Le Particulier n° 1068

La rubrique Forum de notre site est accessible, dès la page d’accueil, en cliquant sur un bouton situé à droite de l’onglet « à la Une », sous la barre de navigation. Vous retrouverez dans cet espace des réponses de nos experts ou d’autres internautes membres de votre communauté de lecteurs du Particulier sur plus de 2 250 points de droit. Vous pouvez aussi y poser vos questions juridiques, fiscales ou pratiques. Nos forums sont découpés en espaces de discussion organisés autour des thèmes Immobilier, Argent, Transmission de patrimoine, Famille, Impôts, Vie pratique, Retraite et Vie professionnelle. Il est cependant possible de focaliser votre recherche sur un domaine plus restreint (comme Copropriété, Investissement locatif ou Maison individuelle, dans la rubrique Immobilier) en utilisant le menu déroulant « Filtrer par thématique ». Pour poser ou répondre à une question, vous devez préalablement vous authentifier sur le site.

De nombreuses mesures fiscales vont entrer en application : hausse de la TVA à 5,5 % et du prélèvement forfaitaire libératoire sur les intérêts et dividendes, rabotage de plusieurs niches, suppression des dispositifs Scellier et Censi-Bouvard, etc. Pour en connaître toutes les conséquences, posez-nous vos questions en cliquant sur Impôts dans la barre de navigation horizontale, puis sur Paroles d’experts.

Nous remercions ceux qui ont déjà répondu à notre enquête annuelle sur les pratiques tarifaires des syndics. Comme promis, nous publierons ces résultats dans notre mensuel n° 1072 d’avril 2012, ainsi que sur notre site internet. Toutefois, si ce n’est déjà fait, il est encore temps de participer à cette enquête : sa date de clôture est, en effet, fixée au 9 février.

Certains de nos articles sont enrichis de bonus, consultables en ligne par nos seuls abonnés. Sur notre nouveau site, ces compléments d’information sont accessibles au début de chaque article. Juste sous le titre, en cliquant sur le cartouche « Accéder aux textes de lois, jurisprudences et compléments associés », vous ferez apparaître la liste des bonus.

Contraintes par la loi Chatel de janvier 2008, et sous la pression du gouvernement et des associations de consommateurs, les banques se sont engagées à faire preuve de plus de transparence (voir Tarifs bancaires : vers une information plus transparente).
Tableau :
Les prix moyens de 10 services bancaires (service bancaire, prix moyen au 5 juillet 2011 et évolution sur 18 mois)

Les particuliers ont jusqu’au 17 février 2012 pour échanger leurs billets en francs (50 francs « Saint-Exupéry », 200 francs « Gustave Eiffel »…), contre des euros. Ils n’auront ensuite plus de valeur, si ce n’est auprès de collectionneurs. Les échanges s’effectuent auprès des succursales de la Banque de France.

Pour éviter que le passage de 60 à 62 ans de l’âge minimal de départ à la retraite ne les pénalise, les demandeurs d’emploi nés entre le 1.7.51 et le 31.12.53 pourront bénéficier de l’allocation transitoire de solidarité, une fois atteint l’âge de 60 ans (décret n° 2011-1421 du 2.11.11). Cette aide de 33,18 € au maximum par jour est toutefois soumise à conditions, notamment de ressources (voir Aide aux chômeurs de plus de 60 ans en fin de droits). La demande doit être déposée le 31.12.14 au plus tard.

Proposé par 135 000 entreprises à leurs salariés afin qu’ils se constituent un complément de retraite, le Plan d’épargne pour la retraite collective (Perco) a vu ses règles de fonctionnement modifiées par la réforme des retraites de novembre 2010 et les décrets n° 2011-1 449 et 2011-1450 du 7 novembre 2011. Depuis novembre 2010, et sauf choix contraire du salarié, 50 % des sommes perçues au titre de la participation aux résultats de l’entreprise alimentent le Perco par défaut. Le salarié peut aussi, depuis le 9 novembre 2011, y verser l’équivalent en euros de 5 jours de congés non pris dans l’année. Et, à compter du 1er avril 2012, les Perco devront tous proposer aux salariés de plus de 45 ans des fonds à gestion pilotée, dont la part investie en actions, c’est-à-dire risquée, diminue au fur et à mesure que la date du départ en retraite s’approche.

