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Valorisez votre copropriété en soignant le ravalement

Valorisez votre copropriété en soignant le ravalement
Mai 2010
Le Particulier n° 1049, article complet.
Auteur : COULAUD (Nathalie)

Tous les 10 ou 15 ans, le nettoyage et la rénovation de la façade de votre copropriété s’imposent. Une opération longue et coûteuse dont vous devez profiter pour améliorer l’isolation thermique ou la protection contre les graffitis de votre immeuble. Nos conseils pour réussir un ravalement efficace.

L’immeuble de Françoise, situé dans le XVe arrondissement de la capitale, a subi, dans les années 1970, un ravalement malheureux : un décapage
chimique de la façade a abîmé durablement la pierre. Il aura fallu 10 ans de procédure contre l’entreprise pour que la copropriété obtienne enfin gain de cause et se voie rembourser les frais, permettant d’effectuer un nouveau ravalement pour réparer les dégâts. Une facture qui s’élève à 40 000 € pour 20 logements. La procédure a, en outre, nécessité beaucoup d’efforts du conseil syndical. Il est donc primordial de ne pas se tromper tant sur la méthode que sur les techniques utilisées. Échaudée par cette aventure, Françoise conseille, entre autres, de faire venir un huissier avant le début des travaux, afin de prémunir les copropriétaires en cas de contestations ultérieures. Et de bien préparer le chantier afin d’éviter les déconvenues.

Avant tout, commander un bon diagnostic de l’immeuble

Compte tenu des sommes en jeu, parfois plusieurs centaines de milliers d’euros, il est indispensable de faire appel à un homme de l’art, idéalement un architecte, afin qu’il examine attentivement la façade. Son intervention peut sembler coûteuse – comptez 200 € par heure de consultation puis entre 7 et 10 % ­d’honoraires, s’il suit le chantier –, mais elle se justifie. En effet, un ravalement ne consiste pas seulement à nettoyer la façade, mais aussi à réparer les fissures et à remplacer des matériaux défectueux. À cet égard, l’origine des fissures doit être identifiée, car si elles proviennent, par exemple, de mouvements du bâtiment, elles réapparaîtront dès la fin des travaux, et le ravalement aura été réalisé en pure perte. L’architecte doit donc visiter le sous-sol du bâtiment et analyser le type du terrain sur lequel il est construit. Il est chargé de découvrir les sources des problèmes d’humidité, s’il y a des remontées capillaires (au bas des murs). Il examine ensuite l’intérieur des logements afin d’y détecter les éventuelles infiltrations venant de la façade. Il traque également les dégâts des eaux provoqués par des conduites d’évacuation ou d’alimentation insérées dans les murs et dont les fuites s’écouleraient jusqu’à la façade. Reste enfin la toiture. Les eaux de pluies peuvent dégouliner sur la façade si les gouttières sont obstruées ou abîmées. En outre, puisque le ravalement va requérir l’installation d’un échafaudage, qui coûte parfois près de 20 % du coût total des travaux, pourquoi ne pas en profiter pour restaurer la toiture si elle en a besoin. D’autant que les échafaudages en éventail (c’est-à-dire montés depuis le toit) sont désormais interdits (voir le n° 1012 du Particulier, p. 10). Par ailleurs, le diagnostic sert à examiner la nature et l’état des matériaux de la façade pour prévoir l’étendue du ravalement. Et les désordres sont parfois nombreux. « Certaines pierres peuvent être très abîmées et prêtes à tomber, les armatures enchâssées dans le béton peuvent avoir rouillé et fissuré ce dernier, ou encore l’une des poutres d’un colombage peut être endommagée et nécessiter son remplacement », explique Georges Lamm, architecte parisien et membre de la Compagnie des architectes de copropriété (voir Contacts, p. 61). Grâce au diagnostic, les dégâts non apparents sont découverts avant le démarrage du chantier, ce qui évite les mauvaises surprises en cours de travaux. Certaines entreprises prévoient d’ailleurs une provision spéciale, au cas où certains matériaux se révéleraient défectueux pendant l’exécution. Enfin, le diagnostic permet de faire le point sur l’état des balcons, des garde-corps et de la menuiserie (fenêtres…) puisque la restauration de ces éléments est incluse dans un ravalement. Attention, car ils sont généralement classés dans les parties privatives. Or, l’assemblée des copropriétaires n’a pas, en principe, à décider l’exécution de travaux sur ces parties. Ce qui conduit parfois à des situations regrettables : la façade est refaite, mais les volets restent rouillés, par exemple. Le règlement de copropriété peut toutefois imposer la réfection des parties privatives lors du ravalement. Encore faut-il préalablement le modifier en ce sens (voir notre hors-série Le guide du copropriétaire, n° 1050 b, p. 31, à paraître en juin). « Le projet Grenelle 2, en cours d’examen au Parlement, réglera peut-être le problème puisque les fenêtres et les balcons pourraient devenir des éléments d’intérêt commun », espère Daniel Baulon, président de l’Association nationale de la copropriété et des copropriétaires (ANCC). Une fois le diagnostic effectué, reste à lancer les travaux. Les techniques mises en œuvre, et leur coût, diffèrent alors sensiblement suivant la nature de la façade.

