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VEFA (Vente sur plans) : le promoteur refuse de construire (commentaire de jurisprudence)

VEFA (Vente sur plans) : le promoteur refuse de construire (commentaire de jurisprudence)
Février 2012
Le Particulier Immo n° 283, article complet.
Auteur : LE SCORNET (Laure)

Le vendeur peut ne pas donner suite au contrat de réservation. Cass. civ. 3e, 30.11.11, n° 10-25451

Le contrat de réservation d’un logement neuf vendu sur plans est un contrat préliminaire. C’est un engagement de la part du vendeur de réserver un logement à l’acquéreur, qui doit en contrepartie verser un dépôt de garantie. Le vendeur qui n’exécute pas son obligation de conclure la vente doit rembourser le dépôt de garantie et le juge peut le condamner à verser des dommages et intérêts au candidat acquéreur. Tel n’a pourtant pas été le cas dans l’affaire présente.
Entre août 2000 et janvier 2002, un promoteur signe différents contrats de réservation avec des particuliers, portant sur un programme de construction de 22 maisons individuelles vendues en l’état futur d’achèvement.
Délivré au mois d’octobre 2000, le permis de construire fait l’objet d’un recours en justice pour annulation et ne devient définitif qu’en novembre 2002, après l’expiration des délais de réservation prévus.
Par courrier du 23 janvier 2003, la société de promotion retourne les chèques de réservation. Les réservataires l’assignent alors en justice pour obtenir la réalisation des ventes et l’indemnisation du préjudice subi. La cour d’appel rejette leur demande de dommages et intérêts (CA d’Aix-en-Provence, 22.4.10). Ils essuient un nouveau refus en cassation. La Cour relève qu’il ressort « des termes des contrats de réservation que la société ne s’était pas engagée à vendre, dès la signature, mais à proposer à la vente, par préférence, dans un certain délai, en cas de réalisation du programme ». La Cour ajoute que la société était donc « en droit d’opposer aux réservataires, en application des dispositions contractuelles, la caducité des contrats de réservation, soit à la date de son courrier du 23 janvier 2003, soit même à la date du 30 juillet 2002 à laquelle elle prétendait avoir retourné les chèques de réservation ».
La haute juridiction poursuit son raisonnement en affirmant que les réservataires ne pouvaient pas arguer de la mauvaise foi du promoteur en lui reprochant de ne pas avoir mis en place, dans le délai d’un an, prévu dans les contrats l’une des garanties d’achèvement ou de remboursement, alors que le permis n’était pas accordé de façon définitive. Enfin, s’agissant du recours contre le permis, la Cour juge qu’aucune négligence n’est alléguée ni justifiée à l’encontre du promoteur.
Les réservataires de logements vendus en l’état futur d’achèvement doivent être vigilants et lire avec attention le contenu des engagements de la société de promotion.
En effet, si le contrat de réservation ne prévoit pas d’« engagement à vendre », ils ne pourront ni obliger le promoteur à réaliser la vente aux conditions prévues, ni obtenir des dommages et intérêts en l’absence de mauvaise foi. En clair, ils n’obtiendront aucune compensation au titre de l’inexécution des contrats de réservation.

Laure Le Scornet


Mots-clés :

LOGEMENT , RESERVATION , VEFA , VENTE EN L'ETAT FUTUR D'ACHEVEMENT




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