La série d’accidents graves enregistrée à l’automne 2011 a remis la sécurité des ascenseurs sur le devant de la scène. Selon la Fédération des indépendants experts et bureaux de contrôle ascenseurs (Fiebca), entre 15 et 20 % des ascenseurs, majoritairement en copropriété, n’auraient pas fait l’objet de la première tranche des travaux de mise en conformité, dont l’échéance était pourtant fixée au 31 décembre 2010 (voir Copropriété J-180 : Copropriété J - 180 : vos ascenseurs seront-ils prêts à temps ?vos ascenseurs seront-ils prêts à temps ?). Suivant la même source, la moitié des appareils n’auraient pas non plus passé le contrôle technique quinquennal obligatoire. Celui-ci, rappelle la Fiebca, doit être réalisé par un organisme indépendant de l’ascensoriste.

Crise financière et, sans doute bientôt, économique, plan de rigueur… Dans ce contexte incertain, les banques cherchent à réduire les risques. Elles privilégient donc les dossiers les plus sûrs et réduisent la durée des prêts accordés. « On va assister, début 2012, à un durcissement des conditions d’octroi de crédit. Les banques n’accepteront plus de prêter au-delà de 33 % de ratio d’endettement et demanderont aux emprunteurs un apport personnel plus élevé qu’aujourd’hui », déclare Ari Bitton, directeur général du courtier AB Courtage.
Graphique :
Après une longue période de stabilité les taux devraient repartir à la hausse en 2012 (évolution des taux de crédit immobilier de 2007 à 2011)

Un locataire divorcé s’était remarié sans en avertir son bailleur. Ce dernier n’avait notifié la résiliation du bail qu’à ce locataire, pensant qu’il en était l’unique titulaire. Mais il avait omis de mentionner l’art. 9-1 de la loi de 89 qui rend les notifications ou les injonctions opposables au partenaire d’un pacs ou au conjoint quand le bailleur n’a pas été informé de cette union. La Cour de cassation a estimé que cette résiliation n’était pas opposable à la nouvelle épouse (cass., 3e civ., n° 10-20287).

Provalys a mis en place un système permettant aux copropriétés de financer leurs travaux de rénovation thermique grâce aux économies d’énergie que garantit cette filiale de GDF Suez et par la valorisation des certificats d’économie d’énergie (C2E) ainsi obtenus (voir Monnayez vos travaux d'économie d'énergie).

Notre observatoire des charges de copropriété (voir Charges de copropriété : notez votre immeuble), celui de l’Association des responsables de copropriété (ARC) et celui de l’Union des syndicats de l’immobilier (Unis), paru le 23 novembre 2011, divergent sur les chiffres et la méthodologie. Ils sont toutefois d’accord sur un point : les charges de copropriété ont augmenté entre 2009 et 2010.

Tableau :
Montant annuel moyen en 2010 des charges de copropriété par m² selon les études (postes de dépenses : montant de l'ARC, de l'Unis et du Le particulier)

Dans sa dernière étude, l’Adil 75 pointe trois abus locatifs d’un genre nouveau : le versement de mandats cash pour réserver un logement, la différence de traitement entre un état des lieux d’entrée, bâclé, et un état des lieux de sortie détaillé et n’omettant aucune dégradation, et, enfin, la multiplication des frais annexes tels que la facturation de l’envoi de l’attestation permettant au bailleur de percevoir directement l’aide au logement.

