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Focus sur la réforme du PTZ+ : le prêt à taux zéro se recentre sur le logement neuf

Focus sur la réforme du PTZ+ : le prêt à taux zéro se recentre sur le logement neuf
Mars 2012
Le Particulier n° 1071, article complet.
Auteur : DURAND-BAZIN (Frédéric)

Un an après avoir ouvert grand les vannes du prêt à taux zéro en l’octroyant aux particuliers quels que soient leurs revenus, le gouvernement vient d’en restreindre l’accès. Le PTZ est limité au neuf et à nouveau soumis à des conditions de revenus.

Crise économique oblige, le gouvernement resserre les boulons pour freiner les dépenses publiques. La politique en faveur du logement ne fait pas exception. Les investisseurs ont été touchés de plein fouet par la réduction des avantages fiscaux liés à l’acquisition d’un logement en régime Scellier (voir Le Scellier, toujours attractif en 2012). Les primo-accédants, eux non plus, ne sont pas épargnés. La loi de finances pour 2012 (n° 2011-1977 du 28.12.11) a ainsi sensiblement restreint les conditions d’accès au prêt à taux zéro plus (PTZ+). Il n’est maintenant accordé que pour l’acquisition d’une résidence principale dans le neuf, pour le rachat d’un logement social existant ou pour la transformation d’un local en habitation. L’acquisition d’un logement ancien ne peut donc plus être financée par ce biais. Et surtout, l’octroi du PTZ+ est désormais soumis à des conditions de revenus, contrairement à ce qui se pratiquait en 2011.

Jusqu’alors, il était possible de bénéficier du PTZ quel que soit le type de bien acheté : ancien, neuf, vente en l’état futur d’achèvement… Mais le montant du prêt était modulé suivant que le bien était neuf ou non et selon sa performance énergétique.

Le PTZ n’est plus accordé dans l’ancien

Le nouveau PTZ+ est désormais, pour sa plus grande part, réservé à l’acquisition d’un logement neuf. « Cette restriction casse un des rouages de la chaîne de production de l’immobilier, regrette Philippe Taboret, directeur général adjoint du courtier en crédit Cafpi. Avant d’acheter dans le neuf, les emprunteurs ont souvent commencé par acquérir une petite surface dans l’ancien. Le produit de sa revente servait à financer, pour partie, la nouvelle acquisition. S’ils n’arrivent plus à revendre leur ancien logement, les acquéreurs potentiels ne pouvant plus bénéficier d’une source de financement qui permettait de les solvabiliser, les candidats à l’accession dans le neuf vont finir par renoncer à leur projet. Et au final, c’est toute la machine qui se trouvera grippée. »
D’après le ministère du Logement, plus de 370 000 PTZ+ ont été accordés en 2011, dont près des trois quarts pour une acquisition dans l’ancien. La suppression de ce dispositif pourrait donc désolvabiliser une large partie de la population qui ne veut, ou ne peut, en raison du coût, acheter dans le neuf. « Notez qu’à compter du 1er juin 2012 sera également considéré comme un bien neuf un logement ayant fait l’objet d’une rénovation lourde au sens de l’article 257, I-2, 2e du code général des impôts (remise à neuf de la majorité des fondations, des façades…) », précise Sophie Magnan, responsable de l’offre accession au Crédit foncier.
Il existe, toutefois, deux cas pour lesquels le PTZ+ s’applique encore dans l’ancien. Il peut ainsi être accordé aux emprunteurs qui achètent un local (bureau, grange…) en vue de le transformer en logement. En bénéficiera aussi le locataire d’un logement social (HLM) qui désire acquérir son appartement, ou un autre vendu par son bailleur dans le même département. « Dans ce secteur, les ventes augmentent doucement puisqu’elles ont représenté environ 7 000 logements en 2011 », explique Sophie Magnan.

Un prêt réservé aux primo-accédants

Comme l’an passé, le PTZ+ n’est accordé qu’aux primo-accédants, c’est-à-dire quand l’emprunteur n’a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des 2 années précédentes. Cette condition n’est, toutefois, pas exigée dans certains cas : si l’acquéreur est handicapé et dans l’incapacité d’exercer une activité professionnelle ; s’il est titulaire d’une allocation aux adultes handicapés (AAH) ou d’une allocation d’éducation de l’enfant handicapé (AEEH) ; s’il a été victime d’une catastrophe naturelle ayant rendu sa résidence principale inhabitable de manière définitive.
Par ailleurs, le prêt à taux zéro peut financer uniquement l’acquisition d’une résidence principale. Le logement doit être affecté à cet usage au plus tard un an après la déclaration d’achèvement des travaux ou après l’acquisition du bien. Il est, cependant, possible de bénéficier du PTZ+ pour financer l’achat d’un logement destiné à devenir la résidence principale de l’acquéreur lorsqu’il prendra sa retraite, si celle-ci intervient au plus tard 6 ans après l’acquisition. Dans ce cas, le logement doit être loué, durant cet intervalle, à un locataire dont les ressources sont inférieures au plafond ouvrant droit à un prêt locatif social. Par exemple, pour un ménage composé de 4 personnes, cela représente moins de 67 915 € de revenus à Paris et dans les communes limitrophes, 62 479 € dans le reste de l’Île-de-France et 48 939 € en province.
De même, si vous avez commencé à occuper le bien, vous ne pouvez pas le mettre en location tant que le prêt n’est pas intégralement remboursé, sauf dans certaines circonstances précises : en cas de mobilité professionnelle entraînant un trajet de plus de 50 km aller ou un temps de transport d’au moins 1 heure 30, en cas de décès, de divorce ou de ­dissolution d’un pacs, d’invalidité et de chômage de plus d’un an.
Attention, seules les personnes physiques peuvent prétendre au PTZ+, ce qui exclut donc l’achat d’une résidence principale par le biais d’une société civile immobilière (SCI). En revanche, le prêt à taux zéro peut servir à financer l’acquisition de la nue-propriété ou de l’usufruit d’un bien, le rachat de parts d’une SCI ou d’une indivision, dès lors que l’opération permet d’acquérir la totalité d’un appartement ou d’une maison.

