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La pierre-papier est-elle à l'abri de la crise ?

La pierre-papier est-elle à l'abri de la crise ?
Avril 2010
Le Particulier n° 1048, article complet.
Auteur : VALIN-STEIN (Valérie)

Déjouant les pronostics alarmistes émis pour 2009, les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ont bien résisté à la crise financière et immobilière. Mais, très investies dans les bureaux et les commerces, sauront-elles faire face à l’actuelle crise économique ?

Les gestionnaires de SCPI peuvent souffler. Le bilan 2009 de la pierre-papier a, effectivement, de quoi les rassurer, momentanément du moins. Alors qu’il y a un an, nombre d’entre eux craignaient une désaffection des épargnants, une sclérose de la revente des parts, une baisse des rendements, un décrochage de la valeur des parts et une chute de la valeur vénale des actifs immobiliers détenus en portefeuilles, ce scénario catastrophe n’a pas eu lieu. Le bilan 2009 établi par l’Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim) fait état d’une collecte quasi constante (869 millions d’euros en 2009, contre 874 millions en 2008), d’un marché secondaire fluide (0,50 % de parts en attente de cession), d’un rendement net (hors SCPI fiscales) de 6,05 %, en progression, et d’une hausse moyenne de la valeur des parts de 5,21 %. Ce dernier chiffre cache, cependant, des disparités : la valeur des parts de SCPI à capital fixe, déterminée par les vendeurs et les acheteurs lors de confrontations régulières sur un marché de gré à gré, a progressé de 12 %, alors que celle des SCPI à capital variable, fixée en fonction de la seule valeur vénale des actifs détenus par la SCPI, est restée stable. Pour finir, les valeurs d’expertise n’ont que ­légèrement baissé (de 5 à 6 % au plus) sur les bureaux et n’ont pas varié sur les commerces. « Les SCPI ont su prouver qu’elles étaient robustes », résume Daniel While, analyste à L’Institut de l’épargne immobilière et foncière (IEIF).
Ces bonnes performances 2009 justifient-elles de se précipiter sur des parts de SCPI ? Voire… Tout d’abord, les (bons) résultats passés ne présagent en rien des performances futures. Ensuite, les années 2010 et 2011 risquent de se révéler particulièrement difficiles pour l’économie française. En effet, selon les experts, la crise financière, qui a connu son paroxysme en octobre 2008, lorsque l’on a craint une faillite mondiale du système financier, est derrière nous. Mais la crise économique est toujours là, avec des facteurs inquiétants, tels que le nombre de chômeurs, notamment ceux de longue durée, et l’endettement des pays européens. Or, les trois quarts des 134 SCPI commercialisées aujourd’hui sont investies dans des bureaux et des commerces, actifs très dépendants de la santé du pays. Pour affronter les soubresauts de la crise économique, les SCPI semblent avoir mis au point des stratégies efficaces (fidélisation des locataires, cession des actifs les moins performants, etc.). Quelles sont les prévisions 2010 pour ce placement, l’un des plus rémunérateurs du marché ?

Maintenir des rendements nets supérieurs à 5,50 %

La collecte des SCPI, après avoir connu un trou d’air au premier semestre 2009, s’est ressaisie au second semestre, pour atteindre un total de 869 millions d’euros. Si les SCPI Scellier ont happé plus de la moitié de ces fonds (voir l’encadré p. 57), le solde a alimenté le capital des SCPI de bureaux (appelées aussi classiques diversifiées) et des SCPI murs de magasins. Dites « de rendement », ces deux catégories offrent aux porteurs de parts (appelés aussi associés) une rémunération supérieure à celle de la majorité des produits de placement. Jugez plutôt. En 2009, les SCPI ont affiché un rendement net moyen avant impôt de 6,05 %, soit 5,40 % de plus par rapport à 2008. « La pierre-papier conserve un rendement élevé, de 250 à 300 points de base au-dessus des taux obligataires », constate Nicolas Simon, directeur général d’Amundi immobilier, société de gestion des SCPI du Crédit agricole et de la Société générale. Ce rendement a été obtenu en divisant le revenu moyen distribué en 2009 par la valeur moyenne des parts (frais de souscription inclus) au 31 décembre 2009. Cette dernière ayant progressé de 5,21 % en 2009, il s’agit bien d’une hausse tangible des revenus versés aux associés, et non d’un accroissement purement mathématique ; ce qui aurait été le cas si, par exemple, la valeur des parts avait fléchi et la distribution était restée stable.
Bonne nouvelle pour les associés de SCPI, leur rémunération devrait se maintenir en 2010. « Nous n’avons pas d’inquiétude sur le revenu de 2010 », assure Marc Pétillot, directeur du développement et des affaires juridiques à Natixis asset management immobilier. Une sérénité partagée par Nicolas Simon, qui envisage, pour cette année, « un maintien des dividendes à des taux compris entre 5,90 et 6,20 % ». Thierry Sevoumians, directeur général clientèle CGPI France d’UFG-LFP, estime, quant à lui, « pouvoir assurer une rémunération allant jusqu’à 6,20 % pour une de (ses) SCPI, sans avoir à piocher dans les réserves ». Pour maintenir la distribution cette année, certains gestionnaires, en revanche, n’excluent pas d’avoir recours au report à nouveau (RAN) : constituée à partir des bénéfices non distribués, cette réserve peut représenter de 90 à 120 jours de loyers. « En 2010, nous allons peut-être devoir puiser dans le RAN d’une ou deux de nos SCPI, admet Jacqueline Faisant, présidente de BNP Paribas Reim, mais cela restera dans des proportions modestes, de l’ordre d’un demi à un mois de loyers. »

