Toute l’information juridique et patrimoniale
pour prendre les bonnes décisions
Accueil > Immobilier > Copropriété > Résultats de notre enquête par postes de charges

Résultats de notre enquête par postes de charges

Novembre 2011
Le Particulier n° 1066, article complet.
Auteur : JUERY (Françoise)

Chauffage et eau chaude sanitaire

Le gaz, grand gagnant du tiercé thermique

L’augmentation du chauffage a été plus forte que l’inflation en 2010. Mais ce n’est pas le fait d’un hiver plus rigoureux. Le relevé national des « degrés-jours unifiés », mesurant la rigueur de la saison froide (écart entre la température d’une journée donnée et un seuil de température-étalon) a peu varié entre les saisons de chauffe 2009 et 2010, le volume d’énergie consommé n’ayant sans doute pas évolué considérablement d’une année sur l’autre. De plus, il est encore trop tôt pour que le Grenelle de l’environnement ait produit des effets. Peu de travaux d’isolation ou d’installations de chauffage utilisant des énergies renouvelables ont été réalisés. Certes, la prise de conscience due à la médiatisation du Grenelle de l’environnement a pu permettre de minimiser la consommation d’énergie dans certains immeubles où l’on a réduit la période de chauffe et fixé avec le chauffagiste un seuil de température à ne pas dépasser. Mais, globalement, l’effet de ces comportements vertueux sur le volume de consommation reste marginal et l’augmentation enregistrée reflète avant tout celle des prix des énergies.
La hausse des prix de l’énergie a frappé de plein fouet les copropriétés chauffées au fioul. En revanche, elle est moins élevée pour celles utilisant d’autres énergies qui sont moins sensibles à la hausse des cours pétroliers. Par ailleurs, la part de la facture liée à l’abonnement a été moins affectée par l’inflation. Il n’est donc pas surprenant que les immeubles chauffés au fioul aient subi, et de loin, la plus forte hausse (+ 13,94 %), ce qui fait de ce mode de chauffage, devançant le chauffage urbain de plus d’un euro par m² et par an, le plus coûteux, en 2010. Le gaz est le moins cher avec, par m² et par an, 2,20 € d’écart par rapport au chauffage urbain et 3,29 € par rapport au fioul. Mais les tarifs des fournisseurs alternatifs, plus attractifs que ceux de GDF, font chuter la moyenne, les copropriétés restées fidèles au fournisseur historique subissant une charge supérieure à cette moyenne.
Par ailleurs, le coût du chauffage dépend du niveau d’isolation du bâtiment, le plus souvent lié à sa date de construction : si, par m² et par an, les immeubles édifiés après 1988 dépensent moins de 6 € pour leur chauffage, ceux construits entre 1948 et 1974 dépassent les 12 € et ceux d’avant 1948, 13 €, tandis que les bâtiments de la période 1975-1987 se situent autour de 10 €. Quant à la situation géographique de l’immeuble, même si elle influe sensiblement sur sa facture énergétique, son impact est moindre que celui du niveau d’isolation : 14,12 € par m² et par an à Paris, la valeur la plus élevée, contre 8,82 € par m² et par an en Paca, la région la plus chaude de France.
> Eau chaude sanitaire : des données comptables souvent déconnectées de la réalité. La plupart des équipements de chauffage collectif produisent l’eau chaude sanitaire (ECS) distribuée dans l’immeuble. Le coût de réchauffage de l’eau devrait donc suivre la même évolution que celle du chauffage. Et le plan comptable voudrait que l’on distingue entre le prix de la fourniture d’eau froide à réchauffer et le coût de son réchauffage pour la transformer en ECS. Or ce principe n’est pas appliqué par tous les comptables des syndics. Par ailleurs, si l’immeuble est équipé de compteurs individuels d’eau chaude, le cumul des indices relevés sur ces appareils permet de connaître la quantité d’eau chaude consommée mais non la quantité produite (tenant compte du stockage dans les ballons et du cheminement dans les canalisations). Pour cela, il faut que la chaufferie soit munie d’un compteur général spécifique à la production d’eau chaude, ce qui est peu fréquent et pourtant indispensable si l’on veut suivre l’évolution des consommations. En l’absence de compteur général d’eau chaude et de compteurs individuels, il est impossible de distinguer entre la part de combustible consacrée au chauffage proprement dit et celle dédiée au réchauffage de l’eau. D’où une tenue des documents comptables très disparate, indiquant de manière séparée ou non le prix du chauffage de l’immeuble et celui du réchauffage de l’eau, ou incluant, ou non, le coût de l’eau froide. Enfin, la valorisation au m3 du réchauffage de l’eau est souvent arbitraire et déconnectée de la réalité. Il arrive qu’elle ne soit pas révisée durant plusieurs années, tandis que le coût de l’énergie subit de fortes variations. Tous ces facteurs rendent les comparaisons entre immeubles difficiles et hasardeuses et les conseils syndicaux ont tout intérêt à examiner ce poste au plus près afin de discerner ce qu’il prend réellement en compte.

