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Gouvernance : améliorer les relations entre syndics et copropriétaires

Mars 2012
Le Particulier Immo n° 284, article complet.
Auteur : JUERY (Françoise)

Une meilleure « gouvernance » de la copropriété permettrait à nombre d’immeubles de générer des économies sur de multiples postes. Les syndics sont, à cet égard, en première ligne : ils doivent accepter plus de transparence et plus de contrôle, à tous les niveaux : gestion administrative, gestion des comptes de la copropriété… Par ailleurs, il est important de rendre les copropriétés plus autonomes, et pour cela, leur permettre de comparer les prestations des syndics. 

Des commissions paritaires pour contrôler les syndics

Le rapport retient des auditions menées un « sentiment de défiance des copropriétaires mais aussi des acteurs publics locaux (…) vis-à-vis de certains syndics professionnels » et énumère les principaux manquements recensés dans les pratiques de ces derniers : non-respect des dispositions de la loi de la loi de 1965, prestataires (assureurs, diagnostiqueurs, entreprises de maintenance ou de travaux…) liés aux syndic et source de conflits d’intérêts ; défaut de transparence dans les comptes des syndicats, le contenu des contrats de syndic et la tarification de leurs honoraires… Des constats à propos desquels Fnaim et Unis s’inscrivent globalement en faux, faisant valoir que les dysfonctionnements sont essentiellement le fait des cabinets non fédérés mais reconnaissant, toutefois, la nécessité d’améliorer la formation de leurs gestionnaires de copropriété (actuellement, seul le représentant légal du cabinet et de ses éventuelles succursales est tenu de justifier d’un certain niveau de compétence). Un déficit de formation d’autant plus regrettable que l’activité de syndic n’est soumise à aucun contrôle : elle échappe au champ de compétence des services publics de répression des fraudes tandis que ceux chargés de délivrer les cartes professionnelles se contentent de vérifier l’existence d’une garantie financière et l’absence de certaines condamnations pénales. En cas de manquement du syndic en place, le syndicat n’a d’autre choix que d’engager une procédure judiciaire « longue, coûteuse et à l’issue incertaine ». À condition d’avoir préalablement écarté son ancien syndic et désigné un successeur investi de la mission de poursuivre son prédécesseur sachant que seul un syndic régulièrement désigné peut agir en justice au nom du syndicat. 
Le remède préconisé par le rapport, l’instauration de commissions locales paritaires investies du contrôle des syndics et pouvant leur infliger des sanctions disciplinaires se heurte à l’opposition des professionnels qui, en guise de contre-proposition, suggèrent la création d’un ordre comparable à celui des médecins ou des avocats qui assurerait la régulation de la profession. 

Les professionnels, ardents défenseurs du compte unique

Autre point d’achoppement majeur, le compte séparé, propre à chaque copropriété, érigé en règle par la loi de 1965 – le syndic devant obtenir une dérogation de l’assemblée pour s’en dispenser – qui fait, en réalité, figure d’exception : d’après l’ARC, seules 5 % des copropriétés disposeraient d’un tel compte (à ne pas confondre avec le « sous-compte individualisé » hébergé dans le compte pivot du syndic). Malgré les appels à pétition conjugués des associations de copropriétaires en faveur du compte séparé, les syndics continuent à regimber. Pourtant, Magali Digard-Wilson, expert auprès de la cour d’appel de Paris, qui s’attache à reconstituer les comptes de copropriétés dont les syndics sont défaillants, est formelle : le compte « commun copropriétés » ouvert au nom du syndic pour toutes les copropriétés gérées rend sa mission très malaisée. « Il engendre une opacité financière permettant de masquer certaines entrées et sorties, rendant impossible la traçabilité de certains fonds appelés sur la restitution ou sur l’affectation desquels des recherches sont à effectuer (des fonds pour travaux utilisés pour des besoins de trésorerie, par exemple, ou manquants), des réticences des banques s’abritant derrière le secret bancaire pour ne pas donner accès au compte qui reste officiellement celui du syndic. Et une grande difficulté à faire jouer la garantie financière, les tribunaux exigeant la production de relevés bancaires pour établir, au moyen d’un rapprochement entre éléments bancaires et comptables, la réalité de la créance dont le caractère “certain, liquide et exigible” doit être démontré », conclut Magali Digard-Wilson.

Compléter l’arrêté Novelli

L’arrêté Novelli du 19 mars 2010 régissant les contrats de syndic pourrait, suggère le rapport, effectuer une énumération limitative de leurs prestations particulières (induisant des honoraires supplémentaires). Cela permettrait aux copropriétaires de comparer les honoraires de deux syndics, ce qui est aujourd’hui difficile, dans la mesure où le périmètre des prestations diffère d’un professionnel à l’autre. Les douze pages du contrat type de syndic préconisé par la Fnaim et l’Unis se révèlent illisibles pour la majorité des copropriétaires. Pis, en dépit d’une conformité annoncée dans l’intitulé du contrat, certains syndics introduisent encore individuellement des dispositions contraires à celles de l’arrêté Novelli. Ce que la plupart des copropriétaires ne détectent pas, car ils font confiance à l’estampille de conformité. La copie semble donc à revoir…

Une comptabilité plus lisible

Si le rapport souligne le manque de transparence et de lisibilité pour les copropriétaires de la comptabilité des immeubles, il ne fournit pas de préconisation convaincante pour y remédier, hormis la fiche synthétique d’immeuble, à la mise en œuvre incertaine (voir p. 27), qui pourrait se voir déclinée en version individualisée et payante (coût estimé : 50 € par fiche) pour chaque copropriétaire. Pourquoi ne pas envisager le recours aux sites internet d’immeubles permettant à tout copropriétaire d’avoir accès tant aux données globales de la copropriété qu’à son propre compte ? Et la suppression, demandée depuis des années par l’Association des responsables de copropriété (ARC), de l’obligation de transmission annuelle aux copropriétaires du tableau intitulé « Compte de gestion générale » (« annexe 2 ») inutile, coûteux et source de ­confusion, les charges y étant présentées non par catégories (chauffage, ascenseur, gardiennage…), mais par nature (ex : les charges d’électricité regroupées en un poste, quel que soit l’usage de l’électricité). En lui substituant le « relevé général des dépenses », seul document, de lecture simple, à même de renseigner tous les copropriétaires sur l’utilisation, ligne à ligne, de leurs fonds, mais qui n’est plus obligatoire. De sorte que certains syndics se dispensent de produire ce document et que les copropriétaires non membres du conseil syndical perdent toute possibilité de traquer les erreurs ou même de poser des questions. Sauf à se rendre au cabinet du syndic pour la vérification des comptes l’unique jour de l’année où cette faculté leur est offerte…

 


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