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Economies d'énergie, faites contribuer le locataire

Avril 2010
Le Particulier Immo n° 263, article complet.
Auteur : ROY (Laurence)

Le propriétaire bailleur qui réalise des travaux d’économie d’énergie peut demander à son locataire de lui verser une contribution financière, censée représenter le partage des économies de charges locatives réalisées.

Les clés
  • Le propriétaire finance des travaux d’économie d’énergie.
  • Les travaux génèrent des économies de charges.
  • Les économies de charges sont partagées entre le propriétaire et le locataire.

Effectuer des travaux d’économies d’énergie dans un logement loué s’inscrit généralement en dernier dans la liste des priorités du bailleur. Le poids des charges, de la fiscalité et des simples travaux de remise en état – quand il ne souffre pas d’impayés de loyers –, lui ­semble déjà grever suffisamment son revenu ­locatif. Une logique qui pourrait bien ne plus payer dans les années à venir. Sensibilisés aux préoccupations environnementales et au coût de ­l’énergie, toujours en hausse, les locataires commencent en effet à se montrer exigeants. « La demande locative était indifférente, il y a quelques années encore, à la performance énergétique du logement. Mais plus maintenant. De plus en plus, cet élément est et sera déterminant pour le locataire », assure Henry Buzy-Cazaux, président de l’école supérieure des professions immo­bilières (Espi). Les propriétaires qui n’auront pas fait l’effort de rendre leur logement énergétiquement performant prennent donc le risque de se retrouver pénalisés. Pour Jean Perrin, président de l’Union nationale de la propriété immobilière (Unpi), il n’y a pas de doute à ce sujet : « Quand, d’ici à quelques années, 20 % à 30 % des logements seront devenus basse consommation, le propriétaire qui n’a pas réalisé de travaux dans son logement aura plus de mal qu’un autre à relouer son bien. »
Anticipant cette évolution, la loi MLLE du 25 mars 2009 a ouvert la possibilité au bailleur qui procède à des travaux d’économie d’énergie en cours de bail, dans un logement construit avant le 1er janvier 1990, de faire participer le locataire à leur financement. Sous la forme d’une contribution correspondant au partage des économies effectuées grâce aux travaux engagés. Le locataire doit toutefois avoir donné son accord. Le montant de la contribution est fixe et non révisable, et ne pourra être, dans le meilleur des cas, supérieur à la moitié du montant de l’économie d’énergie estimée par le biais d’une étude thermique. Le versement de la contribution est exigible à partir du mois civil qui suit la date de fin des travaux. En pratique, dès le mois suivant la fin des travaux, une ligne intitulée « contribution au partage de l’économie de charges » doit figurer sur la quittance remise au locataire et l’avis d’échéance s’il y a lieu.
Pour la plupart des bailleurs, cette contribution correspondra à une somme forfaitaire fixée par décret, selon la taille du logement, et elle sera relativement modeste. Elle pourra être réclamée dès l’achèvement des travaux, et ce durant quinze ans.
Les textes d’application n’ayant été publiés qu’à la fin 2009 (décrets et arrêtés du 23 novembre 2009), la mesure est tout juste opérationnelle.
Il est donc encore trop tôt pour avoir une idée de son impact. Une chose est certaine : dans la plupart des cas, le montant de la contribution sera très faible, eu égard au coût des travaux à engager. Elle sera plus significative si le bien mis en location est une maison individuelle ou un immeuble de rapport, car le bailleur est alors plus en mesure de profiter des possibilités ouvertes par le nouveau dispositif.