Personnel salarié

Des emplois de plus en plus coûteux

La hausse, en 2010 par rapport à 2009, de 3,36 % des salaires et cotisations sociales des gardiens à demeure ou employés d’immeuble, supérieure à l’inflation, est liée aux trois revalorisations conventionnelles intervenues entre mi-2008 et fin 2010. Cumulées, elles avoisinent 5 %. La profession, bien défendue par ses syndicats, bénéficie d’une augmentation constante des salaires, de sorte qu’un gardien à service complet peut débuter avec un salaire brut mensuel de 2 000 €, auxquels s’ajoutent les cotisations patronales. « Nombreuses sont les copropriétés qui se posent la question du remplacement de leur gardien par un prestataire de services, surtout dans les immeubles de moins de 80 lots où l’hypothèse est envisageable. Mais, sauf en cas de départ spontané du salarié, peu franchissent le pas car le licenciement est synonyme de versement d’une indemnité conséquente. Ces ruptures ne sont donc pas assez nombreuses pour avoir un impact sur ce poste de charges au niveau national », affirme Arnaud Delacour, juriste en droit social pour le réseau immobilier Foncia. D’autant que, pour réaliser de substantielles économies, il faut accepter de limiter les services rendus afin de réduire le temps de présence du prestataire par rapport aux permanences du gardien auquel il va se substituer.
Les copropriétés semblent assez bien gérer l’adéquation entre la taille de l’immeuble et le niveau de prestations, et donc de salaire. Il n’y a pas de différence de coût très conséquente entre les immeubles de 20 à 40 lots dont la charge, par m² et par an, est la plus pesante (9,27 €) et ceux de plus de 60 lots où elle est la plus légère (7,53 €). Les immeubles de moins de 20 lots parviennent même au chiffre honorable de 8,66 €, mais c’est sans doute la catégorie qui hésite le moins à se séparer de son gardien lorsque l’occasion s’en présente. À Paris, le coût du personnel (12,25 € par m² et par an) est deux fois plus élevé que dans les autres régions (6,70 €), ce qui ne signifie pas que le niveau des salaires y est double mais que les salariés provinciaux sont plus souvent  employés à temps ou à service partiel.

Entretien des parties communes

L’absence d’entretien génère de multiples petites réparations

Cette catégorie regroupe les petites réparations, comme l’intervention d’un plombier sur une canalisation engorgée, et l’ensemble des contrats de maintenance des équipements qui n’entrent pas dans les postes de dépenses identifiés par ailleurs (chauffage et production d’eau chaude, ascenseurs, compteurs d’eau…). On y trouve donc les contrats de maintenance portant sur le nettoyage des parties communes (s’il n’est pas assuré par un salarié de l’immeuble), la ventilation, le contrôle d’accès à l’immeuble, la dératisation… Si ces dernières dépenses semblent plutôt bien maîtrisées, car surveillées par les syndics et conseils syndicaux et de plus en plus souvent renégociées, les petites réparations ponctuelles tirent ce poste à la hausse. Deux facteurs se conjuguent : dans nombre de copropriétés, qui négligent les travaux préventifs ou repoussent l’échéance de gros travaux devenus nécessaires, on constate une multiplication des petites interventions. S’ajoute le coût de la main-d’œuvre qui ne cesse de s’alourdir dans l’ensemble de l’Hexagone. Les différences entre Île-de-France et province sont, toutefois, toujours sensibles : la moyenne se situe, par m² et par an, à 6,89 € en petite couronne parisienne, et à 5,83 € en Rhône-Alpes.

