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Diagnostics immobiliers: toutes vos obligations

La liste des certificats à présenter à un acheteur ou à un locataire ne cesse de s’allonger. Un diagnostic oublié ou mal réalisé peut avoir de lourdes conséquences financières. Nos conseils pour vous acquitter au mieux de vos obligations.

Le 18décembre 1996, la loi Carrez instituait pour le vendeur d’un logement en copropriété l’obligation d’indiquer la superficie de son lot dans le compromis et l’acte de vente. Depuis, le nombre de documents à présenter à l’acheteur ou au locataire d’un bien immobilier n’a cessé d’augmenter. Détection de l’amiante, du plomb, des termites, état des risques naturels et technologiques, diagnostic de performance énergétique (DPE), contrôle des installations de gaz, d’électricité et d’assainissement: l’ensemble du logement doit désormais être passé au peigne fin, pour un coût qui est loin d’être insignifiant. Les certificats remis par les professionnels doivent être rassemblés dans un dossier de diagnostic technique (DDT) à joindre, selon le cas, au compromis de vente ou au bail. Cette accumulation de réglementations a un but louable: renforcer l’information et la sécurité des particuliers. Cependant, la fiabilité de certains diagnostics est remise en question, c’est notamment le cas pour le DPE. Cet examen fait état de la consommation énergétique et du taux d’émission de gaz à effet de serre d’un logement. Ces résultats sont mentionnés sur des étiquettes notées de A à G. Or, il n’est pas rare de voir un même bien immobilier recevoir des notes distinctes après le passage de deux diagnostiqueurs différents. C’est pourquoi le gouvernement a annoncé le 13septembre dernier la réforme de ce diagnostic. En outre, il n’est pas toujours aisé pour un vendeur ou un bailleur de s’y retrouver dans toutes ces règles. Quels diagnostics doit-on présenter? À quel moment? Faut-il réaliser des travaux lorsque le diagnostic fait apparaître des anomalies? À quels professionnels peut-on s’adresser? Quelles seront les conséquences, si un diagnostic a été oublié ou s’il n’est pas fiable? Voici nos réponses à ces interrogations.

Quels diagnostics unvendeur doit-il produire

Dès lors qu’il met en vente un bien immobilier, le propriétaire doit constituer un DDT pouvant comporter jusqu’à 9diagnostics: le certificat indiquant la superficie du logement, si celui-ci est en copropriété (loi Carrez) ; le diagnostic de performance énergétique (DPE) et, sous certaines conditions (voir p.48 et49), le constat de risque d’exposition au plomb (Crep), l’état mentionnant la présence ou l’absence d’amiante, l’état parasitaire révélant la présence ou l’absence de termites, l’état de l’installation intérieure de gaz, l’état de l’installation intérieure d’électricité, l’état des risques naturels et technologiques et le contrôle de l’installation d’assainissement, si elle n’est pas reliée au tout-à-l’égout. Certains diagnostics concernent tous les logements, d’autres ne sont obligatoires que dans des bâtiments ou des zones particuliers. Leur durée de validité est variable (voir p.48 et49 les caractéristiques de chaque diagnostic).

Un vendeur peut-ilréaliser lui-mêmecertains diagnostics

En théorie, il n’est pas nécessaire de recourir à un professionnel pour mesurer la superficie de son logement. En pratique, comptabiliser le nombre de mètres carrés habitables n’est pas si simple. La loi Carrez de 1996 précise qu’il faut retenir la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. On ne tient pas compte non plus des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre (art.4-1 du décret n°67-223 du 17.3.67). Le texte indique également que les places de stationnement et de garage, les caves et les lots inférieurs à 8m² ne sont pas pris en compte. En cas d’erreur, les sanctions encourues sont loin d’être insignifiantes. Si la superficie indiquée dans l’acte de vente excède de 5% la surface du bien, l’acquéreur peut demander une diminution du prix de vente en proportion du nombre de mètres carrés manquants. À condition toutefois d’agir dans l’année qui suit la vente, sinon, il n’obtiendra rien. Quant au propriétaire, il ne peut se défendre en arguant que l’acquéreur était au courant de la surface réelle du logement avant sa vente. C’est ce qu’a jugé la Cour de cassation dans un arrêt du 5décembre 2007 (cass. civ. 3e, n°06-19676). Notez que le projet de loi Lefebvre renforçant les droits, la protection et l’information des consommateurs prévoit la possibilité pour le locataire de demander une diminution de son loyer si la surface de son logement est inférieure de plus de 5% à celle mentionnée dans son bail.