Un minimum de travaux

Les caractéristiques techniques des travaux que doit faire le bailleur sont celles de l’éco-prêt à taux zéro. Elles dépendent de deux critères : la date d’achèvement de l’immeuble (avant ou après le 1er janvier 1948) et le nombre de logements loués par le bailleur dans un même immeuble (plus ou moins de trois).
Ainsi, lorsqu’il ne détient pas plus de trois logements, est-il autorisé à se ­passer d’une étude thermique. Alors qu’au-delà de trois logements, il est considéré comme détenant un patrimoine immobilier suffisamment conséquent pour disposer des moyens de financer une telle étude, dont le coût est de l’ordre de plusieurs milliers d’euros, et qui porte sur le bâtiment en entier. Même si, idéalement, il faudrait toujours pouvoir réaliser une étude thermique avant d’engager des travaux d’économie d’énergie, afin de déterminer exactement les actions à mener au sein du logement, c’est chose impossible en pratique pour un « petit » bailleur car, outre son coût, elle ne peut être pratiquée sur un ou deux logements seulement. Si le bien détenu est une maison individuelle ou un immeuble de rapport, elle retrouve de son intérêt. à condition que le bâtiment ait été achevé après 1948. En effet, pour les immeubles antérieurs à cette date, les études thermiques ne sont pas concevables d’un point de vue technique. « Elles sont exclues pour les immeubles construits avant 1948, car les méthodes de calcul conventionnelles de consommation énergétique d’un logement sont basées sur des algorithmes établis pour des im­meubles construits après guerre, non transposables aux immeubles construits avant », précise Sophie Le Garrec, chef de projet « DPE et performance énergétique des bâtiments existants » au ministère du Développement durable. Ces considérations combinées, il en ressort qu’il faut faire les distinctions suivantes :

Si le bâtiment a été achevé avant le 1er janvier 1948, et quel que soit le nombre de logements détenus dans l’immeuble

Pour pouvoir demander une contribution à son locataire, le bailleur doit exécuter un « bouquet de travaux » dans son logement, c’est-à-dire combiner au moins deux actions d’amélioration de la performance énergétique dans la liste suivante : travaux d’isolation thermique des toitures ; travaux d’isolation thermique des murs donnant sur l’extérieur ; travaux d’isolation thermique des parois vitrées et portes donnant sur l’extérieur ; travaux de régulation ou de remplacement de systèmes de chauffage ou de production d’eau chaude sanitaire performants ; travaux d’installation d’équipements de chauffage utilisant une source d’énergie renouvelable ; travaux d’installation d’équipements de production d’eau chaude sanitaire utilisant une source d’énergie renouvelable.
Ces travaux, qui pourront être effectués aussi bien sur les parties privatives que communes de l’immeuble, devront évidemment présenter des caractéristiques techniques minimales, suivant les prescriptions de l’arrêté du 23 novembre 2009. Les nouvelles fenêtres doivent, par exemple, présenter un coefficient de transmission thermique inférieur ou égal à 1,8 (m³.K)/W. Les travaux ­d’isolation thermique de la toiture doivent mettre en œuvre un isolant présentant une résistance supérieure ou égale à ­5 (m2.K)/W pour les combles perdus, 4 (m2.K)/W pour les combles aménagés ou 3 (m².K)/W en toiture terrasse. « Dans le cadre de bouquets de travaux, il n’est pas demandé au bailleur de calculer l’économie d’énergie potentielle. Néanmoins, on sait que ces actions, combinées entre elles, entraînent des économies d’énergie importantes », précise Sophie Le Garrec. Le système est apparemment simple mais dans la pratique, il présente des difficultés juridiques et techniques : le bailleur d’un logement situé en copropriété n’est pas seul décideur. Pour engager une réfection de la toiture ou isoler la façade, par exemple, c’est la copropriété qui décide les travaux. Il lui faudra alors suggérer à l’assemblée générale un tel projet, sans certitude de le voir aboutir. Ou bien profiter d’un projet existant pour compléter le bouquet de travaux requis.

Si le bâtiment a été achevé après le 1er janvier 1948

Dans ce cas, le bailleur a le choix. Soit il réalise un « bouquet de travaux », répondant aux mêmes caractéristiques techniques que pour l’immeuble construit avant 1948. Soit il vise une « performance énergétique globale minimale » pour son logement. Le programme de travaux sera plus ambitieux, mais les résultats plus performants. Ils seront établis sur la base d’une étude thermique.
Les travaux devront intervenir à plusieurs niveaux, le but étant de faire baisser toutes les consommations d’énergie du logement en dessous d’un seuil fixé par le décret du 23 novembre 2010, seuil pour lequel il est tenu compte, à l’aide de coefficients, de la situation géographique et climatique du bien et son altitude. Sont visées les consommations d’énergie pour le chauffage, la ventilation, la production d’eau chaude, le refroidissement et l’éclairage du logement. À l’issue de l’étude thermique obligatoire, l’ingénieur déterminera les travaux qui devront être faits. « Nous sommes là dans une fourchette haute de coûts de travaux. Le niveau exigé en performance énergétique est plus élevé qu’avec un bouquet de deux travaux », précise Sophie Le Garrec.
C’est la raison pour laquelle les textes d’application de la mesure laissent le choix entre la réalisation d’un bouquet de travaux, plus adaptée aux « petits » bailleurs, majoritaires en France, et la définition d’une performance énergétique minimale à atteindre, réservée en pratique aux propriétaires institutionnels et aux bailleurs sociaux.