Syndic et frais administratifs

Une hausse à double détente

Les résultats de notre enquête ne permettent pas de juger de l’application de l’arrêté Novelli, entré en vigueur pour les contrats de syndics conclus après le 1er juillet 2010. Rappelons que ce texte oblige les professionnels à réintégrer dans leur forfait de base les prestations particulières, que certains avaient tendance à extraire pour pouvoir les facturer en sus, étoffant ainsi leurs honoraires. Cependant, l’évolution raisonnable de ce poste s’est accompagnée d’une hausse assez substantielle du montant unitaire des prestations particulières, comme le montrent les résultats de notre enquête sur les tarifs des syndics, publiée en avril 2011 (n° 1060 du Particulier). Les syndics ont augmenté sur leurs contrats les montants des prestations hors forfait de près de 10 %, pour l’exercice 2011, afin, sans doute, de compenser le manque à gagner. Vraisemblablement, la hausse de ce poste sera donc nettement plus accentuée sur l’exercice en cours. Sauf pour les copropriétés particulièrement vigilantes qui auront renégocié le montant de certaines prestations facturées par leur syndic et également réduit leur volume.
Quant aux prestations individua­lisées, elles ne figu­rent pas (à tort) dans la comptabilité des copropriétés. Elles apparaissent pourtant dans les contrats de syndic. Ainsi, les frais d’établissement de l’état daté, de fourniture du règlement de copropriété, du carnet d’entretien… sont imputés directement aux vendeurs de lots, venant arrondir, en toute discrétion, les honoraires des syndics.

Consommation d’eau

Attachez-vous au volume utilisé et non au prix de l’eau

En 2010, le prix moyen de l’eau s’est élevé à 3,17 € TTC par m3. Mais le prix du m3 varie du simple au triple d’une commune à l’autre (voir www.prixdeleau.fr). Il n’est donc pas surprenant que le coût de l’eau froide, par m² et par an, soit très disparate selon les régions. Certes, vous ne pouvez pas négocier le prix de l’eau. Tout au plus, est-il parfois possible de faire baisser un peu le prix du m3 en demandant une exonération de la redevance d’assainissement (qui représente, en moyenne, de 30 à 40 % du prix de la fourniture d’eau) sur la part destinée à l’arrosage des espaces verts (à condition d’installer un branchement réservé à cet usage, un compteur dédié ne suffit pas) ou un dégrèvement de cette redevance, en cas de fuite ayant généré une perte importante. Ces consommations n’engendrent pas, en effet, de rejet d’eau usée dans le réseau et ne nécessitent pas d’assainissement (art. R. 2333-123 du CGCT).
En outre, la facture d’eau dépend fortement des habitudes de consommation. Si Paris et la petite couronne affichent les prix les plus élevés, ce n’est pas dû seulement au coût de l’eau mais aussi au taux d’occupation des logements qui est plus important. Deux immeubles similaires peuvent avoir un volume de consommation très différent. C’est ce volume qu’il faut s’efforcer de faire baisser, en traquant les fuites ou en posant des compteurs d’eau. Notre enquête indique que la présence de ces compteurs minore la facture d’eau de 40 % ! Réguler l’arrosage des espaces verts ou récupérer les eaux de pluie pour cet usage sont aussi des pistes intéressantes.

