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Les effets de la nouvelle imposition des plus-values immobilières

Les effets de la nouvelle imposition des plus-values immobilières
Novembre 2011
Le Particulier n° 1066, article complet.
Auteur : VALIN-STEIN (Valérie)

À partir du 1er février 2012, les biens détenus depuis moins de 30 ans subiront l’impôt sur les plus-values immobilières. Il sera calculé selon un abattement progressif. Nos conseils pour adoucir l’impact de cette réforme.

La rentrée a mal commencé pour les propriétaires de résidences secondaires et les détenteurs d’immobilier locatif. En effet, la deuxième loi de finances rectificative pour 2011 (loi n° 2011-1117 du 19.9.11, JO du 20) a fortement durci le régime de taxation des plus-values immobilières. Mesure emblématique, la durée de détention au-delà de laquelle la cession d’un immeuble est exonérée a été doublée, passant de 15 à 30 ans. De plus, le mode de calcul de la plus-value est moins favorable qu’auparavant et le taux d’imposition est passé de 31,3 à 32,5 % (19 % plus 13,5 % de prélèvements sociaux). La revente d’une résidence principale reste, quelle que soit sa durée de détention, non imposable. Pour les particuliers concernés, cette réforme, qui prendra effet le 1er février 2012, est loin d’être négligeable. « J’ai le cas d’un immeuble acheté 200 000 € en 1998 et valant aujourd’hui 500 000 €. S’il est revendu en 2012, avant le 1er février, la taxe sur les plus-values s’élèvera à 15 925 €. Après cette date, elle atteindra 69 615 € », estime Me Jean-Michel Coquema, notaire membre du groupe Monassier.
Cette nouvelle donne fiscale pourrait contribuer à figer un marché immobilier déjà malmené par la crise économique et la récente remontée des taux d’intérêt. « Dans nos agences, 15 jours après l’annonce par François Fillon de la réforme sur les plus-values, près de 1 500 biens, sur un total de 40 000, avaient été retirés de la vente », note Laurent Vimont, président de Century 21 France. « De nombreux propriétaires envisagent de conserver leur appartement ou leur chalet quelques années supplémentaires et de le proposer à la location saisonnière », confie, pour sa part, Grégory Monod, président de la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim) des Savoie, deux départements dans lesquels les résidences secondaires représentent plus de 20 % du parc immobilier.
Si reporter la cession d’un bien pour minorer, voire effacer, la plus-value est effectivement une solution, il en existe d’autres. Par exemple, vendre avant le 1er février prochain le bien à un tiers ou à une société civile immobilière (SCI) dans laquelle vous êtes associé, ou encore le donner à vos enfants. Le point sur cette réforme et nos conseils pour trouver la stratégie la mieux adaptée à votre patrimoine.

Que modifie la réforme ?

La mesure la plus marquante est, sans conteste, le doublement des délais d’exonération. Avant la réforme, un vendeur ne payait pas d’impôt sur les plus-values dès lors qu’il possédait le bien depuis plus de 15 ans. À compter du 1er février 2012, il faudra patienter 30 ans. Aussi, les modalités de calcul de l’abattement pour durée de détention ont été remaniées. « Avant la réforme, le système d’abattement était linéaire : 10 % par an à compter de la 6e année de détention. Désormais, il devient progressif : 2 % de la 6e à la 17e année, 4 % les 7 années suivantes et 8 % les 6 suivantes. Cette progressivité est très défavorable au contribuable », regrette Me Coquema. Pour preuve, au bout de 15 ans, l’abattement n’atteint que 20 % du montant de la plus-value. Par ailleurs, l’abattement fixe de 1 000 € qui venait minorer l’assiette de calcul de la plus-value est supprimé.

Quand la réforme entre-t-elle en application ?

La réforme s’appliquera aux contrats de vente signés à partir du 1er février 2012. Par exception, les apports d’immeubles à une SCI familiale sont soumis aux nouveaux abattements depuis le 25 août 2011. « Apporter un immeuble à une SCI était, jusqu’à cette date, une bonne façon de purger la plus-value existante, car l’apport étant assimilé à une vente, la nouvelle plus-value ne court qu’à compter de la date de l’apport. Mais la ficelle a dû paraître un peu grosse au fisc, qui, du coup, a anticipé l’entrée en vigueur de la réforme pour ce type d’opération », constate Me Coquema. Quant à l’abattement fixe de 1 000 €, il est supprimé depuis le 21 septembre 2011. « Le texte ne prévoyant rien, on considère que c’est le droit commun qui s’applique. L’abattement a disparu le lendemain de la publication de la loi au Journal officiel, c’est-à-dire le 21 septembre dernier », explique Me Frédéric Roussel, notaire et membre du Conseil supérieur du notariat (CSN).

Quelles ventes sont exonérées ?