Choisir la technique adaptée au type de la façade

Les façades en pierre, notamment la pierre calcaire, sont les plus délicates à rénover. Ce matériau, présent sur les façades des immeubles d’une grande partie de l’Hexagone, a besoin de respirer, comme toutes les pierres. En raison d’une forte porosité, les pierres se gorgent d’eau, qui se transforme en glace lorsqu’il gèle. Il en résulte des poussées importantes en leur sein, qui provoquent des fissures ou des cavités où l’eau stagne. Cela contribue au développement des lichens, algues et autres salissures, qui détériorent le revêtement de la même façon que les pluies acides. Les parties métalliques incorporées dans la pierre rouillent et les blocs se descellent.
Le ravalement se déroule en plusieurs ­phases. Tout d’abord, l’entreprise va réparer les morceaux dégradés à l’aide de poudre de pierre et de résine. Des reprises plus importantes peuvent même être envisagées, telles que le remplacement des pierres abîmées ou la création de moulages pour rénover des reliefs endommagés ou manquants. Une fois ce travail préalable effectué, la pierre est nettoyée grâce à des procédés permettant d’éliminer les salissures sans enlever le calcin, sa protection naturelle. Plusieurs techniques utilisant l’eau peuvent être employées :
•le lavage par goutte à goutte avec une compresse (cataplasme de laine de roche) est une méthode économe en eau et peu agressive. La compresse permet un trempage de longue durée de la surface, afin de recueillir les particules à éliminer. Mais, elle est coûteuse (voir tableau, ci-dessous) et convient plutôt à des petites surfaces ou à des pierres fragiles ;
•le lavage à faible pression est adapté au nettoyage des façades en pierres tendres (calcaire) ou peu sales. Mais l’utilisation d’une grande quantité d’eau favorise les infiltrations ;
•la projection de vapeur ou d’eau sous-pression est efficace pour des salissures importantes et grasses. Il existe aussi une projection de poussières de verre appelée microfine, mélangée à de l’eau. Cette dernière méthode est la plus utilisée en raison de son efficacité.

Il existe aussi des techniques sans eau

Les entreprises ont également développé des techniques à sec. La plus répandue est la projection de microfine, utilisée, cette fois, seule. Elle est alors désignée par le nom de son inventeur Thomann-Hanry. Ces particules ont un effet décapant sans être agressives. Cette solution est très efficace et permet un nettoyage rapide des façades encrassées. Elle présente aussi l’avantage de pouvoir être appliquée par une cabine-ventouse, ce qui évite la mise en place d’échafaudages. En revanche, elle peut user les pierres tendres pour lesquelles elle est  donc déconseillée. Les procédés mécaniques tels le brossage, le ponçage, parfois complétés par une aspersion d’eau, sont plutôt adaptés aux pierres volcaniques ou au granit. Ils sont aussi employés pour éliminer la peinture qui peut recouvrir les façades en pierre tendre, procédé à la mode dans les années 1950 (voir p. 56). L’architecte des bâtiments de France (ABF) impose, en général, d’enlever ces peintures lors du ravalement d’un bâtiment situé en centre-ville à moins de 500 m d’un monument historique. « Par contre, il vaut mieux refuser l’emploi de produits chimiques, parfois proposés par les entreprises, car ils peuvent abîmer profondément les pierres », rappelle Georges Lamm. Pour le ravalement des façades en pierre, il faut tenir compte de la qualité un peu inférieure des pierres du dernier étage, mais aussi des façades sur cour qui sont parfois en briques et colombages. Ces colombages sont sensibles aux infiltrations et nécessitent parfois des reconstructions. Enfin, une fois le traitement effectué, il est possible d’apposer en finition un traitement hydrofuge qui permet aux pierres de ne pas se gorger d’eau en cas de pluie battante. Mais ce traitement doit être microporeux afin de laisser la pierre respirer.

