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Devenir loueur en meublé sans intermédiaire, c’est possible

Mai 2010
Le Particulier Immo n° 264, article complet.
Auteur : PHILIPPE (Nathalie)

Construire un patrimoine solide en échappant à une fiscalisation des loyers pendant vingt à trente ans, c’est l’objectif que se fixe l’investisseur en meublé, a fortiori professionnel. C’est un régime de choix pour tout foyer fortement imposé. Réaliser ce montage n’est pas uniquement une affaire d’expert et est accessible à toute personne bien conseillée.

L’avis du pro : Maître Michaël Dadoit Notaire
Il s’agit de bien définir son projet, ses objectifs, ce qui permettra au notaire de rechercher le montage le plus favorable.

Une affaire d’experts ?

Souvent présenté comme procédant d’un montage complexe, le projet de devenir loueur en meublé professionnel (LMP) (ou non-professionnel, LMNP) semble au premier abord une affaire d’experts, impliquant un dosage savant de produits défiscalisants réservés aux initiés.  Nombre de promoteurs et conseillers en gestion de patrimoine occupent ce terrain, proposant aux particuliers des packages défiscalisants conçus à leur usage. Ils offrent un service intégré, du conseil jusqu’à l’achat, incluant souvent la gestion, pour accompagner l’investisseur dans une démarche, pour l’essentiel, de défiscalisation. Les produits proposés sont standardisés, principalement des chambres dans des résidences avec services, hôtelière ou étudiante.
Mais ces programmes ne peuvent satisfaire tout type de public : les investisseurs qui aiment leur indépendance, et préfèrent garder le contrôle de leur gestion sont peu tentés par cette formule… D’une part, l’acquéreur séduit par ces produits défiscalisants oublie bien souvent qu’il n’aura pas la main sur le choix du bien immobilier qu’il achète, sa qualité, son emplacement, sa rentabilité à long terme, hors avantage fiscal. D’autre part, il lui faut déléguer totalement son projet à une équipe déjà constituée, à laquelle il doit faire confiance, et ce sur un terme assez long, puisque le type de montage fiscal proposé implique que l’investisseur acquiert un bien (dont il récupère le montant de la TVA à l’achat) pour le louer ensuite, par un bail commercial de neuf ans, à un exploitant qui se chargera de trouver des occupants et lui versera un loyer, imposé au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Dans ce type de montage, en cas de défaillance de l’exploitant, il est plus difficile de revenir aux commandes d’un projet dont on ne connaît pas les détails. Or, il est possible de réaliser ce montage seul, avec un atout de taille, celui de choisir ses produits immobiliers « en bon père de famille »

Un vrai projet patrimonial personnalisé

Devenir loueur en meublé, professionnel ou non, sans intermédiaire, c’est se donner l’occasion unique de construire un projet patrimonial personnalisé. Par définition, tous les biens, dans l’ancien comme dans le neuf, sont ouverts à l’achat. Il est ainsi possible d’acheter dans un secteur que l’on connaît bien, près de chez soi, dans l’idée par exemple de transmettre plus tard le bien à un enfant, voire de l’occuper une fois le moment de la retraite venu. Neuf ou ancien, chaque solution présente des avantages, tant au regard du marché local (vente et location) que sur un plan financier et fiscal. Il faut savoir que les biens neufs sont plus chers à l’achat. Et que dans le cadre d’une acquisition neuve hors résidences services, l’investisseur ne récupérera pas la TVA, sauf s’il loue avec fourniture de services para-hôteliers. Quant à l’ancien à rénover, le montant des travaux engagés avant la mise en location est amortissable, ce qui est un plus.
En louant librement un bien « traditionnel », l’investisseur n’est, par ailleurs, pas soumis aux contraintes du bail commercial, comme c’est le plus souvent le cas avec des biens packagés. Le bail d’une location meublée est un bail de droit commun, régi par le Code civil, d’une durée d’un an, renouvelable tacitement. Il est donc plus facile de récupérer son bien pour le louer à une personne de son entourage par exemple, ou pour le vendre. Bien entendu, ne s’agissant pas de produits défiscalisants, lesquels exigent certaines contreparties, les locataires ne sont pas soumis à des critères de revenus, et les loyers sont fixés librement, sans plafond. Ainsi, dans une ville à forte demande locative, il est parfaitement possible de compenser la perte de certains avantages offerts par des biens packagés (récupération de la TVA, réduction d’impôt) par une rentabilité bien supérieure, grâce à cette autonomie retrouvée.
Enfin, et l’argument est de taille, en cas de nécessité, la revente devrait être plus facile, s’agissant d’un bien traditionnel déconnecté d’un programme de défiscalisation peu adapté aux cessions anticipées.

