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Travaux de copropriété : un copropriétaire peut agir seul contre le syndic (commentaire de jurisprudence)

Travaux de copropriété : un copropriétaire peut agir seul contre le syndic (commentaire de jurisprudence)
Avril 2012
Le Particulier Immo n° 285, article complet.
Auteur : LE SCORNET (Laure)

Un copropriétaire est fondé à réclamer individuellement des dommages-intérêts au syndic qui a dépassé le montant des travaux. Cass. civ. 3e, 7.2.12, n° 11-11051

Il est acquis que la responsabilité contractuelle du syndic peut être mise en cause par le syndicat des copropriétaires lorsque les dépenses engagées sont d’un montant supérieur à l’autorisation délivrée par l’assemblée générale dans le cadre du vote du budget prévisionnel ou de travaux, prévu aux articles 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965.Pour la même raison, un copropriétaire peut-il engager la responsabilité délictuelle ou quasi délictuelle du syndic, en application de l’article 1382 du code civil, alors qu’il n’a pas de relation contractuelle directe avec lui ? La Cour de cassation répond par l’affirmative.

En l’espèce, des travaux sur les ascenseurs avaient été votés en assemblée générale, pour un montant de 23 100 €. Mais le syndic avait commandé des travaux pour une somme supérieure à celle autorisée par l’assemblée : 33 570 €, soit 10 470 € en plus. 

Un copropriétaire avait alors assigné le syndic, en paiement de dommages et intérêts correspondant à sa quote-part supplémentaire de charges payée. Il ne souhaitait pas acquitter la fraction des travaux non autorisés.

Le juge de proximité (juridiction de proximité d’Antibes, 6.5.10) l’avait débouté de sa demande. Le jugement retenait que le montant total des travaux de rénovation et de mise aux normes des ascenseurs doit être acquitté par l’ensemble des copropriétaires au prorata des millièmes qu’ils détiennent et qu’un seul d’entre eux ne peut pas exiger, à titre personnel, que la différence entre le montant des travaux et celui voté en assemblée générale constitue pour lui-même des dommages et intérêts.

Opiniâtre, le copropriétaire s’était pourvu en cassation. Un esprit combatif récompensé. La Cour a cassé le jugement, au motif que « le syndic est responsable, à l’égard des copropriétaires, sur le fondement quasi délictuel, de la faute qu’il a commise dans l’accomplissement de sa mission ».

En pratique, beaucoup de syndics s’abstiennent de convoquer une nouvelle assemblée pour valider des travaux supplémentaires et « régularisent » les dépassements de marchés a posteriori. Une attitude professionnelle risquée, comme le montre cette affaire. Ils peuvent avoir à indemniser le surcoût de charges qui découle de leur maladresse (sauf travaux urgents et nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble). 

Cet arrêt conforte les copropriétaires dans leurs droits. Ils pourront désormais, plus sereinement, réclamer des dommages-intérêts au syndic, en réparation du préjudice personnel qu’ils auront subi pour dépassement de la somme votée en assemblée générale. Un garde-fou somme toute, minimal et légitime, lorsqu’on sait que le syndic est chargé d’assurer l’exécution des délibérations de l’assemblée, en application de l’article 18 de la loi de 1965. Ni plus, ni moins.
 
Laure Le Scornet

Mots-clés :

ASSEMBLEE GENERALE , CHARGE DE COPROPRIETE , COPROPRIETE , PRIX , RESPONSABILITE , SYNDIC DE COPROPRIETE , TRAVAUX




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