruraux) fait apparaître une très légère baisse des loyers du secteur privé (- 0,1 %) sur les deux premiers mois de l’année, et une hausse très modérée en 2011 : + 1,6 %. Quant aux autres indicateurs, ils semblent bien refléter les inquiétudes des locataires face à la crise : leur mobilité est en baisse de 5,1 % début 2012, et la vacance entre deux locataires a augmenté de 5,5 % en 2011. Cela en dépit l’effort accru des propriétaires pour entretenir et améliorer les logements mis en location.

Les loyers sont observés dans 1  175 agglomérations

En 2011, le loyer moyen hors charges s’est établi à 12,50 € contre 12,30 € en 2012 et 12 € en 2009, soit une hausse moyenne sur un an de 1,6 %, inférieure à l’inflation (+ 2,1 %). Avec une dispersion considérable : 50 % des loyers étaient inférieurs à 9,80 €/m2, tandis que 25 % se situaient au-dessus de 13,50 €/m2 et 2,5 % dépassaient 25,10 €.

Clameur constate aussi des progressions contrastées d’une localisation à l’autre : sur les 1 175 agglomérations que l’observatoire englobe, les loyers ont baissé en 2011 dans 29,6 % d’entre elles, cette tendance se confirmant au début de l’année, avec une proportion de 46 %. C’est en Alsace (+ 3,3 %) et en région Paca (+ 2,4 %) que la progression des loyers a été la plus marquée en 2011, tandis qu’ils accusaient la plus forte baisse en Franche-Comté et en Auvergne, respectivement de 2,2 % et de 1,8 %. 

Retournement de situation

Sans surprise, les loyers des studios et une-pièces (23,8 % du marché) ont augmenté en 2011 plus fortement (+ 2,7 %) que ceux des deux-pièces (+ 1,2 %), les surfaces les plus répandues (31, 2 % du marché), et des trois-pièces (+ 1,4 %). Enfin, les quatre-pièces ont vu leurs loyers croître de 1 %, tandis que ceux des cinq-pièces et plus ont reculé de 0,3 %. Puis, retournement de situation début 2012 : les loyers des studios ont diminué de 1,5 % et ceux des deux-pièces de 0,4 %, alors que ceux les cinq-pièces et plus ont progressé de 3,8 %. 

Pourtant, l’année 2011 avait bien commencé : le redémarrage du marché locatif privé s’était affirmé avec une mobilité des locataires de 27,5 %, soit son niveau moyen de longue période, entre 1998 et 2012 (voir l’encadré ci-dessus). Mais elle a accusé un repli de 5,1 % début 2012, tandis que la vacance locative poursuivait la progression amorcée les années précédentes, avec une moyenne de neuf semaines, soit, chaque année, une perte de 4,8 % du montant des loyers pour les bailleurs. Un taux de vacance qui semble, cependant, se stabiliser depuis le mois de janvier.

Dans ce contexte plutôt morose, l’effort d’amélioration et d’entretien des logements ne cesse de s’accentuer. Cet effort, qui ­s’exerçait dans 34 % des cas de remise à la location en 2010 est passé à 35,1 % en 2011 pour s’intensifier encore début 2012. « Face à une demande de plus en plus attentive à la qualité des biens présentés, la réalisation de travaux s’affirme comme une nécessité », assure Michel Mouillart, pilote de Clameur. Moyennant quoi, lors du changement de locataire, un relèvement du loyer moyen de 1,9 % a été constaté en 2011 (contre 4,5 % en moyenne chaque année entre 1998 et 2012). Un niveau qui est fortement corrélé à l’importance des travaux : après des travaux d’amélioration, le différentiel de loyer a été de + 9 %, mais s’agissant de travaux courants de rafraîchissement (45,7 % des cas de remise en location), il s’est limité à 1,5 %. Tandis que remis sur le marché en l’état (19,2 % des cas), les biens n’ont retrouvé preneur que moyennant une baisse de 7,1 % par rapport au loyer antérieur.

Au vu de ces chiffres, Benoist Apparu, secrétaire d’État au Logement, s’est félicité de la modération des loyers observée depuis 2007 qui, selon son analyse, résulterait en grande partie de la politique gouvernementale du logement. Tout en soulignant que la diversité des marchés locatifs ne peut être ignorée : offre pléthorique sur certains micromarchés, alors que d’autres accusent encore un fort déficit de logements. Et en réitérant sa position sur l’encadrement des loyers, qu’il estime être « une réponse inefficace à une partie seulement des enjeux du marché locatif ».

L’observatoire relève les loyers hors charges

Et à l’adresse des locataires qui s’étonnent d’une modération des loyers affirmée, quand ils n’ont pas le sentiment de la percevoir, Michel Mouillart explique que ce décalage est dû à l’approche statistique de l’observatoire, qui constate le niveau des loyers à un instant T et le compare à celui de la période de référence précédente, sachant que l’échantillon considéré varie ­inévitablement dans le temps. Alors que le grand public a tendance à comparer l’évolution du loyer entre deux locataires pour un même bien. Or, lorsqu’il y a changement de locataire, souvent après plusieurs années, le loyer peut subir un réajustement particulièrement accentué s’il se trouvait en décrochage par rapport aux valeurs du marché et si le logement a bénéficié de travaux avant la relocation. Autre explication possible : les loyers relevés par Clameur sont hors charges, alors que le grand public a coutume d’énoncer le montant des loyers charges comprises. À l’instar de Richard Horbette, dirigeant de LocService, une structure qui a lancé son propre observatoire (locservice.fr/évaluer les loyers), on pourrait regretter que Clameur ne tienne pas compte des charges locatives et qu’il ne fasse pas le distinguo entre appartements et maisons individuelles. 


Mots-clés :

LOYER , MARCHE LOCATIF , PRIX




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