Gestes commerciaux, baux de 6 ans fermes pour limiter le risque de vacance

Les gestionnaires de SCPI investies dans les bureaux comptent préserver le niveau de la distribution grâce à une politique de gestion des actifs visant à pérenniser les loyers et les taux d’occupation ; une véritable gageure dans un marché en crise ! « Nous assistons à une forte augmentation du stock de bureaux vides, qui est passé de 3,30 millions de mètres carrés en 2008 à 4,10 millions en 2009 », note Olivier Gérard, président de la société de conseil en immobilier d’entreprise Cushman & Wakefield. Premier objectif des gestionnaires : limiter les risques de départ des locataires en fin de bail ; ceux-ci devant, par le jeu de l’indexation sur l’indice du coût de la construction (ICC), supporter des loyers élevés. « Nous avons été pragmatiques et avons fait un geste lorsque le loyer était très au-dessus du marché », reconnaît Alain Boyer-Chamard, président directeur général d’Allianz. « Le taux d’indexation des loyers avait beaucoup augmenté début 2009. Nous en avons profité pour négocier avec nos locataires. Dans le contexte actuel, mieux vaut les fidéliser que de les voir partir. Néanmoins, aujourd’hui, le taux de vacance a tendance à s’accroître du fait de la crise économique », ajoute éric Cosserat, président du directoire de Perial. La fidélisation peut aussi passer par une franchise de loyer ou par la réalisation de menus travaux (le remplacement d’une moquette, par exemple) qui, d’ordinaire, sont à la charge de l’occupant. Cette stratégie, si elle a freiné l’évolution des recettes locatives, a réussi à préserver le niveau des taux d’occupation. Ceux-ci n’ont, en effet, que légèrement baissé et tournent, aujourd’hui, autour de 90 %. Si les mauvais élèves (Slivimo d’Amundi ou Barclays pierre de Natixis, par exemple) affichent des taux de 85 à 87 %, ceux de Rivoli avenir patrimoine d’Amundi ou la gamme des AGF pierre d’Allianz, parmi les plus intéressants, atteignent 95 %.
La situation est différente sur le marché des boutiques, peu affectées par la crise économique dès lors qu’elles sont bien situées. « Sur les murs de magasins, la qualité de l’emplacement est plus importante que celle du locataire. Un local bien placé se relouera rapidement et dans de bonnes conditions financières », assure Jean-Marc Peter, directeur général adjoint de Sofidy. Cela explique sans doute que le taux moyen d’occupation sur les SCPI murs de magasins avoisine les 95 % (pour Novapierre de Paref gestion ou Immorente de Sofidy, par exemple). Néanmoins, toutes les SCPI investies dans les locaux commerciaux ne se comporteront pas de la même façon face à la crise. Les commerces de pied d’immeubles en centre-ville devraient mieux résister que les surfaces, appelées communément « boîtes à vendre » des zones commerciales implantées à la lisière des agglomérations. « On note une surabondance de projets dans un marché où la consommation est en berne », souligne Olivier Gérard, qui craint même « l’apparition de friches commerciales ». à l’instar de Sofidy, certaines SCPI commencent à céder des « boîtes à vendre » acquises il y a une quinzaine d’années, à une époque où ce marché était encore méconnu des investisseurs ; ce qui n’est plus le cas aujourd’hui, alors qu’il devient moins porteur. « Nous estimons que ces actifs sont arrivés à maturité. Nous les revendons avec un rendement locatif de 8 %, souvent plusieurs fois le prix payé », précise Jean-Marc Peter.