Selon les dernières statistiques publiées par l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (Olap), le loyer moyen mensuel des appartements parisiens s’est établi, en 2010, à 21 €/m² ; ce qui conforte Paris comme le département le plus cher d’Île-de-France. À l’opposé, la Seine-et-Marne s’affiche comme le département le moins cher, à 11,70 €/m², talonnée par l’Essonne et le Val-d’Oise, à 11,90 €/m² en moyenne. Des disparités existent au sein même de la capitale. Si les loyers moyens des XVIIIe, XIXe et XXe arrondissements s’échelonnent de 18 à 21,50 €/m², ceux des IVe et VIIe arrondissements oscillent entre 25 et 27,50 €/m². Quant aux loyers du VIe, ils peuvent atteindre des niveaux encore supérieurs, de 34 €/m².

Le projet de loi de finances rectificative et le projet de loi de finances intègrent plusieurs mesures qui concernent le logement.
Elles devraient réduire les aides à l'achat et renchérir le coût des travaux de rénovation :

• TVA sur les travaux de rénovation,
  
• prêt à taux zéro (PTZ),
  
• crédit d'impôt développement durable,
  
• cumul éco-PTZ et crédit d'impôt,
  
• plus-values immobilières.
  

Le livret de famille a été modifié par l’arrêté du 29.7.11 (JO du 15.11.11) pour l’adapter aux évolutions concernant le nom des enfants et des époux. Si les parents donnent chacun leur nom à leur enfant, les deux patronymes figureront dans l’ordre choisi et sans double tiret. Par ailleurs, le livret rappelle que le mariage reste sans effet sur le nom des époux. Le nom de naissance des femmes mariées est le seul qui soit officiel. Les époux comme les épouses peuvent, s’ils le souhaitent, avoir l’usage du nom de leur conjoint, en l’ajoutant ou en le substituant au leur. Ces nouveaux livrets seront délivrés, après épuisement des anciens, aux époux lors de leur mariage ou aux concubins et pacsés à la naissance de leur 1er enfant.

La loi de financement de la Sécurité sociale pour 2012, adoptée le 29 novembre dernier, confirme les mesures d’austérité annoncées par François Fillon. Les salariés supporteront davantage de prélèvements sociaux sur leurs salaires, mais aussi sur leur participation et leur intéressement (voir Les hausses d'impôts frappent tous les revenus). L’épargne salariale subira, par ailleurs, le relèvement du forfait social, qui passera de 6 à 8 %. Quant aux indemnités de licenciement (ou de rupture conventionnelle), elles seront soumises aux cotisations et aux prélèvements sociaux (sans abattement pour frais professionnels) au-delà de 72 744 €, soit deux fois et non plus trois fois la valeur du plafond annuel de la Sécurité sociale (des mesures transitoires sont toutefois prévues pour 2012). Bonne nouvelle, en revanche, pour les salariés en congé parental : le complément de libre choix d’activité ne sera pas soumis à la contribution sociale généralisée (CSG) au taux de 6,2 %, comme l’envisageait le gouvernement.

Bercy est revenu sur un rescrit du 26. 7.11 précisant que les petits-enfants qui héritent de leur grand-parent lorsque leur propre parent, enfant unique, renonce à la succession ne pouvaient pas se partager l’abattement de 159 325 € dont aurait dû bénéficier leur parent. Ce rescrit ayant été retiré du site impots.gouv.fr, les petits-enfants peuvent se prévaloir d’une réponse ministérielle antérieure (rép. min. Le Nay, JOAN du 23.11.10) qui leur accordait cet abattement.

Le fisc ne peut pas majorer la valeur d’une succession de 5 % pour évaluer forfaitairement les meubles du défunt, si ses héritiers prou­vent qu’il n’en avait pas. C’est ce qu’a fait la famille d’un défunt, qui vivait en établissement médicalisé, en fournissant le mandat confié à une agence pour louer son logement vide et des attestations de personnes ayant récupéré le mobilier (CA de Paris du 27.9.11, n° 10/14851).

La loi n° 2011-867 du 20 juillet 2011 soumet les particuliers employeurs à l’obligation de faire suivre les salariés qu’ils emploient par la médecine du travail (voir Organisez le suivi médical de vos employés à domicile). Cette obligation ne s’imposait jusqu’à présent que pour les salariés employés à temps plein.