Une contribution forfaitaire plutôt modeste

La contribution du locataire est une contribution « au partage des économies de charges » accomplie grâce aux travaux réalisés. Les modalités de son calcul diffèrent selon la date d’achèvement du bâtiment et le nombre de logements détenus dans le même immeuble par le bailleur.

Dans un bâtiment achevé avant le 1er janvier 1948

L’étude thermique étant techniquement irréalisable, la contribution mensuelle demandée au locataire est forfaitaire, fixe et non révisable. Elle s’élève à 10 euros pour un studio ou une pièce, 15 euros pour un deux et trois-pièces, 20 euros au-delà. Ces montants pourront être actualisés par arrêté tous les trois ans en fonction de l’évolution de l’indice de révision des loyers (IR).

Dans un bâtiment achevé après le 1er janvier 1948

Dans ce cas, le bailleur ne peut pas utiliser le principe du forfait, sauf lorsqu’il détient moins de trois logements dans le même immeuble ou si les caractéristiques de ce dernier ne le permettent pas (méconnaissance de la résistance thermique des matériaux utilisés dans l’immeuble, par exemple). Hormis ces deux exceptions, il devra faire estimer par un professionnel le montant des économies d’énergie qui seront obtenues grâce aux travaux. Deux méthodes de calcul sont alors possibles : la méthode réglementaire (Th-C-E ex), utilisée dans l’étude thermique ou la méthode de calcul conventionnel applicable au diagnostic de performance énergétique (DPE). La première méthode, utilisée par un ingénieur thermicien, est de loin la plus fiable, mais elle ne peut s’effectuer que sur le bâtiment considéré dans son entier. Elle prend en compte un grand nombre de para­mètres liés à l’immeuble, et notamment les matériaux constitutifs du bâtiment, pièce par pièce, avant et après travaux, ou son orientation. Toutefois, l’estimation des économies d’énergie attendues reste théorique, puisque l’audit se déroule une seule fois, avant travaux. « Si le bailleur ne détient pas la totalité des logements de l’immeuble considéré, la méthode de calcul devra être celle applicable au DPE, car seule celle-ci peut s’appliquer logement par logement », précise Jérôme Lefèvre. Cette dernière méthode, quoique moins onéreuse, est plus controversée, car moins fiable.
Dans les deux cas, la contribution du locataire pourra être égale à la moitié de l’économie d’énergie estimée du logement. Si les économies de charges qui résultent des travaux sont estimées à 5 000 euros par an, le bailleur pourra ainsi réclamer 2 500 euros au locataire, répartis sur l’année, soit 208 euros par mois. Ce qui est nettement plus que ce qu’il aurait pu obtenir en appliquant la contribution forfaitaire.
Selon le décret du 23 novembre 2009 (article 1), le bailleur doit engager une démarche de concertation avec le locataire, portant sur le programme de travaux qu’il envisage d’entreprendre, les modalités de leur réalisation, les ­bénéfices attendus en termes de consommation énergétique et la contribution du locataire, notamment sa durée. Il n’apporte aucune autre précision. Suffira-t-il de lui annoncer son intention de réaliser les travaux, ou démontrer qu’il y a eu négociation ? Et jusqu’à quel point le locataire doit-il manifester son accord pour engager les travaux ?
Selon l’article 7-e de la loi du 6 juillet 1989, il est tenu de laisser exécuter dans les lieux loués les travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives de l’immeuble.
Quant au statut de la copropriété, il impose à l’occupant de laisser exécuter, même lorsqu’ils touchent les parties privatives, les travaux décidés par l’assemblée générale relevant de l’article 25-g de la loi du 10 juillet 1965. Tel est le cas des travaux d’économie d’énergie portant sur l’isolation thermique du bâtiment, le renouvellement de l’air, le système de chauffage et la production d’eau chaude, Mais le projet de loi Grenelle II prévoit de simplifier cet article 25-g en visant plus généralement les travaux d’économie d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre.

Laurence Roy


Mots-clés :

BAIL D'HABITATION , CHARGE LOCATIVE , ECONOMIE D'ENERGIE , TRAVAUX




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