Un propriétaire peut réaliser lui-même le constat d’exposition aux risques naturels et technologiques en utilisant des données fournies par sa mairie (voir le n°1049 du Particulier, p.62). Les autres diagnostics doivent nécessairement être réalisés par un professionnel.

Les diagnostics sont-ilségalement obligatoires pour les parties communes d’une copropriété

Oui, à cet égard, le syndic de copropriété doit tenir à la disposition des copropriétaires les diagnostics concernant leurs parties communes: amiante, plomb, état des risques naturels et technologiques, assainissement (ce dernier concerne toutefois rarement les copropriétés).

Le vendeur d’un lot doit faire réaliser un DPE pour ses parties privatives en s’appuyant sur les factures de chauffage de la copropriété si le chauffage est collectif. Dans ce cas, il est indispensable de demander au syndic de fournir les éléments nécessaires à l’établissement du diagnostic. Notez qu’à compter du 1erjanvier 2012, les immeubles équipés d’une installation collective de chauffage ou de climatisation devront faire réaliser un DPE qui concernera les parties communes, notamment l’enveloppe du bâtiment. Pour les immeubles de plus de 50lots, ce DPE sera toutefois remplacé par un audit énergétique.

Un acheteur peut-il faire insérer une clause suspensive dans le compromis de vente s’il manque un diagnostic

Rien n’interdit à l’acheteur d’exiger une telle clause si, au moment de la signature du compromis, le vendeur n’est pas en mesure de lui présenter la totalité des diagnostics requis. Cette clause stipulera, par exemple, que la vente deviendra caduque en cas de découverte de revêtements contenant du plomb. L’absence de certains diagnostics peut conduire à l’annulation de la vente ou à une réduction de prix (voir p.51).

Quels diagnostics un bailleur doit-il produire

Trois diagnostics doivent être délivrés au locataire par le bailleur: le DPE, l’état des risques naturels et technologiques (seulement dans certains secteurs) et, le cas échéant, le Crep (voir p.48 et49). Le résultat du DPE doit figurer dans toute annonce immobilière de vente ou de location, sous la forme d’une étiquette énergie présentant une note allant de A à G (décret n°2010-1662 du 28.12.10). Quand ils sont requis, ces diagnostics s’imposent à tout type de bailleur (propriétaire privé, organisme HLM, compagnie d’assurances…) qu’il loue un appartement ou une maison individuelle, qu’il s’agisse d’une location nue, d’une location meublée ou d’un logement de fonction. Mais le DPE n’est pas requis pour une location saisonnière ou un bail rural (loi Grenelle II, art. L. 134-3-1 du code de la construction et de l’habitation).

Attention, le bailleur ne peut, en aucun cas, faire supporter le coût d’un diagnostic immobilier à son locataire. Il doit en assumer seul la charge. Cette dépense est toutefois totalement déductible de ses revenus locatifs.

À quel moment le vendeur et le bailleur doivent-ils présenter les diagnostics

Le bailleur doit joindre au contrat de location un DDT complet (voir question précédente). Il en va de même lors du renouvellement du bail. En revanche, le DDT n’est pas requis en cas de reconduction tacite du contrat de location puisque celle-ci ne donne lieu à aucune nouvelle signature (bail ou avenant). L’état des risques naturels et technologiques n’a pas non plus à être annexé lors d’un renouvellement de bail dans la mesure où, selon la loi, ce diagnostic ne doit être fourni qu’à chaque changement de locataire.