Dynamiser le rendement et dégager des liquidités

Mener une politique ciblée d’arbitrage est, d’ailleurs, une stratégie mise en place par les gestionnaires pour résister à la crise. « Les SCPI cèdent des actifs de seconde main et de petite taille », constate Bruno Stein, conseil financier chez Cushman & Wakefield. « Nous nous séparons prioritairement des biens qui ne sont pas stratégiques tels que les petites surfaces de bureaux en copropriété ou les commerces situés dans des zones de chalandise devenues moins attractives », témoigne Laurent Fléchet, président du directoire de Ciloger. Signe des temps, certains gestionnaires commencent à se débarrasser des bâtiments les plus énergivores. Ils anticipent ainsi les objectifs de la loi Grenelle 1, qui visent à réduire de 38 % la consommation énergétique des bâtiments existants d’ici à 2020. « La distribution de revenus réguliers étant l’objectif principal des SCPI, nous ne pouvons généralement pas immobiliser des immeubles pour y effectuer des travaux lourds de développement durable. Nous cédons donc progressivement les plus obsolètes pour réinvestir dans des immeubles neufs ou récents répondant mieux aux nouvelles normes », explique Nicolas Simon.

Principal enjeu en 2010 : saisir les opportunités du marché

En plus de se débarrasser de leurs actifs les moins rémunérateurs ou les plus risqués, ces cessions permettront aux sociétés de gestion de disposer des fonds nécessaires à l’acquisition de nouveaux actifs. En 2010, le véritable enjeu pour les SCPI est de mener une politique d’acquisition active, alors que la collecte et les recettes locatives ne progressent plus (voir p. 55 et 57). « Il serait dommage que des SCPI passent à côté de certaines transactions si elles ne disposent pas de liquidités suffisantes », estime Arnaud Dewachter, secrétaire général de l’Aspim. Outre la mise en place d’une politique d’arbitrage, les gestionnaires disposent de différents moyens pour lever des fonds : l’augmentation de capital pour les SCPI à capital fixe (une stratégie adoptée par Rivoli avenir patrimoine d’Amundi ou par Eurofoncière 2 et Multimmobilier 2 d’UFG-LFP), la relance de la collecte pour les SCPI à capital variable (ce sera le cas pour Pierre entreprise d’Amundi) ou le recours limité à l’endettement (de 5 à 10 % de la capitalisation de la SCPI). Ainsi, cette année, Amundi et Perial devraient recourir à l’emprunt ; Natixis l’a déjà fait sur Fructipierre.
De cette façon, les SCPI pourront profiter de réelles opportunités, particulièrement sur le marché des bureaux. « On constate, depuis quelques mois, que le marché s’oriente de plus en plus vers de grosses opérations. Par conséquent, les SCPI auront moins de concurrents sur les actifs de petite taille, qu’elles affectionnent, et sur lesquels elles sont à l’aise. Elles pourront les acheter sur la base d’un rendement locatif de 7 % », analyse Olivier Gérard. Sur le marché des commerces aussi, la période semble propice à des achats. « Il y a plus de possibilités aujourd’hui qu’il y a 2 ans », assure Thierry Gaiffe, directeur général de Paref gestion, dont la SCPI Novapierre 1 vient d’acquérir plusieurs locaux commerciaux dans Paris intra-muros offrant des taux de rendement oscillant entre 6,75 et 7 %. Des rémunérations élevées inhérentes au marché immobilier actuel, mais pas seulement. « Pour un propriétaire, vendre à une SCPI présente deux avantages. D’une part, les SCPI achètent sur fonds propres, ce qui sécurise les vendeurs ; d’autre part, elles font bénéficier certains d’une minoration de l’impôt sur la plus-value. De ce fait, les SCPI peuvent investir à de meilleures conditions que leurs concurrents », souligne Bruno Stein. Un marché porteur ajouté à des spécificités financières et fiscales : ces deux éléments permettront aux SCPI d’acquérir des actifs de qualité avec des rémunérations élevées. Une équation gagnante qui devrait contribuer à conforter le niveau de rendement servi.

Valérie Valin-stein


Mots-clés :

OPCI , ORGANISME DE PLACEMENT COLLECTIF IMMOBILIER , SCPI , SOCIETE CIVILE DE PLACEMENT IMMOBILIER




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