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Le congé pour vente donné au locataire

Le congé pour vente donné au locataire
Novembre 2011
Le Particulier n° 1066, article complet.
Auteur : TUGNY (Diane de)

La loi : un propriétaire bailleur qui souhaite son bien libre de tout occupant doit adresser un congé à on locataire au moins 6 mois avant la fin du bail. Ce courrier vaut offre de vente au profit du locataire, qui a 2 mois pour l’accepter. S’il refuse, le congé prend effet et il doit vider les lieux à la date d’expiration du bail (art. 15 de la loi n° 89-462 du 6.7.89). La jurisprudence : les juges peuvent être amenés à annuler un congé pour vente, s’il est irrégulier. C’est le cas, par exemple, lorsque les délais et la forme imposés par la loi n’ont pas été respectés ou lorsqu’il y a eu fraude, le propriétaire n’ayant pas l’intention réelle de vendre.

Je possède l’usufruit d’un bien immobilier. Puis-je, seul, donner congé au locataire qui le loue ? Non

Le congé est adressé à chaque locataire par tous les propriétaires

Pour être valable, un congé pour vente doit être donné au locataire par le propriétaire. La situation est toutefois plus complexe s’il y a plusieurs propriétaires ou plusieurs locataires.

Le ou les auteurs du congé

Si la propriété d’un bien est démembrée, le congé pour vente doit être signé à la fois par l’usufruitier et par le nu-propriétaire. Ainsi, le congé donné par une femme qui partageait la nue-propriété d’une maison avec ses enfants et en était seule usufruitière a été annulé, car il n’avait pas été signé par tous les intéressés (CA d’Aix-en-Provence du 21.5.10, n° 08/11955). Lorsqu’un bien appartient à plusieurs personnes en indivision, le congé nécessite l’accord des propriétaires détenant, au moins, les deux tiers des droits indivis (art. 815-3 du code civil). Il peut alors être délivré par un indivisaire en accord avec les autres (art. 13 b de la loi du 6.7.89), mais pas par un indivisaire au nom de l’indivision, qui n’est pas une entité juridique. Le congé doit mentionner le nom de chaque indivisaire. Si cette mention fait défaut, les indivisaires peuvent saisir la justice pour demander la régularisation du congé (cass. civ. 3e du 16.9.09, n° 08-13701).

Les destinataires du congé

Un congé pour vente doit être adressé séparément à chaque locataire nommé dans le contrat de location. Lorsqu’un locataire a signé seul un bail et s’est ensuite pacsé ou marié sans en informer son propriétaire, le congé qui lui est délivré vaut aussi pour son conjoint (art. 9-1 de la loi du 6.7.89). Et, en cas de litige, c’est au locataire d’apporter la preuve qu’il avait bien informé le propriétaire de sa nouvelle situation (cass. civ. 3e du 19.10.05, n° 04-17039). Lorsque des locataires vivent en concubinage, il n’est pas nécessaire d’adresser un congé à celui qui n’a pas signé le bail (CA de Toulouse du 15.5.07, n° 05/06626).

Dans le congé pour vente à envoyer à mon locataire, dois-je mentionner le garage qui est loué avec l’appartement ? Oui

Tous les biens loués, logement et annexes, font l’objet du congé

Le congé pour vente contient une offre de vente pour le locataire. Il doit être précis et mentionner tous les éléments compris dans le bail, afin que le locataire sache clairement que le bien proposé à la vente est celui qu’il loue. Sinon, il peut demander au juge de constater que le congé n’est pas valable. Lorsque le congé est annulé, tout se passe comme s’il n’avait jamais été délivré : le bail est reconduit, l’expulsion et le paiement d’indemnités d’occupation ou de dommages-intérêts ne sont plus autorisés (CA de Paris du 1.3.11, n° 10/01424).

Tous les éléments du bail doivent être désignés

Par exemple, un congé pour vente qui omettait de préciser l’existence d’un parking et d’une cave, alors qu’ils étaient stipulés dans le contrat de bail, n’a pas été jugé valable (cass. civ 3e du 28.4.09, n° 08-14037). La cour a également annulé un congé qui ne faisait pas référence à une cave. Le propriétaire avait pourtant confié la rédaction du courrier à un huissier. Mais celui-ci avait commis une erreur en se contentant de donner congé pour « les locaux faisant l’objet du contrat de location » (CA de Paris du 17.3.09, n° 08/01178). Dans une autre affaire, les juges ont estimé qu’un propriétaire aurait dû préciser dans sa lettre que les W.-C. de service situés sur le palier, pourtant mentionnés dans le contrat de location, ne faisaient pas partie de l’offre de vente, car ils constituaient une partie commune (CA de Paris du 1.3.11, précité). Un congé qui, à l’inverse, faisait référence à une annexe non désignée dans le bail (une cave) a également été invalidé en justice (CA de Paris du 11.3.10, n° 08/08164).