Une épouse mariée sous le régime de la communauté de biens ne peut pas vendre sans l’accord de son mari les parts de la société civile immobilière (SCI) dans laquelle elle est associée avec une amie. Les parts d’une SCI n’étant pas des droits sociaux négociables, elles ne peuvent être vendues par un époux seul (art. 1424 du code civil, cass. civ. 1re du 9.11.11, n° 10-12123).

Lorsque des parents séparés exercent la garde de leurs enfants en résidence alternée, l’allocation logement est versée intégralement une année sur 2 à chacun des parents (CA de Rennes du 26.10.11, n° 09/07052). En revanche, les allocations familiales sont partagées entre les deux parents s’ils ne désignent pas d’un commun accord celui qui les percevra en totalité.

Le Smic horaire a été revalorisé de 2,1 % à compter du 1er décembre, passant de 9 € à 9,19 € brut (arrêté du 29.11.11, JO du 30). Parmi les employés de maison sont notamment concernés ceux de niveau 1 et 2 ayant moins de 3 ans d’ancienneté, dont le salaire minimal était, jusqu’alors, inférieur (voir le barème p. 96). Pour les employés dont le salaire est majoré de 10 % au titre des congés payés (notamment ceux qui sont payés sous forme de chèque emploi-service universel, Cesu), le salaire minimal s’élève désormais à 7,77 € ou à 7,79 € net de l’heure, selon que l’employeur opte pour un calcul des cotisations sur la base forfaitaire ou sur le salaire réel. Le salaire minimal des assistantes maternelles est fixé à 2,59 € brut de l’heure (2,01 € net) et l’indemnité d’entretien à 2,92 € par journée d’accueil de 9 heures.

Alors que le gouvernement souhaitait geler le tarif du gaz jusqu’à l’élection présidentielle, il augmente de 4,4 % le 1er janvier 2012. Le 28 novembre dernier, le Conseil d’État a annulé le blocage des tarifs réglementés – applicables à 9,7 millions de ménages français – annoncé par le gouvernement en septembre. Les fournisseurs (hors GDF Suez) ont donc obtenu gain de cause, après avoir contesté en justice cette décision. Le Conseil d’État a enjoint au gouvernement de respecter la formule de calcul en vigueur, même si elle est en cours de révision. La Commission de régulation de l’énergie (CRE) avait, en effet, proposé de modifier la formule de calcul des tarifs du gaz, ce qui aurait conduit à une hausse de prix de 6 %.

En attendant que chaque véhicule soit équipé d’un éthylotest – une mesure annoncée par Nicolas Sarkozy le 30 novembre dernier – les Français disposeront d’un nouveau permis de conduire, à compter du 19 janvier 2013 (décret n° 2011-1 475 du 9.11.11). La révision de la directive européenne sur le permis de conduire (n° 91-439) impose, en effet, la présence d’une carte à puce permettant d’intégrer la photo, l’état civil et les empreintes digitales du conducteur. Lors des contrôles, les forces de l’ordre introduiront le permis dans un lecteur qui se connectera au fichier central.

Depuis le 7 novembre dernier, la portabilité du numéro de téléphone mobile, c’est-à-dire la possibilité de conserver son numéro après un changement d’opérateur téléphonique, doit être mise en œuvre en 3 jours ouvrables, au lieu de 10 précédemment. Cette décision vient d’être prise par l’Autorité de régulation des communications électroniques et des postes (Arcep). Pour obtenir votre relevé d'identité opérateur (RIO), indispensable pour demander la portabilité, composez le 31 79, un numéro commun à tous les opérateurs et accessible en permanence.