Se lancer seul n’est pas sans  risques

Attention, cependant : il faut bien connaître le contexte juridique et fiscal de l’opération, et notamment les statuts respectifs de LMP et de LMNP. Même si l’on est entouré d’experts, il est utile de s’informer, afin de pouvoir, ensuite, leur poser les bonnes questions. L’un des risques majeurs est de construire des prévisions de façon trop optimistes. Le plan d’investissement et d’exploitation – car c’est de cela qu’il s’agit – doit être le plus réaliste possible. Il est préférable de mener une étude du marché cible en profondeur : annonces de ventes et de locations donnant une juste évaluation des prix du moment. Enfin, une fois démarré, le projet ne peut être abandonné au milieu du gué : il faut avoir suffisamment de disponibilité pour le suivre plusieurs mois dans tous ses détails.
Par ailleurs, il faut savoir bien s’entourer. Deux partenaires seront indispensables à l’investisseur : le notaire et un expert-comptable (voir nos « 3 questions à » p. 42 et p. 43). Le premier donnera son avis sur les formalités d’acquisition des biens, et sur la constitution d’une éventuelle société, cadre de l’investissement. Le second apportera ses conseils initiaux en matière de choix comptables et fiscaux, puis pourra se charger de la comptabilité et des obligations déclaratives. Même s’il est tentant de faire l’économie de ces services, la dépense en vaut la peine. Cela permet d’éviter une perte de temps et des risques importants d’erreur, donc de redressement fiscal. Il suffira de conserver les factures et les extraits bancaires pour les remettre une fois par an à l’expert-comptable.
Attention : si la location meublée est saisonnière, une autorisation est nécessaire dans nombre de grandes villes. Ce n’est pas le cas si le bien est loué à titre de résidence principale.

Statut de loueur en meublé Professionnel…

C’est le caractère principal ou secondaire de l’activité de loueur en meublé qui confère à l’investisseur, soit le statut de loueur en meublé professionnel (LMP), soit celui de loueur en meublé non-professionnel (LMNP). Le premier est en effet réservé aux loueurs qui exercent cette activité à titre principal, pour qui elle est génératrice de revenus suffisants, et déclarée selon le régime des commerçants. Le statut de LMP est plus attractif sur certains points, notamment parce qu’il s’inscrit dans nombre de principes comptables et fiscaux propres à l’entreprise, et non aux particuliers : plus-values des professionnels, possibilité d’imputer sans limites le déficit lié à l’activité sur des revenus d’autre nature (non BIC) et donc de réduire la base imposable globale, transmission facilitée, biens considérés comme professionnels, donc hors assiette de l’impôt de solidarité sur la fortune… Malheureusement, depuis la loi de finances 2009 visant à raboter les niches fiscales, le statut de LMP est devenu très difficile à obtenir, car il requiert désormais de cumuler trois conditions : être inscrit au Registre du commerce (entreprise individuelle ou société), ou du moins en avoir fait la démarche (certains greffes refusent l’inscription, mais le document de signification de refus permet de remplir cette condition) ; réaliser plus de 23 000 euros de recettes annuelles et, pour finir, retirer de cette activité un revenu au moins identique aux autres revenus professionnels du foyer (soit donc la moitié de la totalité des revenus, professionnels et LM confondus). Bien entendu, cette dernière condition éloigne de ce statut de nombreuses personnes qui perçoivent des revenus d’autres activités (salariées ou indépendantes). Malgré des avis divergents, il semblerait que les pensions de retraites soient également assimilées à des revenus professionnels, et donc prises en compte dans la base de ce calcul1.
D’un point de vue social, le statut de loueur en meublé professionnel présente deux avantages : l’existence d’une couverture sociale et une validation de trimestres par la caisse des retraites. En effet, un LMP, une fois inscrit au Registre du commerce et des sociétés (RCS), sera automatiquement affilié au Régime social des indépendants (RSI) avec pour effet l’appel de cotisations sociales (maladie, retraite de base, CSG/CRDS…). Une carte vitale est délivrée, et selon les revenus procurés par l’activité, de un à quatre trimestres de retraite par an sont validés.