Ascenseurs

La renégociation du contrat de maintenance peut être très payante

Le contrat de maintenance constitue l’essentiel de ce poste de dépense. La consommation électrique et l’éventuel abonnement téléphonique pour assurer le service de téléalarme ou de télésurveillance représentent une part mineure. Les ascenseurs équipant les immeubles construits avant 1948 coûtent à peine plus cher aux copropriétaires en frais de fonctionnement et de maintenance que ceux des immeubles les plus récents : 2,83 €, par m² et par an, contre 2,73 € pour ceux construits après 2005. Ce lissage de la tarification peut être dû aux travaux rendus obligatoires sur les ascenseurs anciens, l’occasion d’une mise en concurrence de l’ascensoriste en place et les propositions de rénovation s’accompagnent toujours d’une offre de maintenance. Si les petits immeubles paient des charges d’ascenseur un peu plus élevées (3,31 € par m² et par an pour moins de 20 lots), l’écart n’est guère sensible avec les immeubles de 20 à 40 lots (2,92 € par m² et par an). Les résidences comptant plus de lots sont, en général, dotés d’ascenseurs supplémentaires, d’où des coûts en plus. L’économie d’échelle ne devient conséquente qu’au-delà de 60 lots : 2,05 € par m² et par an.
Le contrat de maintenance est à contrôler en priorité car ce poste peut représenter un important gisement d’économie. Le service technique de Foncia, qui s’est livré au dépouillement des contrats de maintenance de plus de 15 000 appareils entretenus par les quatre majors de l’ascenseur (Otis, Koné, Schindler et Thyssen), a constaté, à un instant donné, une amplitude des coûts de maintenance allant de 1 à 3, voire de 1 à 8 selon le type d’installation concerné (capacité de l’ascenseur et nombre de niveaux desservis). Bien sûr, en Île-de-France, où la main-d’œuvre est coûteuse, les déplacements difficiles et donc facturés plus cher, logiquement, les frais de maintenance sont les plus élevés (3,17 € par m² et par an à Paris, contre 2,01 € dans la région Pays de la Loire), mais ce n’est pas la seule explication. Une concurrence locale plus ou moins exacerbée influe aussi sur le niveau des prix. « Ainsi, dans les zones frontalières où les offres italiennes ou espagnoles sont présentes, le montant des contrats peut être raboté de 20 à 30 % par rapport à la moyenne », souligne Christian Michelet, directeur technique de Foncia. En général, même si les quatre « grands » ascensoristes tiennent encore l’essentiel du marché, là où des acteurs indépendants commencent à remporter des contrats, les prix sont entraînés à la baisse.
Quel que soit l’ascensoriste retenu, les copropriétés qui doivent achever la mise en conformité technique de leur(s) ascenseur(s) avant l’échéance du 3 juillet 2013 – date limite pour la réalisation de la 2e tranche de travaux obligatoires – allégeront sensiblement leurs charges de l’année si elles pensent à réclamer à l’ascensoriste la gratuité de la maintenance pour les 6 ou 12 mois suivant son intervention. Si l’ampleur de la rénovation le justifie, le service après vente doit être assuré à titre gracieux comme il est d’usage sur tout matériel neuf ou révisé.

Assurance multirisque

Des coûts différenciés selon les régions, la taille et le nombre des sinistres déclarés dans les immeubles

La hausse de 3,33 % des primes d’assurance, de 2009 à 2010, masque des disparités, leur calcul faisant appel à de multiples paramètres. À commencer par les résultats financiers des assureurs : si le ratio indemnités versées/primes encaissées se dégrade et que leurs placements dégagent de bons rendements, les primes restent plutôt stables. À l’inverse, lorsque les deux paramètres se conjuguent pour minorer les résultats des assureurs, les primes en subissent le contrecoup. S’ajoutent à cela les arbitrages des professionnels sur certains produits ou segments de marché. « Covea, un acteur important, a pris le parti de résilier les contrats des bâtiments de moins de 2 000 m2. Les syndicats de copropriétaires concernés doivent se tourner vers d’autres assureurs moins sélectifs, mais, souvent, ceux-ci imposent une majoration de prime », explique Frédéric Vassal de SA2B, courtier auprès des administrateurs de biens. Certains professionnels appliquent des majorations de primes de 20 à 40 % pour décourager les copropriétés qui n’entrent pas dans leur cible. Quel que soit l’assureur, les immeubles de petite superficie sont défavorisés car la plupart des professionnels ont fixé leur prime plancher à 1 800 €, un montant pénalisant. Par ailleurs, même si la fréquence réelle des sinistres n’est pas en augmentation, les montants d’indemnisation, essentiellement liés au coût de main-d’œuvre, ne cessent de progresser et, crise aidant, on assiste à une multiplication de déclarations portant sur des sinistres mineurs, autrefois non déclarés. Ce qui aggrave le taux de sinistralité des immeubles. Or, le niveau de la prime d’assurance est fortement lié à la sinistralité subie par l’immeuble au cours des 36 mois précédant la conclusion ou la révision de son contrat.

Dossier réalisé par Françoise Juéry

 


Mots-clés :

ASCENSEUR , ASSURANCE MULTIRISQUE HABITATION , CHARGE DE COPROPRIETE , CHAUFFAGE , CONCIERGE , CONTRAT DE MAINTENANCE , EAU




Outils pratiques :

Bannière Choix patrimoniaux

Bien choisir votre assurance vie
Un expert vous accompagne pour optimiser votre fiscalité, anticiper la transmission de votre patrimoine et préparer votre retraite

Recommandé par

Votre adresse est conservée par le Particulier, pour en savoir plus / se désinscrire

Bannière Tous simulateurs 1000*104

Bannière e-Particulier