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J'ai fait une donation d'un bien immobilier à mon fils avec réserve d'usufruit. Si nous vendons ce bien, comment sera calculée la plus-value ?

Avril 2008
Le Particulier n° 1024, article complet.

La plus-value immobilière est égale à la différence entre le prix de vente du bien et celui d’acquisition. Si vous et votre fils comptez vendre un bien dont vous êtes, respectivement, l’usufruitier et le nu-propriétaire, la plus-value sera calculée et déclarée au fisc, pour chacun, à partir de la date d’acquisition de ses droits. Le prix indiqué dans l’acte de vente du bien doit donc faire apparaître distinctement le prix de cession de l’usufruit et celui de la nue-propriété. Le prix d’acquisition des droits retenu sera celui mentionné dans les différents actes : l’acte d’acquisition pour vous, l’acte de donation pour votre fils. Ces dispositions ont été précisées dans l’instruction fiscale du 4 août 2005 (BOI 8 M-1-05, fiche 16, n° 17 et s.).

La donation était assortie de frais importants, est-ce possible d’en majorer le prix d’acquisition afin de diminuer le montant de la plus-value ?

Le code général des impôts, précisé par l’instruction fiscale du 14 janvier 2004 (BOI 8 M-1-04 n° 50), autorise à ajouter au prix ­d’acquisition certaines dépenses liées à ­l’acquisition à titre gratuit du bien. Elles sont retenues pour leur montant réel, sur justificatif, et doivent avoir été supportées par le cédant. Il s’agit des frais d’acte et de déclaration (y compris les honoraires du notaire), des frais de timbre et de publicité foncière. Vous pouvez aussi ajouter les droits d’enregistrement. Mais dans votre cas, puisqu’il y a démembrement, ces droits seront pris en compte à proportion.

C’est moi qui ai payé les droits de donation dus par mon fils. Peut-il les ajouter au prix d’acquisition ?

Non, selon l’instruction fiscale du 14 janvier 2004, les droits supportés par le donateur pour le donataire ne peuvent s’ajouter au prix ­d’acquisition.


Mots-clés :

DONATION , NUE-PROPRIETE , PLUS-VALUE IMMOBILIERE , USUFRUIT , VENTE




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