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Marché immobilier : Bordeaux joue dans la cour des grands

Marché immobilier : Bordeaux joue dans la cour des grands
Juillet-Août 2010
Le Particulier Immo n° 266, article complet.
Auteur : PELLEFIGUE (Marie)

La ville se réserve une place stratégique en Europe et ouvre de grands chantiers. En attendant Euratlantique, l’investisseur dispose, entre les échoppes historiques et l’écoquartier du futur, d’un vaste choix, à des prix encore abordables, et d’une demande locative forte et constante.

Bordeaux
prix moyen des appartements dans l’ancien au 4e trimeste 2009 : 2 488 €/m2

Évolution annuelle : -2,4 %
Les prix indiqués sont les derniers communiqués par les notaires. Depuis la fin 2009, ils s’inscrivent à la baisse.

Belle, sage et endormie, la capitale girondine ? Derrière ce cliché trop souvent évoqué se cache une métropole qui vise la dimension européenne, à l’image de Toulouse, sa grande rivale. Certes, Bordeaux, c’est un centre historique émaillé de prestigieux hôtels particuliers du XVIIIe siècle, des quais aménagés en promenade le long de la Garonne. Mais c’est aussi un tramway moderne, des projets urbains qui redessinent sans cesse la ville et une ambition soutenue par la réalisation prochaine d’une Ligne à grande vitesse (LGV), qui la mettra à deux heures de train de Paris. Bref, une métropole attractive où il reste de belles opportunités à saisir pour l’investisseur, grâce à des prix encore abordables et à une demande locative qui ne faiblit pas. « Il existe deux marchés dans notre ville. Celui des étudiants, qui sont à la recherche de petites surfaces dans des secteurs précis de la communauté urbaine de Bordeaux (CUB) et celui des jeunes couples et familles, qui souhaitent un appartement près des transports et des commodités, ou une maison avec un petit jardin », détaille Jean-Claude Boyer, directeur de l’agence Nansouty Guy Hoquet.

Peu de petites surfaces

Sans surprise, l’hyper-centre possède une très forte attractivité. À cet égard, les produits situés dans un rayon d’un kilomètre autour de la place Gambetta, s’ils ne présentent pas les meilleurs rendements, sont des investissements sûrs. Les quartiers Saint-Pierre et Saint-Paul, notamment, offrent de beaux immeubles anciens qui bénéficient d’une demande locative très soutenue de la part d’étudiants, de jeunes couples et même de retraités. « Nous louons vite et sans difficulté les appartements en bon état. J’ai moins de 1 % de taux de vacance dans le parc locatif dont j’assure la gestion », se félicite Vincent Picot, directeur d’agence Century 21. Pour viser le cœur de marché, privilégiez les deux-pièces (45 m2 environ), qui se vendent dans une fourchette moyenne de 120 000 à 145 000 E et se louent autour de 550 E par mois hors charges. Plus rares à la vente, les studios de 25 m² sont mis à prix au minimum 80 000 E, pour un loyer de 350 €  par mois.
Pour un budget légèrement supérieur (+ 10 % par rapport à Saint-Pierre), Saint-Seurin et Croix-Blanche, situés à l’ouest de la place Gambetta, sont à prospecter. Là encore, les petites surfaces sont rares, et il faudra miser sur un grand deux-pièces (65 m2) qui, avec un prix moyen de 180 000 E, se louera 750 € par mois. Il faut aller jusqu’à Talence, commune jouxtant Bordeaux, pour ­trouver des studios, en sachant que les petites surfaces se négocient dans le haut de la fourchette. « Comptez entre 65 000 et 70 000 E pour un ­studio de 18 à 20 m² loué autour de 350 E par mois hors charges et entre 70 000 et 80 000 E pour un 25 à 30 m², qui se louera entre 400 et 450 E par mois », précise Virginie Pomes, conseillère immobilier Orpi. Les étudiants sont la clientèle cible, séduits par la proximité du tramway qui permet de rallier la place de la Victoire en une vingtaine de minutes. Inconvénient : la plupart des biens disponibles sont situés dans de grandes copropriétés datant des années 1970, aussi attention aux charges.

