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Marie vend sa maison, avec l'accord de ses deux filles qui en détiennent une partie en nue-propriété depuis le décès de leur père : Marie bénéficiera-t-elle de l'exonération de sa plus-value? Et ses enfants?

Mars 2012
Le Particulier n° 1071, article complet.
Auteur : SCHMIDIGER (Frédérique)

La plus-value de Marie est exonérée puisqu’il s’agit de sa résidence principale. Ses filles échapperont aussi à l’impôt si le logement constitue également leur résidence principale. Si ce n’est pas le cas, elles seront taxées à proportion de leurs droits dans le bien.  Si la maison était un bien commun de Marie et de son époux, et si Marie a opté pour l’usufruit de la totalité de sa succession, ses deux filles ont hérité de la nue-propriété de la moitié de la maison. Chacune a donc recueilli un quart du bien en nue-propriété. Leur plus-value sera déterminée en retenant, comme prix d’acquisition, la valeur indiquée dans la déclaration de succession de leur père. Ajoutons deux précisions importantes. Depuis 1999, pour le calcul des droits de succession, la loi accorde un abattement de 20 % sur la valeur de la résidence principale du défunt si elle était également occupée par le conjoint survivant (art. 764 bis du CGI). Si les droits de succession des filles ont été calculés après cet abattement, c’est sur cette valeur minorée que sera calculée leur plus-value. Même si la maison n’a pas pris beaucoup de valeur, elles risquent donc de réaliser une plus-value fiscale.
Second point à noter, la valeur de la nue-propriété leur revenant, portée par le notaire dans la déclaration de succession, a été déterminée en appliquant un barème fiscal qui répartit les valeurs de l’usufruit et de la nue-propriété en fonction de l’âge de l’usufruitier au moment de la succession (barème de l’article 669 du code général des impôts). Si leur père est décédé avant le 1er janvier 2004, cette évaluation a été faite avec un barème différent de celui qui existe aujourd’hui (la valeur de la nue-propriété était supérieure à celle obtenue avec le nouveau barème). Dans ce cas, il faut recalculer le prix d’acquisition en appliquant le barème actuel, en fonction de l’âge de Marie au moment de la vente. Ce « retraitement » du prix d’acquisition n’est nécessaire que pour les biens reçus par succession mais pas pour ceux reçus par donation (BOI 8 M-1-05, fiche 16, n° 10). Par exemple, si Marie avait 67 ans au décès de son époux, et si la maison a été déclarée 100 000 € dans la déclaration de succession, le quart en nue-propriété revenant à chacune de ses filles a été évalué avec l'ancien barème à 20 000 € (80 % de 100 000/4). Si lors de la vente, Marie a 80 ans, le prix d’acquisition de ses filles va être recalculé avec le barème actuel applicable à un usufruitier de 80 ans. Ce prix sera ramené à 17 500 € (70 % de 100 000 €/4). Quant au prix de cession, ce sera le prix de la nue-propriété indiqué dans l’acte de vente qu'il faudra retenir. « Dans le cadre d’une vente, on peut retenir une évaluation de la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété d’après des critères économiques. Le barème fiscal de l’article 669 du code général des impôts n’est, en effet, obligatoire que dans le cadre d’une succession ou d’une donation. Mais il est plus cohérent, puisque le barème fiscal a été appliqué au prix d’acquisition, de le retenir également comme clé de répartition du prix de cession entre usufruitier et nus-propriétaires », conseille Me Michel-Pierre Boutin.


Mots-clés :

DIVORCE , DONATION , INDIVISION , PLUS-VALUE IMMOBILIERE , RESIDENCE PRINCIPALE , RESIDENCE SECONDAIRE , SUCCESSION




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