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Comment faire pour vendre aux enchères un bien immobilier

Comment faire pour vendre aux enchères un bien immobilier
Mars 2012
Le Particulier n° 1071, article complet.
Auteur : MAZODIER (Caroline)

Les particuliers l’ignorent souvent, mais ils peuvent, volontairement, vendre leur bien immobilier aux enchères. Cette vente, appelée aussi « adjudication volontaire » ou « vente à la bougie », constitue pourtant un moyen de vendre rapidement son bien, et au plus offrant. Voici la marche à suivre.

Les raisons de recourir aux enchères afin de vendre un bien immobilier sont nombreuses. Tout d’abord, par la publicité qui en est faite, les enchères attirent une audience large et diversifiée, composée de particuliers et de professionnels. Donc, ce mode de vente vous permet de multiplier vos chances de trouver un acquéreur, surtout si votre bien est rare ou atypique. Ensuite, les enchères étant publiques, le prix de vente, qui est, en général, celui du marché, n’est quasiment jamais remis en cause par le fisc. Cette méthode offre d’autant plus de sécurité que l’acquéreur ne bénéficie ni de la faculté de rétractation en cas de refus de crédit, ni du délai de réflexion de 7 jours. Les acheteurs potentiels disposant d’environ 3 semaines avant la vente pour consulter le cahier des charges à l’étude du notaire (voir p. 66), on estime, en effet, qu’ils ont eu assez de temps pour réfléchir à leur engagement. Enfin, cette vente présente l’avantage d’être rapide puisqu’elle peut avoir lieu seulement 2 ou 3 mois après l’expertise du bien par le notaire.

Contactez le notaire de votre choix

Vendre volontairement aux enchères un bien immobilier nécessite, comme pour une vente classique, le recours à un notaire. Celui-ci vous assistera et vous conseillera avant, pendant et après la vente.

Tous les notaires sont habilités

Vous pouvez vous adresser à n’importe quel notaire ; celui de votre famille, un notaire établi dans la région où est situé l’immeuble, par exemple. Vous trouverez un annuaire complet sur le site des Notaires de France (www.notaires.fr).

Tout type de biens est concerné

N’importe quel type de biens immobiliers peut être vendu aux enchères, quelle que soit sa localisation, sa nature ou son affectation : chambre, garage, commerce, lot de copropriété, maison individuelle, bien vide ou loué, parts de SCI, etc. Les enchères attirent aussi les propriétaires de biens rares, pour lesquels il n’existe pas réellement de marché, ainsi que ceux qui sont en quête de transparence pour leur comptabilité (par exemple, les associations) pour lesquels le caractère public des enchères est un gage important. Dans tous les cas, le notaire vérifie que le vendeur est entièrement libre de disposer du bien. Par exemple, vendre aux enchères peut être une solution si vous vous trouvez en indivision, et que vous souhaitez en sortir, mais que vous n’êtes pas d’accord entre co-indivisaires sur la valeur à attribuer à votre bien. Le notaire devra, avant tout, s’assurer que les indivisaires sont unanimement d’accord sur le principe même des enchères. Dans le cas contraire, votre seule possibilité sera de passer par la voie judiciaire pour provoquer un partage ou une vente forcée de ce bien (voir Comment faire pour sortir d’une indivision successorale).

A savoir : Ne confondez pas les ventes volontaires et les ventes judiciaires. Ces dernières sont aussi des ventes aux enchères, mais elles sont forcées, à la suite d’une saisie immobilière ou d’une mésentente entre indivisaires… On parle alors d’adjudication judiciaire. La procédure est différente, parce qu’elle est ordonnée par un juge et qu’elle se déroule au tribunal de grande instance.

Faites évaluer votre bien 

Le notaire devrait, en principe, à la suite de votre première rencontre, vous proposer d’aller visiter le bien, puis de procéder à une expertise, au terme de laquelle le prix de vente pourra être fixé.

Confiez l’expertise au service d’évaluation des notaires

Les chambres des notaires disposent généralement de services d’évaluation, qui sont en mesure de réaliser gratuitement cette expertise, dès lors que vous acceptez une mise à prix de votre bien qui ne dépasse pas 90 % de la valeur d’expertise retenue. Bien entendu, rien ne vous empêche de choisir un autre expert (agent immobilier, chambre des experts de la Fnaim, bureau d’étude, etc.). Mais dans ce cas, vous devrez supporter le prix de sa prestation (il faut compter de 250 à 1 500 €, en moyenne, le prix étant variable selon la taille du bien).

