Toute l’information juridique et patrimoniale
pour prendre les bonnes décisions
Accueil > Immobilier > Location > Un bail abrégé, c'est possible !

Un bail abrégé, c'est possible !

Un bail abrégé, c'est possible !
Juillet-Août 2011
Le Particulier Immo n° 277, article complet.
Auteur : LE SCORNET (Laure)

La loi permet de conclure un bail d’une durée inférieure aux trois ans habituels pour des motivations professionnelles ou familiales et dans l’attente d’un événement précis formellement défini dans le contrat.

Les clés
  • L’article 11 de la loi de 1989 permet de conclure un bail de moins de trois ans mais au moins égal à un an.
  • L’objectif doit être familial ou professionnel.
  • L’événement qui justifiera la reprise doit être prévisible, certain ou incertain.
  • S’il ne se réalise pas le bail est requalifié bail de trois ans.

Louer ou relouer un logement peut être une décision difficile à prendre. Elle est incompatible avec un projet imminent de départ à la retraite, si vous souhaitez reprendre le logement pour l’habiter. De même si les hasards du calendrier vous rapprochent de l’entrée d’un enfant ou d’un petit-enfant dans un cycle d’études supérieures, et qu’il va falloir le loger. Incompatible aussi avec une mutation qui va durer moins de trois ans, pendant laquelle vous envisagez de mettre en location votre résidence principale. Pourtant, laisser un logement vacant durant un an, dix-huit mois, deux ans, c’est non seulement un manque à gagner, mais aussi le risque de le voir squatté. Vous pouvez le louer meublé pour un an – ou neuf mois à
un étudiant, le temps de l’année universitaire –, mais si le logement est vide à l’origine, il vous faudra le garnir des équipements jugés indispensables. Sans compter que, même meublé, s’il est loué en tant que résidence principale, il ne peut être repris si le bailleur n’a pas motivé sa décision de reprise au terme du bail.
Il existe pourtant une autre solution, plus souple et parfaitement adaptée à la situation : le bail de courte durée. Souvent accusée d’être trop rigide pour les propriétaires, la loi du 6 juillet 1989 présente en effet quelques angles morts, parmi lesquels la possibilité de conclure un bail pour une durée inférieure à trois ans… C’est ­l’article 11 de la loi de 1989 qui permet au bailleur, personne physique ou assimilée (SCI familiale ou indivision), de proposer au locataire ce contrat de moins de trois ans, mais au moins égal à un an. Pour la petite histoire, le législateur de 1989 s’est inspiré des lois antérieures (lois du 22 juin 1982 et du 23 décembre 1986), qui permettaient au bailleur établi hors de France de proposer un contrat d’une durée inférieure à la durée réglementée portant sur sa propre résidence ou de la reprendre avant le terme du contrat.

Raisons professionnelles ou familiales prévisibles

Deux conditions pour qu’un bail de courte durée soit valable : les motivations du bailleur doivent être d’ordre professionnel ou familial et le bail doit être conclu dans l’attente d’un événement précis, défini dès sa conclusion.
Mais qu’entend-on par « événement d’ordre familial ou professionnel » ? La définition est à la fois très étroite : un fait qui serait lié à des considérations financières ou de santé n’est pas un motif recevable. Mais aussi très large, dans le sens où l’on peut interpréter assez ouvertement le caractère professionnel ou familial des raisons invoquées. Ainsi, parmi les événements justifiant un bail de durée réduite, figurent la retraite prévue du bailleur qui souhaite reprendre le logement pour l’habiter dans moins de trois ans à la conclusion ou au renouvellement du bail ; la poursuite des études d’un enfant à partir d’une date donnée (par ­exemple, sa réussite au baccalauréat, son admission dans une école située dans les environs du logement) ; le mariage prévu d’un enfant du bailleur qui habitera le logement loué après le mariage ; la perspective d’un divorce ; la mutation du bailleur outre-mer ou à l’étranger ; le rapatriement prévu du bailleur installé à l’étranger ; l’attente d’une mutation professionnelle déjà planifiée ; la nécessité de loger un membre de la famille ; la perspective d’une adoption exigeant un logement plus grand, etc.
Il faut que cette raison soit attendue au moment de la conclusion du contrat, et que la date en soit connue. Ce n’est  bien sûr pas le cas du décès « dont le caractère purement éventuel ne peut qu’être souligné » (Rep. min. n° 24988, JOAN du 9.11.1987). Autrement dit, la date de survenance de l’événement doit être prévisible. Néanmoins, l’événement futur peut être certain ou incertain : l’enfant peut ne pas se marier, il peut échouer au baccalauréat et ne pas poursuivre ses études comme prévu, le bailleur peut ne pas être muté, etc. Quoi qu’il en soit, lorsque les juges ont l’occasion d’être saisis de litiges concernant ce type de bail, ils excluent les événements non précis. Des mentions vagues, telles que « s’installer à Paris » ou « l’installation d’un enfant pour ses études » n’ont pas été retenues par les tribunaux pour justifier un bail à durée réduite. Tout aussi insuffisante est la mention, sans autre précision, de « raisons familiales » ou de « raisons professionnelles ».