…Ou statut de loueur en meublé non Professionnel ?

Moins limitatif que le LMP, le statut de LMNP ne manque pas d’avantages. Outre l’économie des charges sociales dont le LMP doit, lui, s’acquitter, le LMNP n’a aucun seuil de revenus à respecter. Ce qui lui permet de constituer à son rythme son parc immobilier, alors qu’il n’est pas toujours aisé au futur LMP de réaliser toutes les acquisitions nécessaires en peu de temps pour obtenir 23 000 euros de revenus dès le premier exercice.
Les démarches administratives sont simples : pas d’enregistrement au RCS, mais une simple déclaration d’existence à envoyer au centre des impôts de ­rattachement du ou des biens, et ce dans les quinze jours suivant le démarrage de l’activité (l’activité commence au premier jour de location, en pratique, c’est-à-dire le jour de la prise d’effet du bail). Les choix comptables (réel ou micro-BIC, franchise en base de TVA, etc.) doivent être adaptés à chaque cas, car certains ne sont réversibles que trois ans plus tard. Le concours d’un expert-comptable est fortement recommandé, au moins pour la déclaration et les premiers exercices. En ce qui concerne la plus-value, elle relève du régime d’imposition des plus-values des particuliers.
D’un point de vue social, un LMNP ne remplissant pas, par ailleurs, les conditions de revenus propres au LMP peut toutefois choisir d’être soumis aux mêmes cotisations, s’il en recherche les avantages. Dans ce cas, il devra s’immatriculer au RCS, tout en restant non professionnel.