Le prêt est refusé si le prix d’acquisition est trop élevé

Autre changement important, le PTZ+ est désormais réservé aux emprunteurs dont le montant des revenus n’excède pas un certain plafond, comme c’était le cas avant 2011. « Les montants retenus permettent encore à 85 % des acquéreurs de bénéficier du prêt à taux zéro », rassure Marc Gédoux, président de Pierre Étoile, promoteur immobilier. Par exemple, un couple, avec 2 enfants, ayant un revenu fiscal de référence inférieur ou égal à 87 000 € net, peut obtenir un PTZ+ pour une acquisition à Paris ou en région parisienne. « Les plafonds réglementaires sont largement supérieurs au montant des revenus moyens de notre clientèle traditionnelle, qui se situe plutôt, pour un ménage, aux alentours de 3 000 € net par mois », confirme Yoann Joubert, président du groupe de promotion immobilière Réalités. La loi de finances pour 2012 a, toutefois, introduit un critère qui n’existait pas dans le PTZ initial. Pour l’octroi du prêt, on compare, en effet, aux plafonds de ressources (publiés dans le décret n° 2011-2059 du 30.12.11), d’une part, le revenu de référence du ou des emprunteurs tel qu’il figure sur l’avis d’imposition de l’année n – 2 (avis d’imposition de 2010 pour une demande de prêt en 2012) et, d’autre part, le prix total de l’acquisition divisé par 10. Le montant retenu est le plus élevé des deux. Ce mécanisme conduit, dans les faits, à instaurer un plafonnement du montant de l’opération financée, au-delà duquel le prêt est refusé. Prenons l’exemple d’un couple, avec 2 enfants, souhaitant acheter un logement à Nantes (Loire-Atlantique ; zone B1) et soumis à un plafond de ressources de 61 000 €. Il ne pourra pas bénéficier du PTZ+ si le prix du bien excède 610 000 €, même si ses revenus sont inférieurs au seuil de 61 000 €.

Le prêt est modulé suivant l’emplacement du logement

Comme auparavant, le prêt à taux zéro est accordé en complément d’un autre prêt bancaire. Par conséquent, il ne peut jamais constituer le financement exclusif ou principal de l’opération. Son montant ne peut donc pas être supérieur à celui du ou des autres prêts.
Par ailleurs, le montant du prêt à taux zéro est limité à un certain plafond, qui varie en fonction du lieu où se situe le logement, de la composition du ménage emprunteur et de la performance énergétique du bien. Par exemple, un couple sans enfants pourra emprunter jusqu’à 34 800 € pour l’achat d’un logement neuf répondant aux normes bâtiment basse consommation (BBC) à Vichy (Allier ; zone B2). Le prêt sera plafonné à 19 200 € si le logement ne bénéficie pas de ce label. Un ménage avec 2 enfants pourra, quant à lui, prétendre à un prêt de 77 220 € pour l’acquisition d’un logement neuf BBC à Bordeaux (Gironde ; zone B1), contre 49 140 € si le bien ne répond pas à cette norme énergétique.
« La prime accordée aux logements BBC se justifie par le surcoût de ce type d’habitation, de l’ordre de 4 à 7 % par rapport à un logement conventionnel », explique Yoann Joubert. Un point de vue que ne partagent pas tous les promoteurs. « Certes, le BBC est plus coûteux à construire, mais il serait difficile de le vendre beaucoup plus cher, affirme Marc Gédoux. Ce sont avant tout les acheteurs qui font le marché, et ils ne sont pas prêts, aujourd’hui, à surpayer un bien sous prétexte qu’il est plus économe en énergie. »
Enfin, le prêt est remboursé sur une période comprise entre 8 et 25 ans, la durée variant suivant la composition du ménage, ses revenus, la localisation du logement, mais aussi selon le coût et la nature de l’opération. Autrement dit, la durée de remboursement est d’autant plus longue que les revenus du foyer sont faibles et que la famille est nombreuse. Pour savoir si vous pouvez bénéficier d’un prêt à taux zéro et connaître les conditions de remboursement, rendez-vous sur le site de l’Agence nationale pour l’information sur le logement (Anil), qui met son simulateur à votre disposition (anil.org, rubrique « outils de calcul », puis onglet « PTZ+ »).

Frédéric Durand-Bazin


Mots-clés :

LOGEMENT NEUF , PLAFOND DE RESSOURCES , PRET A TAUX ZERO , PTZ+




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