Le motif de la durée réduite du bail doit être précisé dans le contrat

Illustration : une propriétaire mentionnait dans un bail à durée réduite la nécessité de s’installer à Paris dans un délai de deux ans « pour des raisons professionnelles ou familiales », le contrat ne précisant ni l’événement en cause ni la raison justifiant la nécessité de la reprise invoquée (Cass. civ. 3e du 14.12.1994, n° 92-19219).
Dans le même sens, la clause du bail par laquelle le bailleur se réserve la possibilité de reprendre le logement au bout d’un an est sans effet, car elle ne se réfère pas à un événement précis, mais de manière vague à un « changement de situation professionnelle de Monsieur ou de Madame à Paris, ou des études de leurs enfants » (CA de Paris, 6e ch. B du 22.3.1996).
En revanche, a été jugé régulier un bail conclu pour une durée d’une année, précisant : « Condition de durée : le contrat est conclu pour une durée d’un an, le motif de reprise étant d’ordre professionnel, indiqué ci-dessous : motif de reprise : l’entreprise x ayant loué l’ensemble des locaux (studio + garage) pour un usage professionnel a accepté la mise à disposition du studio pour une
durée non renouvelable d’un an au maximum ­» (CA de Versailles, 1re ch. 2e section du 13.10.09, n° 08/08310).

Certaines motivations concernent d’autres modes de location

Le bail de courte durée a un usage précis. Il ne faut pas y recourir à tort et à travers, surtout lorsqu’il existe d’autres modes de location appropriés. Ainsi, un bail conclu pour un an, intitulé « contrat de location saisonnière », n’est pas valable tout simplement parce qu’un bail saisonnier concerne une période d’activité déterminée pendant une partie de l’année et qu’en l’espèce le contrat ne précise pas la raison justifiant la nécessité de la reprise (CA de Nîmes, 2e ch. civ. A du 7.9.10, n° 09/04377).
De la même manière, la signature d’un bail à durée réduite avec pour motif l’intention de vendre est exclue. Le projet de vente n’est pas un « événement précis » justifiant la reprise du local par le bailleur pour des raisons professionnelles ou familiales (CA de Bordeaux, 5e ch. du 29.06.1995 et du 26.06.1997 ; CA de Montpellier, 1re ch. D du 12.6.01 ; CA de Lyon 8e ch. civ. du 30.6.09, n° 08/03259). Il existe, pour ce faire, un congé pour vendre, défini par l’article 15 de la loi de 1989, la vente étant en soi un motif de congé.
Enfin, il ne faut pas confondre durée réduite pour « motif professionnel » avec « usage professionnel ». Le bailleur ne peut pas reprendre le local pour un usage professionnel. Si des raisons professionnelles peuvent justifier la reprise, la finalité de cette reprise est le fait d’habiter le logement. Suite à une mutation ou à une restitution d’un logement de fonction, par exemple, le bailleur doit pouvoir récupérer facilement l’usage de son bien pour se loger. Mais la loi n’envisage pas la reprise du local loué en vue de l’exercice professionnel, à moins peut-être que le bailleur n’exerce la reprise en vue d’un usage mixte – habitation et professionnel – de son bien. Cette question n’a pas encore, à notre connaissance, été soulevée devant les tribunaux.

Un  formalisme strict

Il faut que le propriétaire puisse motiver sa décision dès la conclusion du bail. Pour être valable, le contrat à durée réduite doit en effet mentionner les raisons de la courte durée et l’événement invoqué qui justifiera la reprise, ainsi que le terme du bail, autrement dit la date à laquelle l’événement est censé se produire. Car si la loi permet de consentir un contrat à durée abrégée, c’est uniquement en attendant la réalisation d’un événement qui rendra nécessaire la reprise du local par le propriétaire. Il doit donc s’agir d’un fait prévu au moment de la signature du bail. La simple volonté exprimée dans le bail de reprendre le logement ne suffit pas puisqu’elle ne constitue pas un événement dont le locataire, et a fortiori le juge, peut vérifier la réalisation effective.
Le bail à durée réduite doit non seulement indiquer l’événement invoqué et les raisons précises qui motivent la reprise en découlant, mais aussi le nom du bénéficiaire de la reprise. Ce dernier peut être le bailleur lui-même (ou un associé de la société civile, un indivisaire), comme un membre de sa famille. La famille peut être entendue au sens large, car l’article 11 de la loi de 1989 ne précise pas le degré de parenté requis (contrairement à l’article 15, qui limite les bénéficiaires du congé pour habiter au bailleur, à son conjoint ou concubin, à leurs ascendants ou descendants). À défaut de ces conditions cumulatives, le bail est réputé avoir été conclu pour trois ans à compter de sa date de prise d’effet.
De même, pour pouvoir reprendre le logement, le propriétaire doit obligatoirement confirmer, deux mois au moins avant l’échéance du bail, la réalisation de l’événement. Même si la loi ne le spécifie pas, il vaut mieux, pour des raisons de preuve, informer le ou les locataire(s) par lettre(s) recommandée(s) avec accusé de réception ou par acte(s) d’huissier.
Lorsque l’événement s’est produit et est confirmé, le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation du local au terme prévu dans le contrat. En clair, la « confirmation » vaut congé (voir modèle de lettre p. 31). Le locataire est alors tenu de quitter le logement à la date fixée. À défaut, il pourra être expulsé des lieux. Il n’est plus tenu du loyer des charges que pour son temps effectif d’occupation des lieux (Rép. min. n° 3884, JOAN du 22.1.1990). Ce qui lui permet de quitter les lieux dès réception de la confirmation par le bailleur de l’événement qui met fin au contrat, sans préavis.