La crise des dettes souveraines va inciter les épargnants à adapter leurs placements financiers au contexte économique actuel. Les produits monétaires, dont le rendement est étroitement lié au taux directeur de la Banque centrale européenne, devraient encore souffrir. C'est pourquoi, il convient d'investir avec prudence sur les placements suivants, tout en tenant compte de l' alourdissement de la fiscalité :

• Trésorerie : les produits les plus sûrs resteront peu rentables (livrets réglementés et parts sociales).
• Investissement locatif : sortez des sentiers battus pour de meilleurs rendements (l' immobilier tertiaire, l' immobilier ancien, la location meublée)
• Bourse : privilégiez les actions internationales et les emprunts privés (Fonds d'actions internationales et fonds d'obligations d'entreprise.
• Fonds en euros : les rendements vont continuer de s'éroder (Fonds à gestion active).
• Or : préférez les mines aux pièces ou aux lingots (Fonds d'actions de mines d'or)

Infographies :
Évolution sur 5 ans de 5 placements de référence (graphiques) : les rendements des fonds en euros avant et après inflation ; les fonds obligataires ; l'ascension de l'or ; le taux d'intérêt du livret A et le taux d'inflation ; les fonds d'actions internationales et les fonds d'actions françaises ; le prix de vente des appartements dans l'ancien et les loyers de marché.

Tableaux :
Fonds d'actions internationales et fonds d'obligations d'entreprises : nom du fonds, valeur de la part, distributeurs les moins chers, performance en 2011 et sur 5 ans.
Fonds à gestion active : contrat, mise minimale, nom du fonds, rendement en 2008, 2009 et 2010.
Fonds d'actions de mines d'or : nom du fonds, valeur de la part, distributeurs les moins chers, performance en 2011 et sur 5 ans.

Plan de rigueur oblige, la loi de finances pour 2012 et la quatrième loi de finances rectificative pour 2011 augmentent les impôts de l'ensemble des ménages.
Combien paierez-vous d'impôts supplémentaires cette année ?

• impôt sur le revenu (contribution sur les hauts revenus, hausse des prélèvements sociaux et de la CSG, CRDS),
  
• revenus de placements,
  
• immobilier (Scellier, taxation des plus-values immobilières),
  
• niches fiscales (plafonnement des avantages fiscaux, dons et cotisations versés aux partis politiques),
  
• ISF, droits de donation et de succession.
  

Quelle que soit la nature du bail (habitation, commercial…), le contrat peut prévoir que le loyer augmentera périodiquement suivant un indice. Une fois cet indice déterminé, il faut rédiger puis appliquer correctement la clause d’indexation.

Voici les principales règles à respecter :

• Choisir son indice de révision : Indice de référence des loyers ( IRL ), Indice des loyers commerciaux ( ILC ), Indice des loyers d'activité tertiaire ( Ilat ).
• Insérer une clause d'indexation dans le bail
• Appliquer l'indice chaque année
• Prévenir son locataire
  

Graphique :
Progression des 3 indices (ICC, ILC et IRL) de 2007 à 2011

Tableau :
Nouvel indice de référence des loyers au 1er, 2ème, 3ème et 4ème trimestre de 2006 à 2011.

Souvent, les copropriétés attendent la dernière minute pour entreprendre les gros travaux. Or, réaliser un audit préalable permet de planifier les interventions et les dépenses.

Les SCPI devraient continuer à servir un rendement supérieur à 5%. Cet engouement confirme que, confrontés aux aléas économiques et boursiers, les investisseurs se tournent vers l’immobilier que ce soit en direct ou via la pierre-papier.

Le point fort de la pierre-papier repose sur la possibilité de mutualiser les risques. Avec cette volonté de sécuriser les porteurs de parts, certaines sociétés de gestion visent aussi une taille minimale pour leurs produits. Ces précautions ont pour objectif de minorer l'impact des impayés de loyers mais, surtout, de la vacance locative.

Pour maintenir ces taux d'occupation, gage d'un rendement pérennisé, les gérants ciblent les actifs de qualité. Cette quête d'actifs de bonne qualité se retrouve aussi dans les SCPI murs et boutiques.

Les SCPI semblent aptes à résister à une année 2012 qui s'annonce tourmentée. C'est pourquoi avant d'investir, il faut s'assurer que la pierre-papier répond bien à ses attentes.

