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Rapports locatifs : un bail à vie est légal (commentaire de jurisprudence)

Mai 2010
Le Particulier Immo n° 264, article complet par BERTRAND (Marianne)

Le bailleur ne peut délivrer congé dès lors qu’une clause du bail prévoit que le locataire est maintenu à vie dans les lieux. Cass. civ. 3e du 10.03.10, n° 09-12.135

Un bail consenti à vie est valable. C’est ce qu’a appris à ses dépens un investisseur qui avait acheté un logement occupé, héritant du bail en cours. Le hic, c’est que dans ce contrat figurait une clause stipulant que le locataire devait être maintenu dans les lieux sa vie durant. Or, le propriétaire entendait récupérer le logement pour y faire habiter l’un de ses descendants, conformément à la loi du 6 juillet 1989, article 15-1. Il notifie donc congé au locataire dans les règles, quelques mois seulement après son acquisition. Sans surprises, le locataire refuse de quitter les lieux. Il assigne le bailleur en justice en invoquant que le congé délivré est nul et sans effet.
Sa demande est rejetée par les juges d’appel qui constatent la résiliation du bail par l’effet du congé (CA de Rennes, 4e civ., du 15.5.08). Leur raisonnement est le suivant : la clause de maintien dans les lieux « n’a d’autre effet que de fixer la durée du bail ». Cette disposition ne fait pas obstacle à l’application de l’article 15 I al. 1 de la loi du 6 juillet 1989, qui est d’ordre public. En vertu de ce texte, le congé donné par le propriétaire peut être justifié par la décision de reprendre le logement pour en faire bénéficier ses descendants.
Le bailleur pensait avoir gagné la partie. C’était compter sans la censure de l’arrêt d’appel par la Cour de cassation, devant laquelle le locataire a formé un pourvoi. « Alors que le bail est conclu pour une durée dont le terme était fixé par un événement certain, [le] bailleur ne pouvait délivrer congé avant ce terme ».
Cette solution, certes sévère pour le nouveau bailleur, est intéressante. Si l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989, aussi d’ordre public, fixe pour la durée du bail trois ans au minimum pour les particuliers (six ans pour les personnes morales), il ne s’agit que de minima. Rien n’empêche les parties de convenir d’une durée plus longue. Ainsi, dès que le bailleur accepte de conférer au locataire une sécurité de disposition du bien loué sa vie durant, un « bail viager » en quelque sorte, cette clause est valable. Cette situation ne heurte pas le principe d’interdiction des baux perpétuels figurant à l’article 1709 du Code civil. En l’espèce, le bail doit être considéré comme affecté d’une durée déterminée. Son terme est fixé par un événement certain, en l’occurrence le décès du locataire, même si la date de réalisation de cet événement est, par nature, inconnue. C’est donc en toute logique que la Cour de cassation en a déduit que la location devait se poursuivre jusqu’au décès du locataire, sans qu’il puisse y être mis fin par la délivrance d’un congé. L’obligation pour le bailleur de respecter le terme contractuellement prévu met à bas le principe même du congé. Une décision qui incite plus que jamais les acquéreurs de logements occupés à examiner de près le bail en cours…

Marianne Bertrand


Outils pratiques :
Papiers à conserver

Mots-clés :

BAIL D'HABITATION , CONGE PAR LE PROPRIETAIRE



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