La réforme n’a pas remis en cause l’exonération dont bénéficie la vente d’une résidence principale. Pour le fisc, la résidence principale répond à une définition très stricte : c’est votre résidence habituelle et effective. Si vous êtes en activité et si vous vivez et scolarisez vos enfants en région parisienne, vous ne ferez pas passer votre maison de Perros-Guirec (22) ou votre chalet de Megève (74) pour votre résidence principale ! Pas d’inquiétude, en revanche, si vous occupez déjà votre nouvelle résidence principale alors que l’ancienne n’est pas encore vendue. Le fisc considère que l’exonération demeure acquise si la vente intervient dans un délai normal (un an) et si, pendant ce temps, le bien n’a été ni loué ni occupé gratuitement. L’exonération englobe aussi les dépendances de la résidence principale. Elles peuvent être cédées à un acquéreur distinct de celui de la résidence principale, si le délai entre les deux ventes n’excède pas un an. En revanche, l’ex-résidence principale d’une personne âgée placée dans une maison de retraite n’est pas exonérée. À noter qu’un amendement à la loi de finances pour 2012 propose de rétablir l’exonération des plus-values en cas de première cession d’une résidence secondaire pour les ménages qui ne sont pas propriétaires de leur résidence principale (voir p. 10).

Comment se calcule la plus-value immobilière ?

C’est le notaire qui détermine le montant de la plus-value et de l’impôt à payer, et qui retient le montant de celui-ci sur le prix de vente qu’il vous verse. Cependant, il peut être judicieux dans certains cas de calculer vous-même, en amont, la plus-value imposable en faisant la différence entre le prix de vente du bien et sa valeur d’entrée dans votre patrimoine. Cette dernière correspond au prix d’achat majoré des frais d’acquisition à titre onéreux (honoraires du notaire, taxes…) retenus pour leur valeur réelle ou forfaitaire (7,5 % du prix d’acquisition) et de certains travaux réalisés dans le bien depuis son acquisition : exclusivement ceux de construction, de reconstruction, d’agrandissement et d’amélioration – réfection de la toiture, création d’une salle de bains, par exemple (voir notre simulateur de calcul de la plus-value sur leparticulier.fr, Outils pratiques). Attention, vous ne devez pas les avoir déjà déduits de votre revenu global ni de vos revenus catégoriels (revenus fonciers, notamment). En pratique, un propriétaire bailleur qui a imputé des travaux d’amélioration sur ses loyers ne pourra pas en tenir compte dans le calcul de sa plus-value. Les travaux sont retenus soit pour leur montant réel, sur présentation de factures, soit forfaitairement, pour 15 % du prix d’acquisition.
Mais, parfois, le calcul de la plus-value immobilière s’avère plus complexe que prévu. Par exemple, si le vendeur ne connaît pas la valeur d’entrée du bien dans son patrimoine. « Cela arrive dans les successions modestes, qui n’ont pas été déclarées, ou quand les familles n’ont pas effectué d’attestation notariée de transfert de propriété après décès. Supposons que, à la suite du décès du premier parent il y a moins de 30 ans, la succession n’ait pas été réglée et que le parent survivant soit resté dans les lieux. À son décès, les enfants se retrouvent en indivision. Lorsqu’ils décident de vendre, la trace de la preuve de l’origine de la propriété, sa valeur à la date du premier décès se perd », explique Me Roussel. La deuxième loi de finances rectificative pour 2011 précise que la valeur à retenir est la valeur vénale réelle à la date d’entrée dans le patrimoine du cédant, d’après une déclaration détaillée et estimative des parties. Un montant qu’il sera, en pratique et malgré cette précision, difficile d’évaluer. « La base de données des notaires ne remonte qu’au début des années 1990 », rappelle Me Frédéric Labour, notaire à Corbeil-Essonnes (91). De toute façon, la valeur d’un bien varie sensiblement suivant son état, et cette information ne figure pas dans les bases de données notariales.
Une autre situation est susceptible de compliquer le calcul de la plus-value : lorsqu’un immeuble acheté en bloc est revendu ensuite par appartements. « La vente par lots implique de mettre l’immeuble en copropriété et de faire appel à un géomètre expert qui affecte, à chaque appartement, un nombre de tantièmes de copropriété. On peut s’en servir pour attribuer une valeur à chaque appartement, à partir de la valeur globale d’achat. L’essentiel est de pouvoir justifier d’un critère de répartition mathématique », conseille Me Christophe Villin, notaire à Dinan (22).

Comment éviter ou minorer la taxation des plus-values ?

