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Décryptage : le calcul des nouvelles surfaces d'urbanisme

Décryptage : le calcul des nouvelles surfaces d'urbanisme
Avril 2012
Le Particulier n° 1072, article complet.
Auteur : MAZODIER (Caroline)

Le 1er mars 2012, la surface hors œuvre nette (Shon) et la surface hors œuvre brute (Shob), utilisées depuis 1967, ont été supprimées au profit de la nouvelle surface de plancher et de l’emprise au sol. Comment se calculent ces surfaces et à quoi servent-elles ? Voici ce qu’il faut savoir sur les nouvelles surfaces d’urbanisme.

La surface de plancher

Depuis le 1er mars 2012, les demandes de permis de construire, nouvelles ou modificatives, et les déclarations préalables de travaux de construction ne doivent plus mentionner les surfaces concernées en surface hors œuvre nette (Shon) et en surface hors œuvre brute (Shob), mais en « surface de plancher » et en « emprise au sol ». De la même manière, toutes les valeurs autrefois exprimées en Shon et en Shob, dans tous les plans locaux d’urbanisme (PLU), plans d’occupation des sols (POS), plans d’aménagement de zone et les différents plans de prévention (des risques naturels, des risques miniers et des risques technologiques) sont remplacées par la notion de surface de plancher.

Comment se calcule-t-elle ?

La surface de plancher de la construction s'entend de « la somme des surfaces de plancher closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m, calculée à partir du nu intérieur des façades du ­bâtiment » (art. L. 112-1 du code de l’urbanisme). Le décret n° 2011-2054 du 29 décembre 2011 est venu ensuite fixer une liste exhaustive de surfaces à déduire.

A savoir : La nouvelle législation ne concerne pas les demandes de permis ou les déclarations qui ont été déposées avant le 1er mars 1012.

À quoi sert-elle ?

Cette réforme, initiée par l’ordonnance n° 2011-1539 du 16.11.11 et achevée avec le décret du 29.12.11, a pour conséquence de simplifier le calcul de la surface prise en compte pour déterminer, entre autres, l’autorisation administrative nécessaire en cas de travaux de construction.

Par ailleurs, cette réforme, prise en faveur du Grenelle de l’Environnement, a pour objectif de ne pas pénaliser les particuliers ayant fait des efforts d’isolation sur leur propriété, et d’encourager ceux qui ne les ont pas encore faits. En effet, il était déjà possible de déduire de la Shon les surfaces nécessaires à l’aménagement du bâti en vue de son isolation thermique ou acoustique (à hauteur de 5 %), mais ce calcul était fastidieux et manquait de réalisme. La surface de plancher, qui exclut d’emblée la prise en compte de l’épaisseur des murs de façade, présente, quant à elle, un mode de calcul plus juste et plus simple : quelle que soit l’épaisseur de l’isolant, celle-ci n’entre plus en compte dans le calcul de la ­surface à déclarer. Enfin, la réforme devrait permettre d’accroître les droits à construire des propriétaires de maisons individuelles. En effet, la même surface apparaîtra plus petite exprimée en surface de plancher qu’en Shon. Donc en recalculant la surface de leur habitation avec ces nouveaux paramètres, ils devraient pouvoir gagner, dans les communes qui ont un coefficient d’occupation des sols (COS), un peu de surface constructible.

En quoi se distingue-t-elle des autres ?

La surface de plancher se situe à mi-chemin entre les anciennes Shon et Shob (qui intégraient beaucoup d’espaces dans leurs calculs) et la surface habitable, notion utilisée dans les baux d’habitation non meublée, qui en intègre au contraire très peu (art. R. 111-2 du code de la construction et de l’habitation). Il faut savoir qu’une troisième surface a fait son apparition le 1er mars 2012 : il s’agit de la « surface de construction », utilisée pour calculer l’assiette de la taxe d’aménagement créée par la loi n° 2010-1658 de finances rectificative du 29 décembre 2010 (art. L. 331-10 du code de l’urbanisme). Selon cette nouvelle disposition, la surface de la construction s’entend de « la somme des surfaces de plancher closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m, calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment, déduction faite des vides et trémies ». Soyez bien attentifs au fait que cette surface-là est différente de la surface de plancher définie plus haut. Elle est plus grande, dans la mesure où elle inclut les combles non aménageables, les locaux techniques, aires de stationnements et les sous-sols. La taxe d’aménagement (TA) succède à la taxe locale d’équipement (TLE), qui était calculée notamment sur la base de la Shon et d’un taux fixé par les communes (de 1 à 5 %). Mais la TLE ne s’appliquait qu’aux bénéficiaires de permis de construire, tandis que la TA s’applique désormais à tous les dossiers d'autorisation d'urbanisme déposés depuis le 1er mars 2012, y compris donc aux déclarations préalables. Il risque donc d’en découler une hausse de la fiscalité du logement.

L'emprise au sol

L’emprise au sol est définie comme étant la « projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus » (art. R. 420-1 du code de l’urbanisme).

À quoi sert-elle ?

Cette notion n’est pas nouvelle puisqu’elle faisait déjà l’objet, dans les communes qui en étaient dotées, d’un article spécifique du POS ou du PLU. Mais, depuis le 1er mars 2012, elle fait l’objet d’une définition précise et permet, en combinaison avec la surface de plancher, de déterminer le régime d’autorisation préalable (permis ou déclaration, voir ci-dessous). Entrent tout particulièrement dans le calcul de l’emprise au sol, des constructions qui sont exclues de la surface de plancher, par exemple, parce qu’elles ne sont pas closes ou pas couvertes (parkings, hangars, préaux…). L’emprise au sol sert également à déterminer si un projet de construction ou d’extension doit, ou non, être soumis au recours à un architecte : n’en sont dispensées que les constructions (à usage autre qu’agricole) dont à la fois la surface de plancher et l’emprise au sol ne dépassent pas 170 m2.

Comment se calcule-t-elle ?

Tous les débords et surplombs du bâtiment doivent être pris en compte, car le décret du 29.12.11 ne prévoit aucune déduction. Par exemple, un balcon, une loggia ou un toit avancé devront être intégrés dans le calcul.

Caroline Mazodier


Mots-clés :

PERMIS DE CONSTRUIRE , SUPERFICIE DU LOGEMENT , SURFACE DU LOGEMENT , TRAVAUX , URBANISME




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