Le congé doit permettre d’identifier les lieux

Le congé pour vente doit préciser, sous peine de nullité, le prix, les conditions et l’objet précis de la vente (art. 15-II de la loi du 6.7.89 et art. 1129 du code civil). Ainsi, un congé donné pour « l’appartement et ses accessoires » a été jugé nul en l’absence de précisions sur les accessoires (CA de Paris du 3.10.06, n° 05/06287). Les juges ont aussi invalidé un congé dont l’imprécision était telle (le descriptif était différent de celui du bail) qu’il ne permettait pas au locataire d’être sûr que l’offre concernait le bien qu’il louait (CA de Paris du 1.2.07, n° 05/15376). Même conclusion dans une affaire où le congé mentionnait des numéros de lot et d’étage différents de ceux portés dans le bail. Le propriétaire tentait de faire valoir que le bail avait été mal rédigé et que le congé concernait bien les locaux loués, mais en vain (CA de Paris du 19.12.06, n° 05/06555). Une erreur regrettable, car le propriétaire n’est pas obligé de préciser le numéro du lot de copropriété dans son congé (CA de Paris du 30.1.07, n° 05/13718) ! Notez qu’il n’est pas non plus tenu, à ce stade, de communiquer les millièmes de copropriété du lot, la surface des lieux, ni le règlement de copropriété (CA de Toulouse du 20.4.04, n° 03/01663).

Le propriétaire nous demande le double de la valeur de sa maison dans son congé pour vente. Peut-on contester ce congé ? Oui

Si le motif n’est pas réellement la vente, le congé pourra être annulé

Un congé délivré sans réelle intention de vendre n’est pas valable. Il arrive, en effet, qu’un propriétaire prétende vendre son bien, alors qu’il souhaite, en fait, le récupérer pour le louer plus cher. C’est au locataire de prouver qu’il y a fraude pour faire annuler le congé (cass. civ. 3e du 16.9.09, n° 08-13701).

Un prix prohibitif ou l’absence de démarches sont suspects

Si le prix de vente proposé au locataire dans le congé, peut se situer dans la fourchette haute, il ne doit pas être rédhibitoire. Un prix beaucoup trop élevé laisse penser que le propriétaire n’a pas l’intention de vendre mais de dissuader le locataire d’acheter. Les juges ont ainsi sanctionné un bailleur qui avait demandé, dans son congé, un prix de 60 % supérieur à ceux du marché pour une maison nécessitant d’importants travaux (CA de Versailles du 15.9.09, n° 08/06339). Ils ont également jugé excessif le tarif de 16 407 € le m2 pour un appartement parisien, alors que dans le quartier les biens se vendaient plutôt entre 6 000 et 12 000 € le m2 et que ce logement présentait des défauts : bruit, vibrations du RER et absence de parking (cass. civ. 3e du 04.5.11, n° 09-72396). En revanche, une surévaluation du prix de 20 % ne semble pas abusive (CA de Paris du 15.4.08, n° 06/21084), sauf si le congé est donné par un professionnel de l’immobilier censé avoir une connaissance précise du marché (CA de Paris du 10.2.05, n° 03/15778). Enfin, ont été jugés frauduleux le congé donné par un propriétaire qui n’avait effectué aucune démarche concrète pour vendre son bien (cass. civ 3e du 9.6.09, n° 08-15112) et celui délivré par un bailleur qui avait reloué son appartement le double du loyer initial, 3 mois après le départ du locataire congédié (cass. civ. 3e du 16.1.02, n° 00-11824).

J’ai envoyé mon congé en recommandé, mais mon locataire ne l’a pas retiré à la poste. Est-il valable ? Non

La lettre de congé doit être envoyée en recommandé ou délivrée par huissier 6 mois avant la fin du bail

Le congé pour vente doit être adressé au locataire par lettre recommandée avec avis de réception ou remis par huissier au moins 6 mois avant l’expiration du bail. C’est à la réception de ce courrier que démarre le délai de préavis de 6 mois. Le congé doit, par ailleurs, reproduire l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 qui informe le locataire de son droit de préemption. Il est possible de joindre ce texte en annexe, à condition de le mentionner expressément dans le congé (cass.civ 3e du 18.2.09, n° 08-11114).

