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La majoration du droit de construire, inefficace ?

La majoration du droit de construire, inefficace ?
Mars 2012
Le Particulier Immo n° 284, article complet.

Le gouvernement souhaite majorer les droits à construire pour le neuf et l’existant de 30 % pendant trois ans, pour doper l’offre de logement et faire baisser les prix. Les professionnels réagissent.

Augmenter de 30 % les droits à construire, est-ce de nature à augmenter l’offre de logements ? C’est en tout cas l’avis du gouvernement, qui a soumis au Parlement un projet de loi (voir encadré, p. 7), suite à l’annonce faite par Nicolas Sarkozy, visant à majorer les droits pour les permis de construire déposés avant le 1er janvier 2016. « Cette mesure s’applique au neuf et à l’existant », a expliqué Benoist Apparu, nommé depuis ministre du Logement. Il estime que 100 000 logements pourraient être bâtis sur des terrains de l’État mis à la disposition des collectivités locales ou des promoteurs. Les professionnels n’ont pas tardé à réagir, jugeant la mesure sans effet sur les prix. « Les promoteurs achètent le terrain en fonction de sa constructibilité. Si le terrain est assorti d’un droit à construire de 30 %, le prix augmentera d’autant », estime ainsi Marc Pigeon, président de la Fédération des promoteurs Immobiliers (FPI). Solution marginale, pour l’Union des maisons de France (UMF), qui rappelle dans un communiqué que le droit de construire n’est pas identique à la capacité financière de construire, tant pour les professionnels que pour les ménages. « Un ménage qui peut financer une maison de 100 m2 pourra-t-il financer une maison de 130 m2 ? », questionne l’UMF. « Pour que cette mesure soit réellement efficace, il serait nécessaire que l’augmentation de la capacité de construction se fasse à un coût foncier constant », explique quant à lui Dominique de Sauza, président de l’union des constructeurs immobiliers de la Fédération française du bâtiment (UCI-FFB) 

Cette majoration existe déjà

De fait, la possibilité offerte aux élus locaux de majorer les droits à construire existe déjà. La loi Grenelle II avait mis entre les mains des collectivités cet outil, leur permettant de voter une majoration de 30 % (contre 20 % auparavant) du coefficient d’occupation des sols (COS) pour les constructions « vertes ». Par ailleurs, les programmes immobiliers comportant des logements sociaux ont depuis 2006 la faculté d’obtenir une majoration du COS pouvant aller jusqu’à 50 %. Portant, ce levier semble avoir été peu actionné par les collectivités. « Les communes qui ont mis en place ces dispositions dans leur PLU [plan local d’urbanisme] les ont très peu utilisées. Et quand elles l’ont fait, cela n’a pas permis aux promoteurs d’acheter leurs mètres carrés moins cher », relève Laurent Escobar, directeur associé du cabinet d’étude Adéquation.

Selon les professionnels de l’immobilier, les élus vont être réticents à densifier les constructions sur le périmètre de leur commune. Ce que le projet leur permet, puisqu’ils peuvent s’y opposer « par une délibération expresse ». « Les maires qui ont déjà réfléchi au sujet – déterminer quartier par quartier l’occupation des sols –, ne voudront pas se voir imposer ces dispositions », assure Henri Buzy-Cazaux, président de l’Institut du management des services immobiliers. À Paris, Bertrand Delanoë a prévenu qu’il s’opposerait à ces mesures. « La loi n’est pas votée que, déjà, beaucoup de communes ont fait part de leur opposition. En tant qu’entrepreneur, j’ai 100 000 m2 de terrains en portefeuille : aucune des collectivités concernées ne souhaite majorer son COS », nous a confié Marc Pigeon.

Pour les immeubles collectifs existants, concernés par cette loi, les difficultés risquent d’être d’une autre nature. En effet, pour les constructions déjà en place, il serait nécessaire d’obtenir l’autorisation des copropriétaires pour surélever un immeuble. « Compte tenu des règles de majorité requises pour une surélévation, des coûts techniques et des recours probables du voisinage, cela me paraît très difficile », avance Henri Buzy-Cazaux. Les promoteurs redoutent ainsi une explosion du nombre des recours contre les permis de construire.

Pour l’heure, seule la fédération du bâtiment s’est exprimée en faveur du projet, non sans réserves : « Il faut le prendre comme un outil de plus. Mais si on attend de cette mesure qu’elle résolve le problème du logement, on risque d’être déçu. Elle peut être utile dans certains cas, pas dans tous. Par exemple, certaines stations de montagnes ont mis en place une disposition similaire dans des copropriétés vieillissantes en contrepartie d’un bardage bois isolant la façade, avec succès : tous les propriétaires étaient pour », conclut Didier Ridoret, président de la Fédération française du bâtiment (FFB). 

 


Mots-clés :

CONSTRUCTION IMMOBILIERE , PERMIS DE CONSTRUIRE , SURFACE DU LOGEMENT , TERRAIN A BATIR , URBANISME




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