Attention aux fissures dans les immeubles en béton et en briques

Les techniques de nettoyage des immeubles en briques apparentes des années 1930 à 1950 sont plus simples à mettre en œuvre que celles employées pour les immeubles en pierre. Les façades se nettoient avec de l’eau et des produits détergents, mais elles peuvent aussi être brossées. Là encore, il faut penser, au préalable, à remplacer les briques endommagées, puis à réparer les joints et à les teinter. Après le lavage, l’application d’un produit hydrofuge est nécessaire pour protéger la façade, car les briques sont poreuses.
Les immeubles en béton, quant à eux, présentent parfois des fissures en raison des armatures qui rouillent, gonflent et finissent par faire éclater la façade. Lorsqu’il s’agit de béton brut, il faut commencer par éliminer le béton dégradé en burinant avec des outils manuels pneumatiques ou électriques. Pour une élimination de surface, les techniques de sablage à sec, de sablage humide ou de rabotage mécanique suffisent. Après avoir supprimé les bétons dégradés, l’entreprise s’attaque au nettoyage des surfaces pour faire effacer toute souillure ou poussière, puis elle élimine les traces de corrosion sur les armatures. Les moyens de décapage mécaniques sont, comme pour la pierre, préférables aux solutions chimiques en raison des risques d’absorption des produits par le béton. Cette étape de préparation doit être complétée, en cas de besoin, par le renforcement des armatures, notamment si la partie retirée excède en volume un tiers de la section initiale. Les fissures sont comblées avec des matériaux à base de résine. À noter que ce type de réparation bénéficie de la garantie décennale. Le béton est reconstitué avec des mortiers ordinaires de ciment préparés sur le site, ou avec des mortiers comprenant de la résine, qui vont assurer une protection alcaline des armatures. Ces mortiers sont appliqués par projection.
Le béton s’abîme avec le temps, engendrant des salissures, des tâches d’humidité, des décollements ou encore des microfissures. C’est pourquoi les façades sont rarement laissées à l’état brut. Elles sont souvent recouvertes d’un revêtement en plastique épais (RPE) ou semi-épais (RPS), qui sera lui-même enduit. Dès que ce dernier se détériore, il est décapé de son support, par lavage à l’eau chaude, au grattoir, ou à la flamme, puis est enduit de nouveau. Certains immeubles en béton peuvent être revêtus de pierre agrafée, en vogue dans les années 1990. Les pierres sont, dans ce cas, plaquées sur des armatures en métal et protègent l’isolant thermique fixé sur le béton. Elles se nettoient comme la pierre de taille des immeubles anciens. Mais ce parement peut finir par tomber. C’est pourquoi il faut vérifier une par une les fixations et éventuellement resceller les pierres avec des chevilles en inox. Les façades en carrelage des années 1980 connaissent, elles aussi, des problèmes de décollement en raison de la corrosion des armatures qui descellent les carreaux de faïence. Il faut donc, dans ce cas, traiter les armatures et recoller les éléments défaillants. Lorsque le règlement d’urbanisme le permet, ces façades peuvent être enduites pour éviter de nouveaux désordres de ce type.

Isoler par la façade pour réduire la consommation d’énergie

« Quitte à rénover, pourquoi ne pas réfléchir à une isolation par l’extérieur et réduire ainsi votre consommation d’énergie de façon sensible », conseille-t-on à l’Agence nationale d’amélioration de l’habitat (Anah). Cela ne concerne toutefois pas les immeubles anciens ou ceux dont les façades font l’objet d’une protection, notamment de la part des architectes des bâtiments de France, car l’isolation va modifier l’aspect du bâtiment. La technique mise en œuvre consiste à appliquer sur la façade un isolant thermique (polystyrène expansé ou extrudé, laine de roche, laine de verre, fibre de bois, ouate de cellulose…), puis à la recouvrir d’une « peau » de protection. Il peut s’agir d’un bardage, c’est-à-dire de l’ardoise ou du bois posés sur une ossature. Une technique allemande permet d’enduire l’isolant, constitué d’une couche de polystyrène. Enfin, il existe des panneaux, composés en sandwich, d’isolant et de revêtement, prêts à poser sur des rails de fixation. Dans tous les cas, il faut s’assurer que le système d’accrochage est correctement ancré ou que la colle va adhérer au mur. Les systèmes d’enduits doivent être posés sur des murs plans, secs, sans fissure, et lorsque la surface est importante, mieux vaut la fractionner, ce qui conduit à créer des joints visibles sur le mur. La tenue dans le temps, le comportement au feu, au vent et aux chocs de ces dispositifs sont source d’interrogation. Le classement reVETIR, établi par le Centre scientifique et technique du bâtiment (CSTB), apporte une aide précieuse pour apprécier les qualités de ces systèmes d’isolation thermique. Sept critères sont étudiés, chacun étant affecté d’un indice attribué soit en fonction de caractéristiques connues et vérifiées, soit en fonction des résultats obtenus par des essais effectués par le CSTB. Il s’agit de la facilité de réparation (de r1 à r4), de la simplicité d’entretien (de e1 à e4), de la résistance aux effets du vent (de V1à V4), de l’étanchéité à l’eau (de E1 à E4), de la tenue aux chocs (de T1 à T4), du comportement en cas d’incendie (de I1 à I4) et, enfin, de la résistance thermique (de R1 à R4).
Le traitement du bas du mur (20 cm au-dessus du sol) exige une technique différente : il faut utiliser un isolant insensible à l’eau et résistant à la poussée des terres. Une bonne évacuation de la condensation entre le revêtement et l’isolant doit être assurée, grâce à une lame d’air de 1,5 à 3 cm d’épaisseur, suivant les systèmes. Enfin, il faut reprendre les encadrements de fenêtres afin d’assurer la jonction entre leurs cadres et l’isolant, et éviter les ponts thermiques. Reste qu’en cas de choc sur l’isolant, la façade doit être réparée, car cela provoque des infiltrations qui lui font perdre ses qualités. Dans ce cas, il faut retirer une surface nette d’isolant puis rabattre l’ancien treillis sur le nouveau et passer une couche d’enduit.