Le choix de la mise à prix est stratégique

Pour qu’une vente aux enchères réussisse, le prix doit être attractif. La valeur d’expertise est fixée en fonction de la nature et de la situation géographique et juridique du bien (s’il est vendu vide ou loué, par exemple). Puis une décote est appliquée, variant de 10 à 35 %, selon la stratégie que vous souhaitez adopter (le notaire vous aidera à la définir). Cela ne signifie pas que la vente se fait au rabais : le prix résultant des enchères se situe au niveau du marché, voire au-dessus. Mais la vente attirera plus de monde avec une mise à prix réduite. Vous pouvez aussi décider de vendre votre bien sans mise à prix, en fixant avec le notaire un prix de réserve (en dessous duquel vous refusez de vendre). Ce prix est inscrit sous enveloppe cachetée. Il ne sera révélé qu’après la vente. Les enchères démarrent avec une première offre des potentiels acquéreurs. La dernière offre n’emporte la vente que si elle excède le prix de réserve. Cette technique permet au vendeur de garder son bien, s’il estime, au dernier moment, que les enchères sont trop peu élevées (ce qu’il ne peut pas faire avec une mise à prix). Mais les frais d’expertise, de publicité et de visite seront à sa charge.

A savoir : À Paris, si vous avez retenu la mise à prix conseillée par les experts de la chambre des notaires, l’expertise, la visite et la publicité sont gratuits si votre bien ne se vend pas. S’il se vend, vous devrez payer une contribution sur les frais d’organisation de la vente de 1 % HT du prix adjugé, avec un minimum de 387,50 € (463,45 € TTC). Sachez cependant que cette contribution peut être demandée à l’acquéreur dans le cahier des charges. C’est le cas en province, en général.

Fixez les conditions de vente

Le notaire va devoir prendre, avec vous, un certain nombre de décisions et de mesures. Comme pour une vente classique, il accomplira les vérifications et formalités habituelles (purge des éventuels droits de préemption et hypothèques, contraintes d’urbanisme, etc.) Il vous demandera aussi de lui fournir les diagnostics et certificats obligatoires (mesurage Carrez, amiante, plomb, termites, risques naturels et technologiques, performance énergétique, etc., voir aussi Diagnostics immobiliers : toutes vos obligations).

Le notaire rédige le cahier des charges

Les conditions de la vente seront fixées par vous et votre notaire dans un cahier des charges. C’est ce document, complété par le procès-verbal d’adjudication, qui constituera l’acte de vente du bien. Il doit donc décrire précisément les conditions de la vente et celles spécifiques au bien : origine de propriété, dispositions d’urbanisme, situation hypothécaire, questionnaire du syndic, mesurage du bien en loi Carrez pour les logements en copropriété (seules les adjudications judiciaires sont, en effet, dispensées d’indiquer la superficie du bien : cass. civ. 2e, 3.10.02, n° 2002-00-18395), montant des frais d’organisation… La mise à prix est généralement mentionnée dans le cahier des charges, mais cela n’est pas une obligation, comme pour les enchères judiciaires. En tout état de cause, elle est indiquée au moment de l’ouverture de la vente. C’est dans ce document que la présence éventuelle de locataires doit être indiquée. Donnez le plus de précisions possibles sur le bail qui a été conclu (nature, durée, etc.). Tout bail, même verbal, signalé dans le cahier des charges, sera alors opposable à l’acquéreur, qui aura enchéri en toute connaissance de cause. Attention, ce document détermine le champ de votre obligation de délivrance : si vous mettez en vente un bien immobilier précis, avec des accessoires (meubles, matériel, etc.), votre garantie sera engagée si ceux-ci ont été enlevés avant la vente. Le cahier des charges n’est signé que par le notaire et le vendeur. Il ne s’agit, en effet, à ce stade, que d’un document d’information.