Le vendeur, de son côté, doit produire un DDT complet lors de l’établissement du compromis de vente ou, au plus tard, lors de la signature de l’acte de vente. En pratique, mieux vaut faire établir les diagnostics requis le plus vite possible. Surtout le DPE qui doit être réalisé bien avant la signature du bail ou de l’acte de vente. Depuis le 1erjanvier 2011, toute annonce immobilière publiée dans la presse, sur internet ou présentée dans des vitrines d’agences, doit, en effet, mentionner la note de performance énergétique du logement.

Un diagnostic peut-il obliger le bailleur ou le vendeur à faire réaliser des travaux

Quatre diagnostics techniques n’ont été rendus obligatoires que dans le but d’informer les acheteurs et les locataires sur l’état du bien qu’ils vont occuper.

Ils n’imposent pas la réalisation de travaux. Il en va toutefois différemment du Crep, des dépistages de l’amiante et des termites et du contrôle de l’installation d’assainissement. Si un diagnostic met en évidence la présence de plomb dans un logement, le propriétaire doit prévenir les futurs occupants des lieux et réaliser des travaux pour éliminer tout risque pour leur santé, si l’état des revêtements est dégradé. Dans ce cas, le professionnel qui a réalisé le diagnostic doit remettre une copie du certificat au préfet qui peut obliger le propriétaire à agir. De même, si des traces d’amiante sont repérées, le préfet, qui doit aussi en être informé, peut demander au propriétaire de prendre les mesures appropriées. Si ce dernier n’agit pas, le préfet peut faire réaliser les repérages et les travaux nécessaires à ses frais. Le propriétaire qui vend un bien doit également prévenir la mairie ou le préfet si des termites sont repérés. Il peut être contraint de prendre des mesures de traitement préventif ou d’éradication. Enfin, si un diagnostic assainissement n’aboutit pas à un avis favorable, des travaux doivent être entrepris. Le propriétaire a 4ans pour mettre en conformité son installation. S’il vend son logement avant de l’avoir fait, c’est le nouveau propriétaire qui devra s’en charger dans un délai d’un an à compter de la date de l’acquisition du bien.

Comment trouver un bon professionnel

Près de 4 500 entreprises employant 6 500diagnostiqueurs proposent leurs services. Avec la multiplication des diagnostics obligatoires, le marché est en pleine croissance. Les professionnels sont régulièrement mis à l’index pour leur manque de compétences, notamment en matière de DPE. Pourtant, ils sont de plus en plus encadrés. Depuis le 1ernovembre 2007, les diagnostiqueurs doivent être certifiés par un organisme certificateur (Afaq-Afnor certification, Bureau Véritas certification…), lui-même mandaté par le Comité français d’accréditation (Cofrac). Le décret du 5septembre 2006 stipule que toute personne qui se déplace pour effectuer un diagnostic obligatoire (à l’exception de l’état des risques naturels et technologiques qui peut être fait par le vendeur ou le bailleur) doit être détentrice de cette certification. S’il s’agit d’un réseau de plusieurs salariés, chacun doit donc être certifié pour le diagnostic qu’il entend exercer. La certification est attribuée pour 5ans avec une vérification durant cette période. Le niveau de compétences des diagnostiqueurs devrait être renforcé par une réforme qui entrera en vigueur en 2012 (voir p.47). En attendant, avant de contacter un professionnel, vous pouvez vous renseigner auprès de l’un des deux syndicats de la profession: la Fédération interprofessionnelle du diagnostic immobilier (Fidi) ou la Fédération du diagnostic du bâti (Fneci). Il est également judicieux d’aller sur le site du ministère du Logement qui publie la liste de tous les diagnostiqueurs certifiés (voir encadré Pour en savoir plus).