Le bail de trois ans reprend ses droits

En revanche, lorsque l’événement ne s’est pas produit ou n’est pas confirmé (le bailleur a omis d’en informer son locataire dans le délai de deux mois), le contrat de location est réputé avoir été conclu pour trois ans. Plus de raison, en effet, d’accepter qu’il soit dérogé à la durée « normale » du bail : en l’absence de survenance de l’événement justifiant la reprise du local par le bailleur ou de confirmation de cet événement, le bail de trois ans reprend ses droits.
Exemple : en mai 2002, une propriétaire louait une maison d’habitation pour une durée d’un an, en vue de l’occuper elle-même au terme du bail. La réalisation de cet événement n’étant pas intervenue, le bail est réputé conclu pour une durée de trois ans. Il est arrivé à son terme en mai 2005 (CA de Grenoble 2e ch. civ. du 9.3.10, n° 07/04714).
Attention, si le bail de courte durée est requalifié en bail de trois ans, son terme doit être calculé en prenant pour base la durée de trois ans et non la durée dérogatoire prévue initialement. Ce qui a des incidences en cas de renouvellement et bien sûr, de congé. La Cour de cassation a eu l’occasion de se prononcer dans ce sens (Cass. civ. 3e du 10.1.07 n° 05-21408) : un bail de deux ans (vingt-quatre mois) avait été conclu le 21 juillet 1987, en vue d’un événement qui ne s’était pas réalisé. Le bail s’était donc poursuivi, jusqu’à ce que le bailleur délivre un congé, avec effet au 30 juin 2004. La question posée était de savoir si ce congé était régulier ou non. La cour d’appel a estimé que tel était le cas. Selon elle, le bail signé le 21 juillet 1987 pour deux ans s’était reconduit par périodes de trois ans à compter du 30 juin 1989, de sorte que la dernière période triennale expirait le 30 juin 2004. La Cour de cassation a remis les pendules à l’heure, considérant au contraire que le bail initial, réputé de trois ans dès l’origine (dès le 21 juillet 1987), s’était reconduit par périodes de trois ans, la dernière reconduction expirant le 30 juin 2005. Un congé délivré le 30 juin 2004 était donc régulier, mais prématuré, sa prise d’effet étant retardée d’une année.
à noter: si la réalisation de l’événement est différée (mutation retardée, enfant qui échoue au baccalauréat et redouble…), le bailleur peut proposer au locataire, avec son accord, de reporter le terme du contrat jusqu’à la date de réalisation de l’événement. Pour cela, il doit l’en aviser deux mois avant le terme du contrat, par lettre recommandée avec avis de réception (voir modèle de lettre p. 32) ou par acte d’huissier. La durée du report n’est pas fixée par la loi. Toutefois, elle doit être bien évidemment inférieure à trois ans. Attention, afin de limiter les abus, il n’est possible de repousser l’échéance du bail qu’une seule fois. Au-delà, le bail est transformé d’office en contrat de trois ans. Le propriétaire bailleur devra, en cas de report, là encore confirmer la réalisation de l’événement au plus tard deux mois avant la nouvelle échéance du bail. À défaut, celui-ci sera transformé en contrat de trois ans, de même que si l’événement ne se produit toujours pas… 

Laure Le Scornet

 


Mots-clés :

BAIL D'HABITATION , LOCATION IMMOBILIERE




Outils pratiques :
Papiers à conserver

Bannière Choix patrimoniaux

Bien choisir votre assurance vie
Un expert vous accompagne pour optimiser votre fiscalité, anticiper la transmission de votre patrimoine et préparer votre retraite

Recommandé par

Votre adresse est conservée par le Particulier, pour en savoir plus / se désinscrire

Bannière Tous simulateurs 1000*104

Bannière e-Particulier