Tableaux :

• Les SCPI classiques diversifiées ouvertes à la souscription (Nom, capital, société de gestion ; valeur de la part ; rendement net 2010 ; rendement net prévisionnel 2011)
• Les SCPI murs de magasins ouvertes à la souscription (Nom, capital, société de gestion ; valeur de la part ; rendement net 2010 ; rendement net prévisionnel 2011)
  

Encadré :
Des opportunités d'achat en 2012 pour les SCPI Scellier

La valeur vénale ne faut l'objet d'aucune définition légale pourtant elle sert de base de calcul au fisc pour l'assiette de l'*impôt de solidarité sur la fortune* (ISF) ou pour les droits de donation, de succession, etc.
S'il estime que la valeur vénale d'un immeuble déclaré par un contribuable est inférieure à sa valeur réelle, le fisc peut lui notifier un redressement.

Sélection de jurisprudences :

• la valeur vénale est celle à laquelle le bien pourrait être vendu,
  
• l'évaluation se fait par comparaison avec des logements similaires,
  
• le bien doit être estime au moment de l'événement qui génère l'impôt,
  
• quand le logement est occupé, il peut faire l'objet d'une décote,
  
• un abattement est applicable lorsque le droit de propriété est assorti de contraintes.

Pour consentir une donation à ses enfants, il est important d'insérer diverses clauses dans l'acte, sans coût supplémentaire, afin de mettre ses enfants à l'abri d'éventuels créanciers ou de s'assurer qu'en cas de divorce ou de séparation, ils conserveront le bénéfice de la donation sans que leur conjoint puisse en revendiquer une partie. Ces précautions s'imposent plus encore pour préserver ses intérêts en cas de donation de nue-propriété uniquement.

Encadrés :
6 clauses à inclure dans l'acte :

• Exclure les biens donnés de la communauté
• Interdire d' aliéner et d' hypothéquer
• Reprendre le bien
• Obliger à réinvestir
• Garder le bien dans la famille
• Donner sur deux générations
  

Votre enfant, s'il divorce doit veillez à faire un testament

Les héritiers qui se retrouvent propriétaires d'un bien en indivision bénéficient en principe, à parts égales d'un droit d'usage et de jouissance sur le bien indivis.
Mais ils peuvent décider ensemble que l'un deux en bénéficiera à titre privatif. Il devra alors verser aux autres une indemnité, calculée sur la base de la valeur locative du bien :

• l'occupant doit une indemnité,
  
• chaque indivisaire participe à l'entretien,
  
• en cas de conflit, il faut faire appel à la médiation familiale,
  
• il est possible de saisir les tribunaux.
  

Les contrats d’ assurance habitation couvrent souvent les mêmes risques, mais pas de la même manière. Une majorité de contrats sont reconduits chaque année automatiquement, même s'ils ont vieilli et ne sont plus adaptés aux besoins.

Pour éviter les surprises en cas de sinistre, il est préférable de bien ajuster son contrat à ses besoins. Il est donc préférable de :

• vérifier son contrat régulièrement
• assurer tous les risques
• protéger tous les occupants du logement
• analyser les garanties qui varient selon les contrats
• chercher la meilleure indemnisation en cas de destruction totale de son logement
• opter pour le remboursement en valeur à neuf des meubles et appareils ménagers
• bénéficier de garanties en cas de panne
• veiller à bien assurer ses objets précieux
• vérifier si son logement est assez protégé pour être assuré contre le vol
• étudier la portée de sa protection juridique
• souscrire un nouveau contrat si l'assuré réalise qu'il n'est plus assez couvert
  

Infographie :
Simulation de l'impact de la vétusté sur le remboursement des biens avec un contrat de base et un contrat haut de gamme

Tableau :
Les contrats multirisques habitation haut de gamme de 8 assureurs (assureurs, remboursement, franchise, réparations d'appareils domestiques, protection juridique complète, autres garanties comprises dans cette formule, tarif annuel)

Encadré :
Décrypter les indices utilisés pour les prestations des assureurs