Valeurs de rendement

Si vous recherchez un bien avec travaux, Saint-Michel, sans doute le quartier le plus vivant et le plus coloré de la ville, regorge d’immeubles datant du XVIIIe siècle, souvent en mauvais état. Autrefois populaire, il plaît aux jeunes locataires branchés, pour ses restaurants, ses galeries d’art et le cosmopolite marché des Capucins. Un deux-pièces avec travaux de rénovation à prévoir se vendra un peu moins de 2000 E/m². Il se louera plus rapidement qu’un studio, entre 450 et 500 € par mois.
Pour un budget inférieur à 60 000 E, mieux vaut se concentrer sur le quartier de la Victoire, qui compte un grand nombre d’immeubles sans cachet, dont beaucoup ont été découpés en petites surfaces. Les studios de 18 à 20 m², très nombreux, se louent 300 E par mois, mais il est également ­possible, dans ce quartier, de trouver de petites échoppes (voir encadré p.. 45) de 35 à 40 m², pour un budget de 130 000 à 150 000 ,, qui se loueront sans difficulté entre 500 et 600 E par mois à de jeunes couples.
échoppes disponibles aussi dans le quartier de la Bastide, ancien faubourg industriel autrefois isolé sur la rive droite de la Garonne et en plein essor, grâce notamment à la ­construction du pont Bacalan-Bastide. « Bien placées, à moins de cinq minutes du tramway, et en bon état, les échoppes de 80 à 90 m² valent entre 170 000 et 200 000 E, selon la taille du jardin », précise Cédric Panchout, négociateur chez Guy Hoquet Bastide. Elles se loueront à de jeunes familles autour de 800 E par mois. Une clientèle intéressée aussi par les trois-pièces situés dans les résidences des années 2000 construites en bordure de Garonne. Ils sont à vendre autour de 3 000 E/m² et avec une terrasse et un parking, ils se loueront entre 780 et 850 E mensuels.

Des projets plein les cartons

Valeurs sûres de demain ? De l’autre côté du fleuve, et au nord des célèbres Chartrons, un écoquartier baptisé « Lac de Bordeaux » devrait sortir de terre dans les deux ans à venir. « Les investisseurs qui veulent du neuf de qualité, en pariant sur l’avenir peuvent s’y intéresser, car ce quartier fera face au futur pont et sera relié au centre-ville par le tramway », affirme Vincent Picot.
Autre secteur qui devrait beaucoup changer, celui des environs de la gare Saint-Jean, épicentre du projet Euratlantique (voir encadré p. 46), dont les capacités doivent être doublées avec la construction d’une halle et de parkings. Environ 2000 logements sont déjà programmés pour le seul secteur Amédée-Saint-Germain. Actuellement, il faut ­prospecter le quartier du Sacré-cœur, qui reste de 10 à 15 % moins cher que le côté Nansouty avec le même type de biens. Les échoppes de 80 m² se négocient entre 160 000 E et 180 000 E et se louent 800 E par mois. Très demandées, à la fois par des primo-accédants et des investisseurs, elles devraient voir leur prix grimper dans les dix ans à venir. Au sud de la gare, Belcier, qui souffrait d’une image dégradée, est en pleine rénovation. Depuis le début des années 2000, ce quartier a accueilli nombre de jeunes familles branchées et écolo, chassées du centre-ville par la flambée des prix de l’immobilier. D’ici à 2015, les entrepôts et petits immeubles en limite d’insalubrité auront laissé la place à 510 logements, dont 340 de taille familiale. À l’achat, comme à la location, les prix y sont encore inférieurs de 10 à 15 % au reste de la ville, mais le quartier est promis à un bel avenir. Plus au sud, la commune de Bègles, anciennement populaire, a vu sa cote grimper depuis qu’elle accueille la station terminus du tramway, qui permet de rallier la gare Saint-Jean en une dizaine de minutes. Sa partie nord offre nombre d’échoppes de 80 m², qui se négocient autour de 180 000 E, et se loueront entre 700 et 750 E par mois. Autour de la mairie, qui va bénéficier du prolongement du tramway, de plus petites échoppes de 60 m2 sont à vendre près de 150 000 E, mais il faut prévoir des travaux de rafraîchissement. Leur loyer flirte alors avec les 600 E par mois.
Enfin, sur l’autre rive, Floirac devrait se rénover dans les vingt ans à venir et le bas de cette ville se développera une fois le pont – qui reliera Belcier – construit. « Actuellement, il faut compter autour de 170 000 E pour acheter une échoppe de 80 m² avec un jardin », précise Cédric Panchout, négociateur chez Guy Hoquet Bastide.

Marie Pellefigue


Mots-clés :

BORDEAUX , MARCHE IMMOBILIER




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