Le congé ne prend effet qu’à la réception de la lettre

Lorsque le congé est envoyé en recommandé, le délai de préavis ne débute qu’à la réception effective de la lettre par le destinataire, c’est-à-dire à la date de signature de l’avis de réception (cass.civ 3e du 10.1.96, n° 93-17725). Si le locataire était absent lors du passage du facteur, le congé ne se déclenchera que le jour où il ira retirer sa lettre à la poste (cass. civ. 3e du 2.2.05, n° 04-10219). Si une autre personne que le locataire a signé l’avis de réception, le congé ne sera pas non plus valable (cass. civ. 3e du 18.12.02, n° 01-01286). Attention aux conséquences, si le locataire ne reçoit pas le congé ou ne va pas retirer le pli. Il sera considéré comme n’ayant pas été informé du congé 6 mois avant le terme du bail et son contrat sera automatiquement renouvelé pour 3 ans. Le recours à un huissier est donc plus sûr que l’envoi d’un courrier recommandé.

Le congé délivré par huissier est, en principe, plus efficace

Lorsqu’un huissier délivre un congé pour vente, si le locataire est absent de son domicile, il lui laisse un avis de passage et lui adresse une lettre simple de manière à l’informer qu’il peut retirer le congé à son étude (art. 658 du code de procédure civile). En principe, le congé est alors effectif, que le locataire se manifeste ou non. Cependant, il a été jugé, dans un cas précis, qu’un congé délivré par huissier ne pouvait pas être valable : les boîtes aux lettres de l’immeuble où résidait la locataire étaient régulièrement vandalisées et la sienne ne fermait pas, pas plus que la porte d’accès à l’immeuble. Les juges ont considéré que le propriétaire, qui connaissait cette situation, aurait dû veiller à la remise du congé en mains propres (CA de Versailles du 25.5.10, n° 09/05872).

J’ai reçu la lettre de congé 7 mois avant la fin du bail. Ai-je un mois supplémentaire pour accepter l’offre de vente ? Oui

Le congé contient une offre de vente valable les 2 premiers mois du préavis

L’offre de vente contenue dans un congé est valable pendant les 2 premiers mois du préavis de 6 mois. Si, à l’issue de ce délai de réflexion, le locataire n’a pas accepté la proposition, le congé prend effet et le propriétaire peut négocier avec un autre acheteur. Mais il arrive que le congé soit délivré à l’avance.

Un congé anticipé ne déclenche pas le préavis

Le congé n’a d’incidence qu’à la date à laquelle il aurait dû être reçu par le locataire, c’est-à-dire 6 mois avant l’expiration du bail (cass. civ. 3e du 10.12.08, n° 07-15386). Même si le courrier a été envoyé antérieurement, le délai de préavis débute seulement à ce moment-là et le propriétaire reste tenu par son offre de vente jusqu’à la fin des 2 premiers mois du préavis de 6 mois (cass. civ. 3e du 19.5.10, n° 09-13474). Un propriétaire avait donné congé le 6 août à ses locataires et pensait que leur délai de réflexion expirait le 6 octobre. Les juges lui ont rappelé que les locataires avaient, en fait, jusqu’au 29 octobre pour se décider, puisque le préavis de 6 mois n’avait démarré que le 29 août (le bail prenait fin le 28 février suivant). Les locataires ayant répondu favorablement à l’offre le 14 octobre, la vente conclue avec un tiers a été annulée (cass.civ. 3e du 29.10.08, n° 07-17911).

Un congé anticipé ne change pas les délais pour signer l’acte

Les locataires qui souhaitent acheter disposent d’un délai de 2 mois pour réaliser l’acte de vente. S’ils ont recours à un emprunt, ce délai passe à 4 mois (art. 15 II de la loi du 6.7.89). Mais si le congé est donné à l’avance et l’offre acceptée avant le début du délai de réflexion de 2 mois, le délai pour régulariser la vente ne peut démarrer avant le premier jour de ce même délai de réflexion. Autrement dit, même si le locataire accepte l’offre d’achat de manière anticipée, la vente ne sera effective qu’au premier jour où elle pouvait légalement être faite et le délai pour signer l’acte partira de ce jour-là (cass. civ. 3e du 13.10.10, nos 09-65566 et 09-66281).

Diane de Tugny


Mots-clés :

BAIL D'HABITATION , CONGE PAR LE PROPRIETAIRE , CONGE POUR VENDRE , LITIGE




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