La réalisation du projet pas à pas

L’investisseur, afin de choisir quel statut est le plus approprié, doit commencer par établir un bilan patrimonial et définir ses objectifs personnels. Le but visé est-il d’accroître son patrimoine pour obtenir à long terme un complément de retraite, voire arrêter plus tôt de travailler ? ; une défiscalisation avant tout ? Prévoit-il une transmission à ses enfants ? à quel terme ? Une couverture sociale, ou la validation de trimestres complémentaires de retraite sont-elles un plus ? A-t-il besoin d’une certaine liquidité de ses biens, ou privilégie-t-il des placements à vingt ans ou plus ? Quels sont ses projets et besoins à court, moyen, long terme ?
Ces questions élucidées, il est ensuite prudent de faire valider le projet par des professionnels. En effet, plus l’investissement est important, plus la validation des calculs est ­indispensable. Interviennent alors le notaire et l’expert-comptable.
Une fois le projet validé (chiffres et statuts) l’investisseur peut se lancer dans la réalisation du projet en commençant par contacter un banquier. Le levier de l’emprunt est capital dans cet investissement. Si l’on est très imposé, penser à un emprunt maximal en crédit in fine, adossé à une assurance vie.
La banque appréciera qu’il lui soit présenté un projet énonçant des objectifs clairs, comportant un plan d’investissement et des prévisions de comptes à vingt ans. Elle étudiera les revenus de l’investisseur et, de manière générale, s’assurera de son engagement personnel, et financier si besoin est (nantissements…).. Elle vérifiera les compétences et le réseau de partenaires (notaire/expert-comptable) dont il dispose, et enfin, examinera la description des biens cibles (quartier, taille, prix visé).
Une fois l’accord de principe de la banque obtenu, encore faut-il transformer l’essai en choisissant un ou plusieurs logements correspondant aux cibles visées. Dans l’idéal, un bien situé dans une ville à forte demande (emploi, pôle étudiant ou technologique, tourisme), correspondant au public intéressé par la location meublée dans cette zone (studios dans les grandes villes, maisons ou appartements familiaux pour les zones touristiques, etc.), qui plaît par son accès simple et rapide aux commerces, transports, sites touristiques, etc., mais également pour ses installations pratiques et son équipement « prêt-à-vivre ». Un bien qui laisse en outre espérer une plus-value à terme (quartier en mutation, installation d’une grande entreprise, d’un grand musée ou d’une grande école à venir, etc.).
Bon à savoir : le recours à un chasseur d’appartement, outre le gain de temps, permet la déduction des frais de recherche du bien. Portés à la charge de l’investisseur au titre des frais d’acquisition, ils peuvent contribuer à générer un déficit la première année.
Vient ensuite l’étape fastidieuse, mais capitale, des formalités administratives. ➔Pour le loueur en meublé professionnel, ce sont celles d’une création d’entreprise, auprès du Centre de formalités des entreprises (CFE) de la Chambre de commerce et d’industrie de sa ville de résidence principale. Il faut déposer un dossier d’immatriculation comprenant le formulaire P0 (personnes physiques, pour une entreprise une entreprise individuelle qui reste la structure la plus simple) ou le formulaire M0 (pour une société). Puis consulter et télécharger en ligne les formulaires P0 et M02 Il faut renseigner toutes les rubriques et réunir les pièces demandées (copie de la pièce d’identité, justificatif de domicile…). Pour les sociétés, le processus est plus complet (rédaction de statuts, publicité de création, etc.) : il est judicieux de se faire aider par un expert-comptable pour renseigner les options fiscales (par exemple, franchise en base de TVA, réel simplifié, un cas fréquent pour un achat dans l’ancien et financé par un emprunt). Enfin, il faut déposer le dossier de création d’entreprise au CFE du domicile au plus tard quinze jours suivant le démarrage de l’activité. Ce centre se chargera ensuite de le valider puis de le transmettre à tous les organismes concernés (Greffe, RSI, Centre des impôts, etc.). à titre d’exemple, les frais d’enregistrement à prévoir sont inférieurs à 100 euros pour une entreprise individuelle. Les documents d’enregistrement (extrait du Kbis, décompte de frais…) parviennent à l’investisseur ainsi qu’un dossier du RSI lui expliquant son nouveau statut.
Pour le loueur en meublé non professionnel, les formalités se limitent à une déclaration d’existence auprès du Centre des impôts de la ville où sont situés le ou les biens. Il suffit de compléter le formulaire P0, et de le transmettre au(x) centre(s) concerné(s) dans les quinze jours suivant le démarrage. En aucun cas, ce formulaire ne doit être déposé à la Chambre de commerce, car il entrerait dans le cadre d’une création d’entreprise, ce qui n’est pas le but recherché.
Ces formalités accomplies, l’investisseur doit encore décider s’il veut louer ses biens en direct, ou confier cette responsabilité à une agence, et s’assurer contre les impayés. Mais qu’il gère lui-même ses biens ou en délègue la gestion, si le projet est bien préparé, ce montage s’avérera satisfaisant, source de revenus défiscalisés, et générateur d’un patrimoine pérenne.

Nathalie Philippe

1 Source : ministère du Logement (« Le loueur professionnel dans la location meublée »)

2 http : //reseaucfe.inpi.fr/formulaires/pdf/p0cmb.pdf
2 http : //reseaucfe.inpi.fr/formulaires/pdf/mOcmb.pdf


Mots-clés :

INVESTISSEMENT LOCATIF , LOCATION MEUBLEE , RETRAITE ANTICIPEE




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