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Marché où investir : Banlieue parisienne, cap au sud-ouest

Marché où investir : Banlieue parisienne, cap au sud-ouest
Juillet-Août 2011
Le Particulier Immo n° 277, article complet.
Auteur : PELLEFIGUE (Marie)

Anciennement populaires et ouvrières, Issy-les Moulineaux, Vanves et Malakoff, communes limitrophes du sud-ouest de Paris ont profondément changé. Leur marché immobilier a connu un très fort essor, dans la lignée de celui des XIVe et XVe arrondissements parisiens.Le Grand Paris devrait accentuer cette tendance.

Frontière entre la capitale et les communes populaires de la première couronne autrefois, le périphérique est aujourd’hui franchi par une foule d’étudiants, de jeunes actifs et de familles qui trouvent dans les communes limitrophes un cadre de vie proche de celui de Paris. Pour les propriétaires bailleurs, Issy-les-Moulineaux, Vanves et Malakoff recèlent de belles opportunités, car les tarifs des appartements y sont moins élevés que dans le sud de la capitale et les loyers presque identiques. Il y a quarante ans, l’urbanisme était le même  dans ces communes : centre-ville ancien avec quelques vieux ­immeubles en pierre de taille, petits bâtiments bas en crépi et rares constructions des années 1960. Les ouvriers, artisans et petits employés constituaient une large part des habitants. Mais depuis les années 1990, l’évolution marque un tournant.

Issy-les-Moulineaux

La ville s’est transformée en eldorado pour jeunes cadres actifs et familles de quarantenaires. Les anciens ateliers et petites maisons ont été progressivement remplacés par des immeubles modernes dotés de balcons et parkings. Des projets sont en cours de réalisation sur les berges de la Seine notamment et l’on trouve tout type d’appartement. Côté location, elle attire surtout des cadres célibataires ou en couple, grâce à sa proximité avec La Défense, via la ligne de tramway, et avec Paris, grâce aux lignes 12 du métro et C du RER qui la desservent. Ici, les meilleures rentabilités sont à chercher avec les studios et les deux-pièces. Au-delà de cette surface, les prix grimpent très vite et les familles de locataires se font plus rares. Attention, si vous voulez acheter dans la ville, il faudra faire preuve de patience, car elle souffre d’une réelle pénurie d’offres, et les demandes sont nombreuses.

Les prix par secteur

Le centre-ville, autour des métros Corentin-Celton et Mairie-d’Issy, est le quartier le plus cher. Il faut compter entre 6 800 et 7 000 E/m² pour acquérir une petite surface. « C’est l’endroit le plus recherché, car il est proche de tout et notamment des petits commerces, souligne Franck Béasse, directeur de Century 21 Immod’Issy, un deux-pièces d’une trentaine de mètres carrés en bon état s’y louera autour de 700 E/mois hors charges. »
Second quartier : Val-de-Seine, situé le long de la ligne de tramway. Loti en grande partie dans les années 1990, des appartements construits sous les régimes de défiscalisation Périssol commencent à se retrouver à la vente. Les petites surfaces sont assez nombreuses, et selon l’état, se négocient entre 6 400 et 6 800 E/m². « Les immeubles avec terrasses de moins de dix ans peuvent atteindre les prix du centre-ville », précise Franck Béasse. Ici, les deux-pièces se louent plutôt autour de 650 E/m² et les studios 480 à 500 E/mois.
Troisième secteur, la Ferme, en bordure de Seine, qui est bien plus résidentiel que les deux précédents et plus excentré. Raison pour laquelle les prix baissent, car les appartements récents s’achètent entre 5 800 et 6 500 E/m² selon la présence de terrasse et de parking. Les deux-pièces se louent tout de même près de 600 E/mois.
Dernier quartier : les hauts d’Issy, où les logements côté Meudon sont plus anciens. C’est aussi le quartier le moins vivant de la ville et il manque de petits commerces. Les appartements s’y négocient entre 5 400 et 5 600 E/m² et se louent dans les mêmes tarifs qu’à la Ferme. Ce secteur devrait se revaloriser dans les prochaines années, car la construction du nouvel écoquartier du Fort d’Issy, d’ici à l’horizon 2013-2014 (voir encadré p. 50) devrait apporter une vie de quartier qui n’existe pas aujourd’hui. En outre, une nouvelle station de métro est prévue sur la nouvelle ligne de métro du Grand Paris (voir encadré ci-dessus). Bref, à l’horizon vingt ans, les plus-values sont plus que probables.

Vanves

Vanves a connu une évolution plus douce. La ville, boudée des Parisiens dans les années 1990, est devenue au fil de la montée des prix dans la capitale, un marché de report pour la clientèle qui visait le XIVe arrondissement. Moins bien desservie qu’Issy-les-Moulineaux, elle ne compte qu’une station de métro (ligne 13) au nord et une gare au sud qui la relie à Montparnasse et est commune avec Malakoff. Les locataires sont jeunes et étudiants, la faculté René- Descartes et l’Ecole nationale de la statistique et de l’administration (ENSAE) étant proches.