La vente est annoncée un mois avant

Environ un mois avant la vente, le notaire prend des mesures de publicité afin de faire connaître la date, le lieu et l’objet de la vente. La publicité est libre, cela signifie que le notaire peut se servir de tous les supports qu’il estimera utiles : affiches placardées sur le bien à vendre, petites annonces dans la presse spécialisée et, évidemment, internet. Les notaires ont d’ailleurs développé des sites où sont publiées des annonces de ventes se déroulant à Paris (encheres-paris.com) et en France (immobilier.notaires.fr). Ces publicités sont à rédiger avec soin car, même si le cahier des charges est le seul document engageant réellement le vendeur, une publicité trompeuse est toujours susceptible d’entraîner la responsabilité de son auteur. Votre notaire assurera l’accueil des potentiels acquéreurs et leur fera visiter votre bien. Les frais de publicité incombent, en théorie, au vendeur mais, en pratique, ils sont presque systématiquement mis à la charge de l’acquéreur. Celui-ci devra les payer en plus du prix adjugé. Mais attention, en principe, si le bien ne trouve pas d’acquéreur, le vendeur devra les payer (sauf exception).

La date et le lieu des enchères

À Paris, les enchères ont lieu tous les mardis à la chambre interdépartementale des notaires. Ailleurs, elles se déroulent, en général, à un rythme mensuel au sein de chaque chambre, ou à tout moment sur les lieux du bien vendu, ou encore dans un local à proximité (salle municipale, par exemple). La vente peut même se dérouler à l’étude du notaire chargé de la vente. Dans tous les cas, comptez 2 ou 3 mois pour organiser la vente.

A savoir : Les frais préalables à la vente mis à la charge de l’acquéreur (organisation, publicité, expertise) doivent être précisés dans une clause du cahier des charges. Celui-ci est mis à la disposition des acheteurs 3 semaines avant la vente.

Assistez à la séance des enchères

Vous n’êtes pas obligé de vous rendre à la vente, puisque votre notaire, mandaté pour vous représenter, sera présent. Il s’agit toutefois d’un moment intense, auquel il peut être intéressant d’assister. Les acquéreurs potentiels doivent, quelques minutes avant l’ouverture des enchères, remettre à votre notaire un chèque de consignation, en contrepartie d’un badge qui leur donnera la possibilité d’enchérir. Le chèque sera rendu immédiatement après la vente aux personnes n’ayant pas remporté l’enchère. Celui de l’adjudicataire, en revanche, sera encaissé et son montant imputé sur le prix de vente.

La vente a lieu à la bougie

En pratique, les ventes d’immeubles se déroulent selon un mode traditionnel : « à la bougie ». Lorsqu’un lot se présente, le notaire qui préside la séance rappelle les caractéristiques du bien, annonce sa mise à prix, le montant des frais préalables à la charge de l’acquéreur, et sollicite les enchères. Lorsqu’il constate qu’elles ne montent plus, il déclare : « Premier feu », puis allume une mèche enduite de suif, qui s’éteint au bout de 15 secondes en laissant s’échapper une fumée noire visible de tous dans la salle. Si une enchère est portée dans ce laps de temps, la vente reprend. Sinon, une seconde mèche est allumée. Le président annonce : « Dernier feu ». Si quelqu’un enchérit, la vente reprend. Sinon, à l’extinction de la seconde mèche, le dernier enchérisseur remporte le bien. À l’issue de la séance, les résultats de l’enchère sont consignés dans un procès-verbal d’adjudication, signé par le vendeur, l’acquéreur et le notaire. Ce dernier conserve l’original (la minute) et en remet une copie à chacun.

Encaissez le chèque

Après la vente, l’acquéreur a 45 jours pour vous régler. Mais il ne le fera pas avant le 11e jour. En effet, pendant les 10 jours suivant la vente, une surenchère peut être proposée (sauf si vous l’avez exclu dans le cahier des charges). Une nouvelle vente doit être alors organisée, avec une mise à prix supérieure de 10 % au prix d’adjudication (comptez à nouveau 2 mois). Si aucune surenchère n’est faite, le vendeur doit vous payer : il ne bénéficie pas de clause suspensive (d’obtention d’un crédit par exemple), ni du droit de rétractation de 7 jours (art. L. 271-3 du code de la construction et de l’habitation). Une fois que celui-ci a payé, les clefs lui sont remises et votre notaire effectue les formalités habituelles (publicité foncière, etc.). En cas de « folle enchère » (si l’adjudicataire ne peut pas payer), la vente est annulée et des pénalités sont facturées à l’acquéreur.

Caroline Mazodier


Mots-clés :

CONSTRUCTION IMMOBILIERE , IMMEUBLE , PROCEDURE , VENTE AUX ENCHERES




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