La première solution est de passer chez le notaire avant la date butoir du 1er février 2012. Compte tenu du délai – de 2 à 3 mois –  nécessaire entre la promesse de vente et l’acte définitif, mieux vaut ne pas tarder. « On prévoit de 10 à 15 jours pour obtenir un certificat d’urbanisme et un renseignement hypothécaire, et 2 mois pour purger le droit de préemption urbain des communes et celui des sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural (Safer). S’il n’y a ni droit de préemption ni condition suspensive d’obtention du crédit, on peut être prêt en 3 à 4 semaines », explique Me Coquema. Sauf exception, vous avez donc jusqu’au mois de novembre pour trouver un acheteur. Toutefois, vendre rapidement n’est pas forcément la meilleure solution, notamment si le bien est loué. « Lorsque l’on vend un bien occupé, il y a toujours une décote, variable suivant la durée du bail restant à courir, mais qui peut atteindre au moins 10 %. Il ne faut pas oublier non plus que l’on se coupe d’une part importante des acquéreurs, ceux qui achètent pour occuper le logement », prévient Sébastien de Lafond, Pdg de Meilleursagents.com. Attention, si vous avez bénéficié d’une fiscalité spécifique (dispositifs Borloo, Robien ou Scellier, par exemple), la totalité des avantages accordés sera remise en cause si vous ne respectez pas la durée minimale de détention (9 ans) exigée par le législateur.
La seconde solution, si vous ne voulez pas vous démunir du bien immédiatement, consiste à le céder à une SCI dans laquelle vous êtes associé. « L’entrée en vigueur de la réforme au 25 août 2011 ne vise que les apports en SCI, et non les ventes », rappelle Me Coquema. Cela vous permettra de purger la plus-value antérieure. Mais attention, certaines précautions s’imposent, car l’administration peut évoquer l’abus de droit si vous recherchez une finalité exclusivement fiscale et si vous obtenez cet avantage par une application tendancieuse des textes. La sanction est lourde, puisque la majoration d’impôt peut atteindre 80 %. « Pour réduire le risque d’être suspecté d’abus de droit, il serait souhaitable d’être en mesure de prouver que la cession à une SCI répond d’abord à une stratégie patrimoniale. Il serait donc préférable que les propriétaires du bien vendu et les associés de la SCI ne soient pas exactement les mêmes », conseille Lionel Saint-Georges Chaumet, directeur général d’Aforge Finance. Ce sera, par exemple, le cas si une fois le bien vendu à la SCI, vous faites entrer vos enfants dans le capital. « Il est possible de démembrer, puis de donner les parts, les parents gardant l’usufruit et les enfants devenant nus-propriétaires. Rien n’empêche d’ailleurs, après un délai raisonnable, de 2 à 3 ans, de revendre le bien ou des parts à un tiers et de répartir le produit de la cession entre parents et enfants », explique Me Murielle Gamet, notaire à l’étude Cheuvreux. Certains professionnels suggèrent qu’à l’issue de la vente les parents récupèrent l’intégralité des fonds grâce à une convention de quasi-usufruit. Ce type de montage doit être manié avec prudence, compte tenu des risques de redressement qui pèsent sur une telle opération dès lors que son intérêt patrimonial n’est pas établi. La vente d’un bien à une SCI pour dégager des liquidités est moins risquée, puisque vous pouvez opposer au fisc un véritable intérêt patrimonial : le réinvestissement de ces sommes dans un autre placement. Quoi qu’il en soit, avant de céder le bien à une SCI pour limiter les effets de la plus-value, vérifiez que le jeu en vaut la chandelle. En effet, aux frais d’achat par la SCI – comptez 14 000 € pour un bien de 200 000 € – s’ajoutent de 1 000 à 3 000 € de frais de rédaction des statuts si la société est créée pour l’occasion.
Autre option. Supposons que vous partagiez votre temps entre votre résidence principale, à Paris, et votre résidence secondaire, à Arcachon (33), que vous envisagez de vendre dans 5 ans. Vous pouvez en faire votre résidence principale, votre appartement parisien devenant votre résidence secondaire. Il faudra alors pouvoir justifier d’une occupation effective. Et si vous ne passez que 3 mois par an en Aquitaine, vous ne pourrez pas prouver qu’il s’agit de votre résidence principale. En revanche, si vous passez autant de temps dans chaque résidence, vous pouvez jouer le jeu : vous changez de domiciliation aux services des impôts, vous vous inscrivez sur les listes électorales et êtes en mesure de justifier de consommations (eau, électricité…) prouvant une occupation de longue durée. 
Dernière piste pour échapper à la taxation : la donation du bien immobilier. Dans ce cas, en effet, la plus-value sous-jacente n’est pas taxable. Les droits de donation sont calculés d’après la valeur du bien, déduction faite des abattements fiscaux : pour 2011, 159 325 € par enfant et par période de 10 ans. Vous pouvez ne donner que la nue-propriété du bien si vous souhaitez continuer à l’occuper ou à percevoir des loyers. La plus-value ne sera alors gommée qu’à hauteur de la valeur donnée en nue-propriété, ce qui n’est déjà pas si mal…

Valérie Valin-Stein


Mots-clés :

EXONERATION FISCALE , PLUS-VALUE IMMOBILIERE , RESIDENCE PRINCIPALE




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