Les prix par secteur

En moyenne, Vanves est de 10 à 15 % moins cher que sa voisine Issy-les-Moulineaux. Mais ce chiffre cache de larges disparités entre les quartiers, car en raison de la pénurie, certains appartements en très bon état et bien placés se négocient sur une base de 7 000 E/m². Le quartier le plus intéressant pour les investisseurs reste celui du Plateau de Vanves. Proche du métro et de Paris, il a été urbanisé dans les années 1980, et compte un grand nombre de petites surfaces, dont la taille est en général plus importante qu’à Issy-les-Moulineaux. En bon état, elles se négocient autour de 6 500 E/m² pour un studio de 25 m² en moyenne et plutôt autour de 6 000 E/m² pour un deux-pièces de 40 m². Ces logements se loueront respectivement autour de 650 E/mois et 800 E/mois. « Le rapport locatif est moins intéressant qu’il y a quelques années, car depuis un an, les prix de vente ont flambé, mais en choisissant leur bien avec soin, les investisseurs peuvent espérer du 4 à 4,5 % brut », analyse Gilles Vitou, directeur d’Orpi Savane Immobilier. Lorsque le logement est plus éloigné du métro, les prix baissent, mais les loyers aussi. En outre, la demande est moins forte, donc lors du départ d’un locataire, un ou deux mois de vacance sont souvent subis.
Un deux-pièces autour de la gare de Vanves vaudra plutôt autour de 5 500 E/m², et se louera quasiment au même prix que sur le plateau. En revanche, les constructions datent en grande partie des années 1960 et 1970, et supportent donc des niveaux de charges importants. À l’avenir, elles nécessiteront des travaux de remises aux normes thermiques et phoniques, et devraient générer nettement moins de plus-values.
Enfin, encore plus au sud de la ville, dans le quartier du Clos Montholon, peu de petites surfaces sont disponibles, car la zone est pavillonnaire. Elle attire davantage les familles de propriétaires que les locataires, tout comme les alentours du parc Pic, prisés des seniors et des familles en raison du calme et de l’environnement protégé.

Malakoff

Enfin Malakoff, qui n’a presque pas construit d’immeubles ces trente dernières années reste à part. Les petites surfaces, du studio au trois-pièces constituent la majorité des logements. La ville a aussi gardé un côté village, avec un mélange de petites constructions ouvrières, maisons mitoyennes et anciens ateliers reconvertis en lofts par une clientèle de bobos. La mairie a réussi à conserver une vraie mixité sociale et intergénérationnelle, et les habitants sont un melting-pot de jeunes et d’anciens, et de cadres et d’employés. Deux stations de métro (ligne 13) desservent Malakoff, ainsi que la gare SNCF commune à Vanves. Les locataires qui viennent y habiter sont plus jeunes qu’à Vanves et souvent célibataires. Les familles profitent des logements sociaux, nombreux dans la commune, ou deviennent propriétaires d’une petite maison.

Les prix par secteur

À Malakoff, les tarifs sont encore moins élevés qu’à Vanves, et les loyers quasi similaires. La ville offre donc le meilleur rapport locatif de ce secteur sud. Autre avantage : les charges foncières y sont relativement faibles, tout comme à Issy-les-Moulineaux, mais contrairement à Vanves où la même surface peut afficher une taxe foncière de 30 à 50 % plus élevée. Seul souci : trouver des biens à acheter à un tarif raisonnable à Malakoff est une gageure, car nombre de propriétaires n’hésitent pas à mettre en vente au-delà du prix de marché, « et leurs appartements se vendent ! », s’inquiète un professionnel du secteur. « Depuis quelques années, Malakoff a attiré des investisseurs, qui raisonnent en taux de rentabilité. Ils acceptent donc de payer un peu plus cher, car savent qu’ils vont pouvoir louer à des niveaux importants », affirme Mark Denman, directeur de l’agence Era AAA Immobilier. La tendance à l’inflation semble pourtant se calmer depuis début mars, car vu le prix du secteur, certains acheteurs se reportent sur le sud du XIe arrondissement, plus coté.
Le centre-ville, autour de la mairie, est le quartier le plus agréable et le plus recherché. Les petites surfaces, notamment les deux-pièces de 30 à 35 m², dans les immeubles de 1920 et 1930, sont nombreuses. Il faut compter entre 6 200 et 6 400 E/m² pour en acheter une en bon état, et plutôt autour de 6 500 E/m² pour un studio de 20 m². Attention, certaines copropriétés sont assez vétustes et nécessiteront des travaux dans un proche avenir. En bon état, ces surfaces pourront se louer entre 650 et 800 E/mois.
Entre le boulevard Gabriel-Péri et le boulevard de Stalingrad, les biens sont vendus en moyenne 10 % moins cher, car la majorité des constructions date des années 1960. Avantage : pour une moyenne de 5 800 E/m², le logement intègre souvent une place de parking, qui permet de louer l’appartement presque au même prix que près de la mairie ou d’obtenir un loyer supplémentaire.
Enfin, sur les hauts de Malakoff, les prix chutent autour de 5 200 E/m², mais le secteur, excentré, attire moins les locataires. En moyenne, un deux-pièces de 35 à 40 m² se louera de 650 à 680 E/m².

Marie Pellefigue


Mots-clés :

ILE-DE-FRANCE , MARCHE IMMOBILIER




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