L’avenir est au laser

Les industriels de la construction innovent constamment et, en matière de ravalement des façades en pierre, l’avenir est au laser. Il permet de traiter de façon douce et précise la salissure des pierres, de conserver le calcin et même des peintures anciennes. Il est, pour l’instant, réservé aux bâtiments exceptionnels, tels les monuments historiques, du fait de son coût très élevé, lié aux techniques et au temps de main-d’œuvre qu’il exige.
Par ailleurs, les enduits ont progressé avec l’apparition des premiers revêtements autonettoyants. Nanofrance vient de mettre au point un revêtement qui, grâce à la photocatalyse (action des UV du soleil sur les particules de poussières), permet aux eaux de pluie de glisser en emportant avec elles les salissures. Ce produit innovant n’est pas encore largement diffusé et les professionnels manquent de recul sur son efficacité à long terme.
La lutte antigraffitis évolue, quant à elle, au rythme des performances des nouveaux produits. Des produits d’imprégnation empêchent que la peinture des tags pénètre et détériore les rez-de-chaussée des immeubles. Le décapage s’effectue à l’aide d’un nettoyeur à moyenne pression, ou d’une solution chimique curative qui dissout les graffitis et est suivie d’un rinçage à l’eau. Pour traiter les murs, il faut opter pour des produits microporeux qui les laissent respirer. La plupart des fabricants de peinture (Protectguard, Klinor ou Julien) fabriquent ou distribuent ce type de produit. Reste que si les graffitis sont trop fréquents, le nettoyage au solvant entame la protection, et il faudra la réappliquer. En cas de tags, n’oubliez pas de contacter votre mairie, car de nombreuses communes les nettoient gratuitement. Les assurances prennent également en charge les frais liés aux graffitis, mais cela peut, à terme, entraîner une augmentation de la prime d’assurance.

Choisir son entreprise

Une fois les techniques les plus adaptées à l’immeuble déterminées, reste à recruter l’entreprise qui réalisera les travaux. Le maître d’œuvre peut alors fournir une aide appréciable grâce à son carnet d’adresses, mais aussi par la rédaction d’un cahier des charges, c’est-à-dire un document, remis aux entreprises, indiquant ce que souhaite la copropriété et permettant ensuite de comparer les devis. Il est difficile pour des copropriétaires d’élaborer seuls ce document. Il convient de vérifier que l’entreprise retenue a bien souscrit une assurance décennale – obligatoire – qui s’applique aux travaux d’imperméabilité et couvre les dommages qui pourraient affecter la solidité de l’ouvrage ou le rendre impropre à sa destination, et une assurance biennale – facultative mais conseillée – qui garantit notamment les travaux de peinture. Il est préférable d’opter pour des entreprises qui bénéficient d’un certificat délivré par Qualibat, un organisme de qualification et de certification des entreprises de construction créé en 1949 à l’initiative du gouvernement et de divers organismes professionnels. Reste qu’en dépit de cette garantie, en fonction de l’encadrement sur le chantier ou des domaines de spécialité de l’entreprise, la qualité de la prestation varie sensiblement d’un chantier à l’autre. Marie-Josée, présidente d’un conseil syndical à Bordeaux est ainsi allée visiter les autres chantiers de l’entreprise sélectionnée pour le ravalement de son immeuble. Elle conseille même de s’attarder sur ceux achevés depuis 2 ou 3 ans pour vérifier si le revêtement ne se dégrade pas trop vite. Le devis doit préciser le délai du chantier : entre 3 et 6 mois pour un ravalement, mais cela peut être plus long en cas de difficultés. Enfin, si plusieurs entreprises interviennent, un coordonnateur santé sécurité doit être nommé et payé par la copropriété. C’est aussi le cas quand une entreprise générale coordonne les travaux. Une fois l’entreprise sélectionnée, le chantier peut commencer, et il reste à espérer que les aléas des travaux, inévitables, vous seront épargnés !

Nathalie Coulaud


Mots-clés :

COPROPRIETE , FACADE , RAVALEMENT , TRAVAUX




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