Combien coûte un diagnostic immobilier

Les tarifs des diagnostiqueurs sont libres. Bailleurs et vendeurs ont souvent intérêt à faire jouer la concurrence en contactant deux ou trois professionnels et en leur demandant des devis. Pour un bailleur, l’établissement des trois diagnostics obligatoires coûte environ 300€. Pour un vendeur, le prix dépend du nombre de contrôles à réaliser. Le mesurage de la superficie du lot et l’état des risques naturels et technologiques peuvent éventuellement être réalisés par le propriétaire lui-même, mais les autres diagnostics doivent être confiés à des professionnels certifiés. Leurs tarifs varient en fonction de la région et de la superficie du logement. Globalement, le dossier de diagnostic technique coûte au minimum 400à 500€ pour un deux pièces, et peut grimper à plus de 1 000€ pour une maison.

Quelles sont les conséquences en cas d’erreur de diagnostic

Il arrive qu’un diagnostic soit incomplet ou erroné, le professionnel estimant, par exemple, qu’il n’y a pas de plomb dans la peinture, alors que des travaux ultérieurs en démontrent la présence. Dans ce cas, l’acheteur peut se retourner contre le vendeur pour obtenir une réduction du prix, voire l’annulation de la vente. Même s’il s’était protégé en insérant, dans le contrat de vente, une clause indiquant que l’acquéreur fait son affaire des éventuels défauts susceptibles d’apparaître, le vendeur de mauvaise foi ne peut s’exonérer de la garantie des vices cachés. La Cour de cassation en a décidé ainsi dans une affaire où un diagnostic erroné avait été présenté (cass. civ. 3e du 13.1.10, n°08-21677). Mais le vendeur a ensuite la possibilité demander réparation au diagnostiqueur. La responsabilité de ce dernier à l’égard de son client (bailleur ou vendeur) peut être engagée sur le terrain de la responsabilité contractuelle (art.1147 du code civil). Pour les fédérations professionnelles, le diagnostiqueur est responsable du travail qu’il exécute. La plupart du temps, l’affaire devra être portée en justice, en saisissant le tribunal d’instance si le litige est compris entre 4 000€ et 10 000€, ou le tribunal de grande instance, pour des litiges d’un montant supérieur.

Notez que c’est surtout la fiabilité des DPE qui, aujourd’hui, fait débat. Raison pour laquelle le gouvernement veut augmenter le nombre de paramètres à analyser pour réaliser ce diagnostic (voir encadré p.47). Un élément de la réforme que les professionnels accueillent plutôt favorablement. Car plus les documents seront précis, moins les risques d’erreur seront nombreux.

Quelles sont les sanctions pour le vendeur s’il ne réalise pas tous les diagnostics ou fournit des documents périmés

L’absence de DPE n’entraîne aucune sanction, puisque ce document a pour unique fonction d’informer les acquéreurs et les locataires sur la consommation d’énergie du logement. En revanche, ne pas produire certains autres diagnostics, notamment le Crep, les contrôles de l’amiante et des termites, peut être lourd de conséquences pour le vendeur. Si, après la vente, la santé d’un occupant du logement est affectée par la présence de plomb ou d’amiante, le propriétaire risque d’être mis en cause et poursuivi par l’acquéreur (art. L.1334-5 et suiv. et art. L. 1334-13 et suiv. du code de la santé publique). Il ne pourra pas s’exonérer de la garantie des vices cachés. Quant au notaire, s’il n’a pas rempli son devoir de conseil en vérifiant la présence et la validité des diagnostics, sa responsabilité pourra également être engagée. Plus généralement, si l’acheteur estime avoir subi un préjudice en raison d’un défaut du logement, il a la possibilité de demander l’annulation de la vente ou la diminution du prix, voire des dommages et intérêts. Mais il faudra porter l’affaire devant la justice. Compte tenu des sommes en jeu, la plupart du temps, le tribunal de grande instance sera compétent.

Colette sabarly

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